Uběhlo již více než deset let od chvíle, kdy bublina na trhu s bydlením spustila světovou finanční krizi. Ale navzdory utrpení, které způsobila, se s bydlením zachází dál jako s tržní komoditou. Na hedgeové fondy, turistické platformy a korporátní pronajímatele narazíte v evropských městech doslova na každém rohu. Výsledkem je, že v Evropě mezi lety 2010 a 2021 vzrostly nájmy o 16 % a ceny vlastního bydlení o 42 %.

Je mylnou, ovšem hluboce zakořeněnou představou, že cena bydlení je stanovena zákonem nabídky a poptávky — ve skutečnosti hlavní dlouhodobé rysy systému bydlení určuje příslušná exekutiva a nastavení regulací. Daňový systém, územní plánování, politika sociálního bydlení, práva nájemníků a finanční regulace jsou záležitostí politiky a teprve společně mají rozhodující vliv na nabídku bydlení a poptávku po něm, a v důsledku tak určují podmínky, v jakých lidé žijí. To je důvodem, proč se cenové parametry a další podmínky pro bydlení ve městech, která jsou si jinak z ekonomického a kulturního hlediska vcelku podobná, mohou značně lišit.

Vídeň patří mezi nejrychleji rostoucí hlavní města Evropy — a přesto zde průměrné měsíční nájemné (včetně účtů za energie a další poplatky) činilo v roce 2022 pouze 8,6 eur za metr čtvereční. Oproti tomu průměrné měsíční nájemné v Německu bylo přibližně dvojnásobné: 18,9 eur v Mnichově, 15,9 eur v Hamburku a Frankfurtu a 14,3 eur v Berlíně. Přitom si je vlastnická struktura bydlení v Rakousku a Německu do značné míry podobná.

Počet těch, kteří bydlí ve vlastním, je v obou zemích poměrně nízký — 55 % v Rakousku a 51 % v Německu — a banky poskytují hypotéky jen v případě splnění přísných podmínek. V hlavních městech obou zemí je míra vlastnického bydlení ještě nižší — podle oficiálních statistik jen 21 % ve Vídni a 17 % v Berlíně.

Úřady v obou zemích přísně regulují trh s nájemními byty. Nájemníkům je zpravidla poskytována nájemní smlouva na dobu neurčitou a obě země také určují strop, do jehož výše mohou pronajímatelé nájemné zvýšit.

Navzdory těmto podobnostem je více než deset procent německých domácností zatíženo nadměrnými náklady na bydlení, neboť na ně vynakládají více než čtyřicet procent svých disponibilních příjmů. V Rakousku je to přitom pouze 6,1 %. Tyto údaje však nezahrnují splátky hypoték, protože je velmi pochybná metodika Eurostatu považuje za investice.

Naopak podle německého Spolkového statistického úřadu (Destatis) trpělo už v roce 2019 nadměrnými náklady na bydlení v Německu 13,9 % domácností, zatímco v Rakousku 7 %. Situaci výrazně zhoršila pandemie. V roce 2020 už zatěžovaly nadměrné náklady na bydlení 20 % německých domácností, což je dvakrát více než průměr EU a přibližně třikrát více než v Rakousku. Čím si tyto rozdíly vysvětlit?

Dostupnost bydlení je dána rozsahem nabídky obecního bydlení

Po druhé světové válce v západní Evropě nastala masivní podpora bydlení ve veřejném vlastnictví — tedy obecního a sociálního typu bydlení, jež mělo být praktickým naplněním formálně garantovaného práva na bydlení. Dostupné bydlení se v poválečné Evropě stalo pilířem sociálního státu.

Podle představy Aneurina Bevana, britského ministra zdravotnictví v letech 1945—1951, měl být ve Spojeném království vybudován dostatek obecních bytů, které by zajistily domov všem vrstvám společnosti. Britská vláda skutečně v letech 1946—1979 postavila celkem pět milionů domů a bytů. V roce 1977 tak v Anglii tvořily obecní domy a byty 32 % — dostatečně velký podíl, který odpovídal cíli Labouristické strany zajistit dostupné obecní bydlení všem sociálním skupinám.

Období rozkvětu bydlení ve veřejném vlastnictví vzalo za své zvolením Margaret Thatcherové ministerskou předsedkyní v roce 1979 a přijetím zákona o bydlení o rok později. Neoliberální éra drastickým způsobem proměnila vlastnickou strukturu bydlení — z bydlení se v čím dál více zemích stával majetek, s nímž se obchodovalo na trhu.

