Před dvěma lety byla v pražských Holešovicích dokončena dosud vůbec největší tuzemská soukromá rezidence poskytující bydlení studentům. Do České republiky tak pronikl celoevropský fenomén, jenž se původně objevil v Británii a který odpovídá na nedostatečnou politiku států, měst a univerzit: studentské bydlení se proměnilo v atraktivní komoditu pro soukromý kapitál.

V Dublinu si letos před začátkem semestru studenti prvních ročníků postavili v kampusu stany. V Boloni, na nejstarší evropské univerzitě, zase z nouze přespávali prvních pár nocí na nádraží. V Berlíně na veřejnou kolej dosáhne pouze něco přes pět procent studentů. V Praze, kde jsou kapacity kolejí dlouhodobě nedostatečné, vzhledem k inflaci a rostoucím cenám energií většina univerzit již před semestrem ohlásila zvyšování cen.

Nedostatek bytů a lůžek na kolejích umožňuje soukromým studentským rezidencím poskytovat pokoje za dvojnásobnou cenu, než nabízejí univerzity. Jak se ale studentské rezidence staly pro investory takovým lákadlem a co je odlišuje od stavby běžných bytů? A jaký může mít vstup investorů do této oblasti dopad na podobu evropských univerzitních měst včetně Prahy?

Začarovaný kruh

Celkem osmnáct milionů studentů v Evropské unii trápí nedostupné bydlení. Počet studentů obecně se přitom konstantně zvyšuje, mezi lety 2013 a 2020 o 8,8 procenta. Zvyšuje se také jejich mobilita, což znamená, že pro stále větší počet z nich už není možností bydlet u svých rodičů. Nedostupnost bydlení tak začíná představovat překážku pro studium samé.

„Studenti trpí zvyšujícími se cenami nájmů zejména ve větších evropských městech — tedy právě tam, kde je většina univerzit,“ uvádí Evropská studentská unie (ESU) ve své zprávě z roku 2019. Problém je dle její zprávy způsoben jednak nedostatkem veřejného studentského bydlení a jednak nedostatkem bytů na trhu obecně.

Je to začarovaný kruh: zvyšující se počty studentů ve městech přispívají k růstu cen nájmů, což pak dopadá i na ně, neboť si bydlení nemohou dovolit. „Poptávku výrazně nezpomalila ani covidová pandemie,“ komentuje situaci Julia Momotiuková z konzultační firmy Bonard, která se věnuje nájemnímu bydlení. Již v roce 2021 byla čísla zpět na úrovni před pandemií.

Odpovědí na problém by samozřejmě mohlo být posilování kapacit kolejí. Většina měst v tom ovšem selhává. Komplexní strategie, jak nedostatek ubytovacích kapacit pro studenty řešit, chybí také Praze. Mezeru proto nyní zaplňují soukromí investoři.

Británie jako laboratoř

Výzkumná zpráva firmy Bonard z roku 2021 uvádí, že evropský soukromý trh se studentským bydlením co do investic přesáhl 8,8 miliard eur. Z nich 3,7 miliardy pouze ve Velké Británii, která současně vede na trhu mezi investory. Právě britské firmy najdeme mezi největšími poskytovateli studentského bydlení.

Vysoké ceny nájmů a celá řada prestižních univerzit — právě to dělá z Londýna skvělou investiční příležitost. Je ostatně v čele žebříčku i co do počtu soukromých lůžek vzhledem k počtu studentů.

Británie je dost možná příkladem toho, k čemu směřují i další univerzitní města trpící nedostupností bydlení. Studentské ubytovny s malými pokoji jsou pro investory atraktivnější než běžné byty: generují totiž větší výnosy na metr čtvereční stavebního pozemku než větší byty pro rodiny.

Výstižně to shrnuje britská poradenská firma Select Property Group, která na svých stránkách slibuje „nejvyšší výnosy a nejstabilnější poptávku“. A potvrzují to také data analytické firmy Savills. Vyplývá z nich, že investice na trhu se studentským ubytováním vydělávají v průměru více než běžné nájemní byty. Právě v Praze je návratnost investic do studentského bydlení jednou z vůbec nejvyšších.

Studenti jako terč investorů

Studentské rezidence odrážejí širší trend takzvaného „mikrobydlení“, jak experti nazývají nové developmenty na vzestupu: malé apartmány v lukrativních lokalitách, plně zařízené a pronajímané na krátkou dobu. Na počet metrů čtverečních vydělávají více než běžné byty a vzhledem k povaze smluv je v nich snazší nájemné zvyšovat.

Takovéto komplexy zpravidla cílí na lukrativnější klientelu, což může platit právě i pro řadu studentů z bohatých rodin. Také české rezidence daného typu se zaměřují právě na zahraniční studenty, kteří si vyšší ceny mohou dovolit spíše, anebo mají oproti těm českým větší problém sehnat byt na klasickém nájemním trhu.

Počet mezinárodních studentů se navíc obecně zvyšuje. Mezi lety 2013 a 2018 jich v Evropě přibylo podle dat UNESCO čtyřiadvacet procent.

Platí to i pro Českou republiku. Data Ministerstva školství ukazují, že počet zahraničních studentů v Praze za posledních deset let rok od roku rostl. V roce 2021 tvořili dvaadvacet procent z celkového počtu.

Soukromě komplexy studentského bydlení v mnohém připomínají spíše hotely než běžné činžáky. Tomu odpovídá také nabízená smlouva. Zmíněná holešovická rezidence FIZZ nabízí studentům tzv. ubytovací smlouvu — tedy kontrakt využívaný v hotelech či ubytovnách.

