Vloni v létě platila Veronika Dombrovská nájem za podkrovní pokoj, v němž se nedalo větrat, a proto žít. Ani přes noc totiž teplota neklesala pod osmadvacet stupňů Celsia. Horka tudíž trávila mimo Brno, případně spala u kamarádů.

Majiteli domu, jejž si s přáteli pronajímá, oznámila, že neúnosnou teplotu v pokoji musí vyřešit, jinak se odstěhuje. Vlastník proto do pokoje nechal nainstalovat klimatizaci, kterou pohání fotovoltaika umístěná na střeše. „Jenže nebýt fotovoltaiky na střeše, měla bych problém: narostly by mi účty za energie,“ uvědomuje si Dombrovská.

Na výběr z různých druhů chudob

Podle loňských dat Eurostatu v létě žije v nekomfortně přehřátém bydlení takřka dvaadvacet procent Čechů. Z celoevropského srovnání prozatím vzhledem k naší zeměpisné poloze nevycházíme zle — vedeme si o pouhé půl procento hůř než unijní průměr. Jenže jak upozorňuje Michal Čejka z Centra pasivního domu, „s klimatickou změnou bude tento problém gradovat a je těžší domy přizpůsobit letním horkům než zimním mrazům.“

Nejde přitom o otázku „komfortu“, ale o otázku zdraví. Podle studie časopisu Nature zemřelo v celé Evropě v létě 2022 v souvislosti s vlnami veder téměř dvaašedesát tisíc lidí.

Data Eurostatu zároveň potvrzují, že přístup k dostatečně chladnému prostředí a tím pádem i ke zdraví je třídní otázkou. Největší rozdíly mezi letním teplotním komfortem chudých a bohatých najdeme ve vedry zmítané jižní Evropě, kde energetická chudoba ovlivňuje přístup obyvatelstva ke snesitelné teplotě nejen v zimě, ale právě i v létě.

„V posledních letech na vlastní kůži čím dál více zakoušíme, co to znamená letní energetická chudoba. (…) Musíme se potýkat se stále delšími vlnami veder, během nichž se teplota uvnitř některých domů i během noci blíží ke čtyřiceti stupňům. Abychom takové podmínky zvládli, zapneme klimatizaci, víme však, že na konci měsíce nás účty za elektřinu přinutí omezit jiné z našich základních potřeb. Jsme neustále jako mezi mlýnskými kameny, čelíme různým druhům chudob, z nichž si musíme vybrat,“ komentuje situaci na jihu kontinentu environmentalista Alkis Kafetzkis pro řecký deník EFSYN, naše partnerské médium v projektu PULSE.

I v našem klimatickém pásmu však platí, že méně majetná část obyvatelstva žije v přehřátých bytech častěji než ta majetná. „Na klimatizaci u nás mnoho lidí nemá. A pokud má, zpravidla si pořídí tu nejlevnější, která spotřebuje hodně energie,“ poznamenává Čejka. Je to tím závažnější, že vedra ohrožují zdraví zvláště seniorů či chronicky nemocných lidí — tedy výseků populace často sužovaných finanční tísní.

Roli samozřejmě hraje typ obydlí — rychleji a nesnesitelněji než kamenné domky na francouzském venkově se přehřívají do výše se tyčící paneláky ve východoevropských městech. Spíše než krátkodobé a energeticky náročné řešení ve formě klimatizace se dlouhodobě vyplácí ventilace či zelená střecha, ale třeba i kvalitní izolace či okna se zdvojeným sklem — tedy opatření, která zároveň snižují nutnost vytápění a účty za energie i v zimě.

Podíl obyvatelstva žijícího v obydlí, které není v letním období příjemně chladné (údaje za rok 2023)

Inspirace ze zahraničí: teplotní standardy či regulované nájmy

Jak ovšem nastínila zmíněná zkušenost Veroniky Dombrovské, to, zda bude něčí domov v létě obyvatelný, zásadně určuje vlastnický vztah k němu. V pronajímaných bytech má nad chladicími opatřeními moc majitel, nikoliv nájemníci, kteří se s nesnesitelnou teplotou potýkají.

Odpověď na to, proč obyvatelé „novějších“, tedy východních unijních států zápolí s přehřívajícími se byty častěji než lidé ve „starších“, tedy západních unijních státech, tak nehledejme pouze v zeměpisných souřadnicích či převažujících typech obydlí. Klíčovou roli hraje existence účinné regulace nájemního bydlení, na niž si postkomunistické východoevropské státy, posedlé posvátností soukromého vlastnictví, zpravidla netroufají.