Zákon prosazený novou britskou konzervativní vládou v roce 1980 umožňoval nájemníkům v obecních bytech koupit si své nájemní byty s velkorysou slevou. V důsledku toho se rozprodalo 2,6 milionu obecních domů. Privatizace veřejného bydlení byla jedním z klíčových aspektů konzervativní politiky za éry Thatcherové.

Schválení práva na koupi bytu či domu jejími obyvateli změnilo sociální strukturu britské společnosti víc než jakákoli reforma bydlení a z mnoha nájemníků, kteří tradičně volili labouristy, se rázem stali vlastníci podporující konzervativce. Thatcherová sama prohlásila, že připravila půdu pro „demokracii vlastníků nemovitostí“. Důsledkem její politiky je fakt, že dnes je ve Spojeném království vinou mnohonásobného zvýšení cen bydlení třikrát méně dostupné než v 70. letech.

Berlín: od privatizace k požadavkům na vyvlastnění

Německo se po sjednocení vydalo ve stopách Thatcherové. Až do roku 1989 tam měla bytová společenství — a to včetně západního Německa — neziskový status. V devadesátých letech a v první dekádě nového století však vláda většinu veřejných bytů zprivatizovala.

Obce převedly rozsáhlý veřejný bytový majetek na soukromé, tržně orientované investory, a tím natrvalo změnily vlastnickou strukturu bydlení v Německu. V důsledku privatizace v současnosti tvoří veřejně vlastněné a sociální bydlení pouze asi 3 % německého bytového fondu.

Největší korporátní vlastníci bytů získali svůj fond privatizací státních a městských bytů Německé demokratické republiky — v 90. letech 20. století šlo o tři miliony bytů a domů — a bytového fondu státních podniků Německé spolkové republiky. Největší soukromý evropský pronajímatel, společnost Vonovia sídlící v Bochumi, dnes v Německu vlastní přibližně 400 tisíc bytů a domů.

Základ portfolia korporace tvoří privatizované domy a byty německých státních železnic a energetických společností, které v roce 2004 skoupila soukromá americká investiční společnost Fortress, z níž později vznikla právě společnost Vonovia. Korporace vlastní také 60 tisíc obytných jednotek, jež v roce 2004 prodal Berlín firmám Cerberus Capital Management a Goldman Sachs a jež později přešly pod korporátního pronajímatele Deutsche Wohnen, který se nedávno se společností Vonovia sloučil.

Obrovská privatizační vlna veřejného majetku vzbuzovala dlouhodobě silný společenský odpor, který vyvrcholil na podzim 2021, kdy hlasovalo v referendu 59 % berlínských voličů pro vyvlastnění přibližně 240 000 bytových jednotek velkým pronajímatelům. Výsledek referenda, jehož oficiální název zněl „Vyvlastnit Deutsche Wohnen & Co.“, vyzněl jednoznačně, ale navzdory tomu se pro vyvlastnění od té doby zatím nepodnikly téměř žádné další kroky.

Zdá se, že zemská vláda se zdráhá ve snaze o vyvlastnění pokračovat — a protože referendum mělo jen poradní charakter, není jím nikterak vázána. Berlín se alespoň odhodlal dočasně zastropovat výši nájemného — tento krok se měl týkat devadesáti procent bytů ve městě, ovšem německý ústavní soud jej označil za neústavní a zablokoval. Rok po referendu tak Berlíňané stále na řešení prudkého růstu cen nájmů čekají.

Ačkoli budoucí vývoj kolem vyvlastnění největších korporátních pronajímatelů v Berlíně zůstává nejasný, i zde se potvrzuje, že regulace nájemného účinně omezuje jeho neúnosný růst a že dostupné bydlení ve veřejném vlastnictví je klíčové, má-li si město uchovat přívětivý charakter, pro nějž je dostupnost bydlení nepominutelnou podmínkou.

Rudá Vídeň a Aspern-Seestadt

V Německu a Velké Británii vcelku zdařilou realizaci práva na bydlení pro všechny zmařila neoliberální politika. Oproti tomu v rakouské metropoli politika rozvoje dostupného bydlení nikdy neskončilo — počínaje slavným meziválečným „rudým“ obdobím, během nějž radnice v letech 1919 až 1934 rozvíjela řadu vzdělávacích, zdravotních a bytových programů řízených zásadou sociální spravedlnosti.

Během oněch patnácti let bylo pod vedením Sociálnědemokratické strany Rakouska (SPÖ) postaveno ve Vídni 66 tisíc obecních domů a bytů. Slogan „světlo, čerstvý vzduch a slunce“ vyjadřoval úsilí města zajistit zdravé a příjemné bydlení všem svým obyvatelům.