Smlouva sice nemění nic z hlediska daňových povinností, ovšem neplatí u ní mechanismy ochrany nájemníků jako u standardních nájemních smluv — tedy například tříměsíční výpovědní lhůta nebo minimální doba trvání smlouvy. „Trh se posouvá směrem k hotelovému ubytování,“ komentuje situaci profesor Thomas Beyerle, vedoucí výzkumu švédského developera Catella.

A netýká se to zdaleka jen studentů. „Po celé Evropě jsou 20 a 25 procent z těch, kteří žijí v podobných komplexech, mladí profesionálové — lidé s kufry na kolečkách, kteří cestují mezi Mnichovem a Londýnem,“ dodává Catella. Právě tato skupina se dle něj stala terčem investorů.

Trh se studentskými rezidencemi je na vzestupu zejména ve městech, jako je Paříž, Londýn, Leeds, Bristol, Berlín nebo Dublin, které vykazují nejvíce projektů aktuálně ve výstavbě nebo ve fázi plánování. Boom se ale týká také dalších regionů.

V Praze investují zahraniční firmy s nejasnými vlastníky

Populace mladých lidí roste podle analytické firmy Savills nejrychleji v městech střední a východní Evropy — Praze, Varšavě, Vratislavi, Krakově a Berlíně. V mnoha z nich se počet studentů zvyšuje disproporčně.

Právě ve střední a východní Evropě také nejvýrazněji stoupá nájem ve studentských rezidencích. Podle poradenské společnosti Bonard je nejvyšší nárůst v Litvě, následované Lotyšskem, Polskem a Českou republikou.

Například v Polsku se podle analytičky Bonardu Julie Moomotiukové trh „teprve začíná rozvíjet“. Chybějící konkurence tak tamějším investorům umožňuje nájemné nadsazovat, zatímco jinde by byli opatrnější.

Také v České republice lze o studentských komplexech hovořit jako o spíše novém, začínajícím trendu. Jak jsme uvedli, holešovický komplex FIZZ byl dostavěn teprve před dvěma lety. Spadá pod mezinárodní síť podobných projektů firmy International Campus, která staví studentské rezidence také kupříkladu v Berlíně.

Pražský projekt realizovala společně s developerem Karlín Group. Vlastníkem objektu je podle katastru česká firma IC Prague Party s.r.o., dceřinná společnost lucemburské společnosti IC FIZZ Prague I S.à r.l. V lucemburském rejstříku konečných vlastníku firem — ještě než byl v listopadu jeho provoz zastaven — jsme se mohli dozvědět pouze jména manažerů firmy.

Dalším z významných hráčů na trhu je investiční společnost Zeitgeist Asset Management, která se kromě studentského bydlení specializuje na renovaci starých činžovních budov v lukrativních lokalitách. Na svých stránkách uvádí, že jedním z jejích investorů je německý penzijní fond.

Pod značkou Zeitraum Student Housing buduje studentské rezidence také v dalších zemích, zejména Polsku. V Praze vlastní rezidence na ulicích u Průhonu, Seifertově, Na Šachtě a Holandské. Také vlastnická struktura této firmy končí v Lucembursku. A z rejstříku se opět můžeme dozvědět pouze jména manažerů.

Kde stát selhává, přicházejí investoři

Selhání veřejného sektoru je pro soukromý trh příležitostí. Rostoucí počty studentů, zejména těch zahraničních, nedostatek volných bytů a nízké kapacity univerzitních kolejí — to vše činí ze studentského bydlení skvělou investiční příležitost.

Je to ale problém? Pokud ano, v čem? Častým argumentem je, že studentské rezidence, byť řádově dražší, napjatému trhu uleví. Koneckonců řada studentů z movitějších rodin si může takové ubytování dovolit. A tím v podstatě „uvolní“ místa v jiných kapacitách těm, kteří nemohou.

Případ Londýna ovšem ukazuje, že mechanismy na trhu s bydlením účinkují jinak. Ani nová výstavba studentského bydlení soukromými investory z města neudělala přívětivější místo, kde si může každý dovolit studovat. Stavby studentských rezidencí mají navíc vliv na podobu čtvrtí, v nichž se nacházejí: ať už jde o zvyšování běžných nájmů nebo služeb pro místní obyvatele.

Vždy je na místě se ptát, jaký objem financí a kam přesně v sektoru bydlení proudí — tedy co a pro koho se staví. To má totiž zásadní vliv na jeho celkovou podobu. Zvlášť chybí-li protiváha, tedy budování veřejně dostupného bydlení, ať už pro studenty nebo zbytek obyvatel měst. Trend mikrobydlení bezesporu přináší investorům vyšší zisky, děje se tak však na úkor výstavby běžných bytů.

Zatímco čím dál více mladých lidí odchází studovat do zahraničí — a veřejné politiky je v tom podporují — infrastruktury měst na ně nejsou připraveny. Investoři ano.

Článek vznikl v rámci projektu European Cities Investigative Journalism Accelerator, novinářské sítě evropských medií zaměřující se na témata propojující evropská města. Projekt byl finančně podpořen v rámci programu Stars4media.

Projekt Město/Fórum pro snesitelnější každodennost je výsledkem spolupráce kolektivu 4AM, z. s. a Centra pro média, ekologii a demokracii, z. s. (CMED). Finančně je podpořen grantem z Islandu, Lichtenštenjska a Norska.