„Ve Švédsku by můj pokoj majitel nemohl ani pronajímat — nebo by se se mnou musel domluvit, že v létě nájem platit nebudu,“ upozorňuje Dombrovská, která se tématu odborně věnuje v Iniciativě nájemníků a nájemnic a v platformě pro sociálně-ekologickou transformaci Re-set.

Právě švédský model uvádí jako inspirativní řešení letos zveřejněná publikace platformy Re-set Nejisté bydlení a energetická chudoba: jak vyřešit dva problémy v jednom. Ve Švédsku je pro pronajímané byty pevně stanovený teplotní standard, který je právně vymahatelný: nájemníci musí mít možnost si v zimě zatopit na dvacet stupňů, v horkých měsících se byt nesmí ohřát na více než šestadvacet stupňů.

Poplatky za energie ve Švédsku zároveň představují neměnnou část nájmu, pročež je majitelovým nejlepším zájmem zajistit co nejnižší energetickou náročnost budovy. Například na Kubě zase určitý objem spotřeby energií a vody představuje součást bezplatných základních nepodmíněných služeb — každá spotřeba navíc pak ovšem stojí mnoho.

Pozornost zaslouží i nizozemský „bodovací systém“. Pakliže chce majitel pronajímat za neregulovanou cenu, musí jeho nemovitost získat vysoký počet bodů: hodnotí se třeba velikost bytu, dostupnost služeb, lokace či stav — včetně energetické náročnosti. Pokud nemovitost dostatečný počet bodů nezíská, musí být — tak jako tři čtvrtiny nizozemského trhu s nájemním bydlením — pronajímána za regulovanou cenu.

Irsko, Španělsko nebo Francie pak mají jasně nastavené maximální přípustné teploty v obytných prostorech. Irské ložnice se nesmí vyhřát na více než šestadvacet stupňů, obýváky na osmadvacet. Francie k podobnému opatření přikročila po smrtelné vlně veder z roku 2003: v obytných budovách se — bez použití klimatizace — nesmí teplota vyšplhat nad osmadvacet stupňů po více než jedenáct dní ročně.

Proč energetická chudoba ohrožuje především nájemníky

Český občanský zákoník se spokojil s formulací, že pronajímaný byt musí být ve stavu, „který se obvykle považuje za dobrý“. Přibližně polovina obytných domů je přitom nezateplená.

Podle čerstvé studie, kterou pro ministerstvo práce a sociálních věcí vypracoval Jan Klusáček z Platformy pro sociální bydlení, počet lidí v energetické chudobě mezitím v důsledku nedávného zdražení energií nepřekvapivě vzrostl — a to na 1,3 milionu.

Za indikátory energetické chudoby jsou zpravidla považovány nemožnost si dostatečně vytopit byt, dluhy na energiích či neúměrně vysoké výdaje na energie. Autoři pět let staré studie manchesterské univerzity nicméně navrhují redefinovat energetickou chudobu jako nemožnost domácnosti zajistit dostatek na energii závislých služeb. Činí tak právě s ohledem na rostoucí počet lidí, kteří si nemohou dovolit v létě ochladit svůj byt.

Přestože v nájmu u nás žije pouze třiadvacet procent obyvatelstva, nájemníci tvoří zhruba polovinu lidí v energetické chudobě. Domy obývané nájemníky v energetické chudobě se přitom nepřekvapivě vyznačují nízkou mírou zateplení a izolačních oken.

Není divu. Hlavní vládní nástroj na snížení energetické náročnosti budov sice představuje program Nová zelená úsporám, v jehož rámci může majitel domu získat až padesátiprocentní dotace na úsporné renovace. Proč by však investoval do nemovitosti, kterou pronajímá — a jejíž účty tak neplatí?

„Zvláště v regionech s chudou populací platí nájemníci za elektřinu třeba čtyři nebo pět tisíc místo dvou. V takových případech by podle mě klidně mohly dotační programy majitelům nabízet pokrytí tří čtvrtin nákladů. Ministerstva si na to netroufají, aby to nebylo nespravedlivé. Neuvědomují si však, že nejde ani tak o to zhodnotit vlastníkovi byt, ale o to pomoci nájemníkům“, říká Klusáček.

A dodává, že taková dotace by zároveň měla být propojená se zvýšením jistoty nájemního bydlení: třeba s podmínkou, že byt zůstane určený k pronájmu a že nájemník dostane dlouhodobou nájemní smlouvu.