Není tedy náhoda, že v rakouském hlavním městě vyhrává volby — bez jediné výjimky — SPÖ dodnes a stejně jako před sto lety se stále řídí zásadou, že základem úspěšné obecní politiky je zajistit cenově dostupné a kvalitní bydlení. V současnosti vlastní město 220 tisíc bytů. Bytová družstva disponují dalšími 185 tisíci byty. A původně postavila také značnou část bytového fondu, který je dnes v soukromém vlastnictví. Ve veřejně vlastněných domech a bytech žije celkem 62 % obyvatel Vídně. Zákon jim garantuje smlouvy na dobu neurčitou.

Navzdory pozitivním a úspěšným příkladům, jako je Vídeň, zůstávají však programy veřejně vlastněného bydlení předmětem kontroverzí. Například v roce 2009 Evropská komise vydala rozhodnutí, že model sociálního bydlení v Nizozemsku není slučitelný s pravidly evropské hospodářské soutěže. Podle rozhodnutí by tento typ bydlení měl být určen pouze sociálně znevýhodněným osobám.

Vídeň naštěstí předpisy Evropské komise ignoruje. Ve snaze zabránit vzniku ghett a chátrání veřejných služeb přiděluje byty z městského fondu lidem z různých sociálních vrstev. Vídeňské sociální bydlení tedy není „zvýhodněným bydlením“ určeným výhradně domácnostem s nízkými příjmy.

Posláním „Wiener Gemeindebau“ — vídeňských obecních domů — je poskytovat cenově dostupné a kvalitní bydlení širokým vrstvám obyvatel. Příjmové stropy jsou stanoveny tak, že přibližně osmdesát procent všech vídeňských domácností může mít na uvedený typ bydlení nárok.

Rakouské hlavní město přitom dokázalo přizpůsobit svou bytovou politiku měnícím se sociálním podmínkám. V osmdesátých letech minulého století byla Vídeň upadající metropolí na periferii západní Evropy. Její rozvojový plán se soustředil na rekonstrukci budov a renovaci kulturního dědictví. Každým rokem opravil magistrát přibližně deset tisíc bytových jednotek ve snaze zlepšit životní podmínky obyvatel a zároveň snížit náklady na vytápění.

Pád východního bloku se ale otiskl i do celkového rázu rakouské metropole. Vídeň se stala rychle rostoucím městem v srdci Evropy — v současnosti má o 350 tisíc obyvatel více než v roce 1989. V průběhu devadesátých let byl vytvořen komplexní plán orientovaný na kvalitu života a pilíři městské politiky se staly sociální bydlení, integrace příchozích a ekologie.

V referendu v roce 1995 odmítli obyvatelé Vídně megaprojekt EXPO, který by nadřadil zájmy turistů nad potřeby rezidentů. Město namísto toho upřednostnilo výstavbu vodní elektrárny a rozšíření zelených ploch ve městě.

Dalším mezníkem byl rok 2010, kdy dominantní SPÖ uzavřela koalici se Zelenými, kteří převzali odpovědnost za územní plánování, energetiku a dopravu. Tempo výstavby dostupného bydlení se s ohledem na rostoucí poptávku nejprve zvýšilo z tří tisíc na sedm tisíc bytů ročně. A následně vzrostlo až na deset tisíc bytů ročně. Celkem dnes Vídeň vydává na dotace, výstavbu a údržbu veřejných bytů více než 570 milionů eur ročně.

Rudozelené vedení města v letech 2010—2019 vytyčilo jako prioritu také ekologii. Součástí plánu byla přeměna nevyužívaných nákladních nádraží a dalších brownfieldů na obytné a komerční čtvrti. Developeři jsou povinni budovat široce dostupné bydlení a město je vybírá na základě výběrových řízení, která upřednostňují opravdovou kvalitu. Mezi hlavní projekty tohoto typu patří Nordbahnhof (deset tisíc bytů), Nordwestbahnhof (deset tisíc bytů), Sonnwendviertel (pět tisíc bytů) a Aspern-Seestadt (jedenáct a půl tisíce bytů).

Čtvrť plná života, přátelská a bezpečná

Čtvrť Aspern-Seestadt se nachází ve 22. vídeňském obvodu a představuje největší urbanistický projekt v dnešní Evropě. Do roku 2030 hodlá město investovat pět miliard eur do přeměny 240 hektarů dříve nevyužívaných pozemků na ekologicky udržitelnou obytnou a obchodní zónu pro pětadvacet tisíc obyvatel s asi dvaceti tisíci pracovními místy.