Uběhlo již více než deset let od chvíle, kdy bublina na trhu s bydlením spustila světovou finanční krizi. Ale navzdory utrpení, které způsobila, se s bydlením zachází dál jako s tržní komoditou. Na hedgeové fondy, turistické platformy a korporátní pronajímatele narazíte v evropských městech doslova na každém rohu. Výsledkem je, že v Evropě mezi lety 2010 a 2021 vzrostly nájmy o 16 % a ceny vlastního bydlení o 42 %.

Je mylnou, ovšem hluboce zakořeněnou představou, že cena bydlení je stanovena zákonem nabídky a poptávky — ve skutečnosti hlavní dlouhodobé rysy systému bydlení určuje příslušná exekutiva a nastavení regulací. Daňový systém, územní plánování, politika sociálního bydlení, práva nájemníků a finanční regulace jsou záležitostí politiky a teprve společně mají rozhodující vliv na nabídku bydlení a poptávku po něm, a v důsledku tak určují podmínky, v jakých lidé žijí. To je důvodem, proč se cenové parametry a další podmínky pro bydlení ve městech, která jsou si jinak z ekonomického a kulturního hlediska vcelku podobná, mohou značně lišit.

Vídeň patří mezi nejrychleji rostoucí hlavní města Evropy — a přesto zde průměrné měsíční nájemné (včetně účtů za energie a další poplatky) činilo v roce 2022 pouze 8,6 eur za metr čtvereční. Oproti tomu průměrné měsíční nájemné v Německu bylo přibližně dvojnásobné: 18,9 eur v Mnichově, 15,9 eur v Hamburku a Frankfurtu a 14,3 eur v Berlíně. Přitom si je vlastnická struktura bydlení v Rakousku a Německu do značné míry podobná.

Počet těch, kteří bydlí ve vlastním, je v obou zemích poměrně nízký — 55 % v Rakousku a 51 % v Německu — a banky poskytují hypotéky jen v případě splnění přísných podmínek. V hlavních městech obou zemí je míra vlastnického bydlení ještě nižší — podle oficiálních statistik jen 21 % ve Vídni a 17 % v Berlíně.

Úřady v obou zemích přísně regulují trh s nájemními byty. Nájemníkům je zpravidla poskytována nájemní smlouva na dobu neurčitou a obě země také určují strop, do jehož výše mohou pronajímatelé nájemné zvýšit.

Navzdory těmto podobnostem je více než deset procent německých domácností zatíženo nadměrnými náklady na bydlení, neboť na ně vynakládají více než čtyřicet procent svých disponibilních příjmů. V Rakousku je to přitom pouze 6,1 %. Tyto údaje však nezahrnují splátky hypoték, protože je velmi pochybná metodika Eurostatu považuje za investice.

Naopak podle německého Spolkového statistického úřadu (Destatis) trpělo už v roce 2019 nadměrnými náklady na bydlení v Německu 13,9 % domácností, zatímco v Rakousku 7 %. Situaci výrazně zhoršila pandemie. V roce 2020 už zatěžovaly nadměrné náklady na bydlení 20 % německých domácností, což je dvakrát více než průměr EU a přibližně třikrát více než v Rakousku. Čím si tyto rozdíly vysvětlit?

Dostupnost bydlení je dána rozsahem nabídky obecního bydlení

Po druhé světové válce v západní Evropě nastala masivní podpora bydlení ve veřejném vlastnictví — tedy obecního a sociálního typu bydlení, jež mělo být praktickým naplněním formálně garantovaného práva na bydlení. Dostupné bydlení se v poválečné Evropě stalo pilířem sociálního státu.

Podle představy Aneurina Bevana, britského ministra zdravotnictví v letech 1945—1951, měl být ve Spojeném království vybudován dostatek obecních bytů, které by zajistily domov všem vrstvám společnosti. Britská vláda skutečně v letech 1946—1979 postavila celkem pět milionů domů a bytů. V roce 1977 tak v Anglii tvořily obecní domy a byty 32 % — dostatečně velký podíl, který odpovídal cíli Labouristické strany zajistit dostupné obecní bydlení všem sociálním skupinám.

Období rozkvětu bydlení ve veřejném vlastnictví vzalo za své zvolením Margaret Thatcherové ministerskou předsedkyní v roce 1979 a přijetím zákona o bydlení o rok později. Neoliberální éra drastickým způsobem proměnila vlastnickou strukturu bydlení — z bydlení se v čím dál více zemích stával majetek, s nímž se obchodovalo na trhu.

Zákon prosazený novou britskou konzervativní vládou v roce 1980 umožňoval nájemníkům v obecních bytech koupit si své nájemní byty s velkorysou slevou. V důsledku toho se rozprodalo 2,6 milionu obecních domů. Privatizace veřejného bydlení byla jedním z klíčových aspektů konzervativní politiky za éry Thatcherové.

Schválení práva na koupi bytu či domu jejími obyvateli změnilo sociální strukturu britské společnosti víc než jakákoli reforma bydlení a z mnoha nájemníků, kteří tradičně volili labouristy, se rázem stali vlastníci podporující konzervativce. Thatcherová sama prohlásila, že připravila půdu pro „demokracii vlastníků nemovitostí“. Důsledkem její politiky je fakt, že dnes je ve Spojeném království vinou mnohonásobného zvýšení cen bydlení třikrát méně dostupné než v 70. letech.

Berlín: od privatizace k požadavkům na vyvlastnění

Německo se po sjednocení vydalo ve stopách Thatcherové. Až do roku 1989 tam měla bytová společenství — a to včetně západního Německa — neziskový status. V devadesátých letech a v první dekádě nového století však vláda většinu veřejných bytů zprivatizovala.

Obce převedly rozsáhlý veřejný bytový majetek na soukromé, tržně orientované investory, a tím natrvalo změnily vlastnickou strukturu bydlení v Německu. V důsledku privatizace v současnosti tvoří veřejně vlastněné a sociální bydlení pouze asi 3 % německého bytového fondu.