Rezidence Blízká je jedním z nových developmentů v Praze, který od letošního léta nabízí byty k prodeji. Drtivá většina z celkem 223 jednotek zatím zůstává volná. Cena bytu 2+kk o padesáti metrech čtverečních má podle odhadů cenové mapy dosahovat zhruba 9 milionů korun. Co se skrývá za oním výsledným číslem, v jehož důsledku se Praha označuje za jedno z měst s nejméně dostupným bydlením v Evropské unii?

Neprůhledný systém obchodování s pozemky

Na karlínském pozemku v blízkosti Invalidovny, o velikosti 1,4 hektaru, se má začít stavět začátkem příštího roku. Vlastní jej developerská společnost Horizon Holding, která působí v hlavních městech střední a východní Evropy. Mateřské společnosti pražské firmy jsou registrované v Nizozemí. Ještě do roku 2018 ovšem pozemek vlastnil jiný investor, CTR Holding, který v regionu staví zejména byty k pronájmu.

Tři pozemky o výměře 1,5 hektaru přiléhající k ulici U Sluncové byly určené k výstavbě bytových domů. V roce 2018 znalecký posudek, vypracovaný kvůli přeměně firmy z akciové společnosti na společnost s ručením omezeným, ocenil hodnotu pozemků na zhruba 115 milionů korun, celou firmu včetně závazků poté na zhruba 90 milionů korun. Za kolik ovšem nový majitel společnost získal, z veřejných zdrojů zjistit nelze.

Jedná se o názorný příklad toho, jak funguje drtivá většina prodejů pozemků na soukromém trhu: neprodávají se ony samy o sobě, ale namísto nich se prodávají společnosti vytvořené jako takzvané special purpose vehicles, tedy de facto již často rozpracované „projekty“, jichž jsou pozemky součástí.

Za pozornost jistě stojí také daňový aspekt věci: aniž bychom se nyní pouštěli do podrobnější analýzy, je na místě poznamenat, že na podobné transakce často český daňový systém nedosáhne. Ba co více, čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, která by se uplatňovala, pokud by šlo o přímý převod pozemku, stát v roce 2020 zrušil.

Podstatné ovšem je, že v posledku takřka není možné zjistit, za jaké ceny se vlastně stavební pozemky určené pro nové developerské projekty obchodují. A to je problém hned z několika důvodů.

Zaprvé, zabraňuje to vytvoření daňového systému, který by skutečně zohledňoval atraktivitu lokality a tržní ceny. Zadruhé, město není schopno určit, nakolik mají jeho investice do infrastruktury vliv na růst hodnoty přilehlých pozemků soukromých vlastníků. Samo se navíc v prodejích řídí oficiálním daty, která dostatečně nezohledňují tržní aspekt. Zatřetí, dostupná zahraniční data a studie ukazují, že právě růst cen pozemků a nadměrné investice do nich jsou jedním z hlavních důvodů růstu cen bytů, a následně tedy i nájmů.

Ceny bydlení zvyšuje především nárůst cen pozemků

Mezinárodní studie zahrnující data ze čtrnácti vyspělých ekonomik zjistila, že 81 procent nárůstu cen bytů a domů mezi lety 1950 a 2012 padá na vrub rostoucích cen pozemků. Ve městech jako Berlín se v posledních patnácti letech ceny pozemků zosminásobily.

Cena nemovitosti se skládá ze dvou složek: ceny pozemku a ceny stavební struktury, jež na něm vznikne. To znamená, že hodnotu půdy by šlo de facto spočítat odečtením nákladů na výstavbu domu. Analýza cen ve Velké Británii z roku 2017 ukazuje, že zatímco hodnota půdy stoupala velmi výrazně, konstrukční náklady jen mírně.

Právě analýzy z doby kolem roku 2017 je důležité vzít do úvahy, neboť současná situace je vzhledem k pandemii a válce na Ukrajině poněkud specifická: až narušení dodavatelských řetězců a energetická krize způsobily výrazný nárůst stavebních nákladů.

Zástupci realitního trhu často argumentují, že ceny domů stoupají právě kvůli zvyšujícím se nákladům na konstrukci. Kritické studie posledních let však ukazují spíše opak. A do ohniska pozornosti tak navracejí právě cenu půdy.

Půdu se investorům vyplatí prostě držet

Podle výzkumníka zabývajícího se historií vlastnictví půdy Alexandera Dobesona tvoří tržní hodnotu potenciál a lukrativnost pozemku samého, nikoliv budova na něm stojící. „Budovy v čase na hodnotě klesají, zvlášť neinvestuje-li se do nich, hodnota půdy ovšem vesměs vzrůstá,“ vysvětluje. Zhruba od roku 2008 podle něj pozemky začaly v očích investorů být poměrně stabilní investice.

Antoine Paccoud se svým týmem Observatoire de l´Habitat mapuje ceny půdy v Lucembursku již více než deset let. „Naše data ukazují, že nárůst cen pozemků vždy předchází nárůstu cen nemovitostí,“ vysvětluje. Z jeho grafů je patrné, že náklady na stavbu sice stoupají, ovšem zdaleka ne natolik, aby vysvětlily výrazný růst cen domů.