Jako další možnost Klusáček jmenuje stanovení povinného energetického standardu pronajímaných budov — zákaz pronajímání budov toho nejhoršího energetického standardu už platí třeba ve Francii. Povinný energetický standard by mohl být dotačním programem doprovázen. Nutnost zásadně snížit energetickou náročnost budov koneckonců vyplývá i z letos schválené unijní směrnice.

„S implementací bychom měli začít co nejdřív, potřebné investice a inovace jsou časově velmi náročné. Jenže konkrétně regulace nájemního bydlení u nás není nekontroverzní téma. Většina pronajímatelů jsou fyzické osoby. Každý zná někoho, kdo pronajímá byt,“ krčí rameny Klusáček.

Extrémně rozdrobená vlastnická struktura nájemního bydlení znamená sníženou politickou vůli regulovat byznys nemalé části voličstva a zároveň komplikuje renovace bytových domů: s renovacemi totiž musí souhlasit vlastníci všech bytových jednotek.

Zároveň jde o téma, jehož řešení vyžaduje meziresortní spolupráci, což není disciplína, v níž české vlády vynikají. „Nejde o to, kdo zrovna sedí ve vládě. O nutnosti tento problém řešit mluvíme deset let a moc jsme se zatím nepohnuli. Možná řešení zasahují do sociálního či daňového systému, a to je u nás výbušné téma, na němž se rád sveze každý populista,“ upozorňuje Čejka.

Nic není samospasitelné

Nutno podotknout, že obdivuhodným energetickým standardem či chladicími opatřeními se zpravidla nepyšní ani obecní byty. Obce žádají o dotace na úsporná opatření ještě méně než fyzické osoby, čemuž se ve Fialově štíhlém státu bez nadbytečných úředníků ostatně nelze divit.

Čestnou výjimku představuje třeba brněnská čtvrť Nový Lískovec, tvořená z většiny sídlištěm, v němž rozsáhlý bytový fond spravuje město. Pod vedením zelené starostky Jany Drápalové se tu před patnácti lety podařilo všechny městské byty zateplit. Dnes se Drápalová zasazuje o to, aby se v renovovaných bytech dalo žít i v létě.

„Dobře zateplené domy se nepřehřívají tak rychle, ale pokud vedra a tropické noci trvají, ani dobré zateplení nepomůže. Stále častěji se objevují požadavky na to, abychom souhlasili s instalací klimatizace do bytu.

S umístěním na balkony nebo lodžii souhlasíme, ale kdyby je mělo v paneláku hodně lidí, mohly by nastat problémy s nočním hlukem. Klimatizace navíc teplo z bytu odvádí ven na fasádu a těm, kteří klimatizaci nemají, tak problém s horkem zhoršují,“ upozorňuje Drápalová.

Plánují proto dostavět lodžie u bytů s okny na jih, instalovat venkovní žaluzie, prověřují možnosti využití fotovoltaiky, na vhodné stěny umisťují popínavé rostliny, které brání rozpálení betonu… „Není to jenom otázka peněz, ale i hledání vhodného technického řešení. Nic není samospasitelné,“ dodává starostka.

Svízel krátkodobých nájemních smluv

Odborníci se nicméně shodují, že podmínky v nájemním bydlení se zásadně nezlepší bez regulace krátkodobých nájemních smluv. „Z toho vyplývá nutnost změnit občanský zákoník. A to je práce na osm až deset let,“ povzdechne si do telefonu hlasem zbarveným přiznanou bezradností Karel Polanecký z Hnutí DUHA.

Jak potvrdila studie ministerstva pro místní rozvoj, krátkodobé nájemní smlouvy má u nás více než šedesát procent nájemníků. Více než polovina z nich pak krátkodobou nájemní smlouvu uzavírá opakovaně se stejným pronajímatelem — v drtivé většině na méně než dva roky.

Za posledních deset let se počet bytů pronajímaných skrze krátkodobé nájemní smlouvy zdvojnásobil a dlouhodobé nájemní smlouvy mají zpravidla pouze starší lidé, kteří smlouvu uzavírali ještě před změnou legislativy v devadesátých letech.

Krátkodobé nájemní smlouvy pronajímatelům umožňují obcházet ustanovení v občanském zákoníku, které povoluje zvyšovat nájem maximálně o dvacet procent za tři roky. Nájemník s krátkodobou smlouvou se tak nepřetržitě ocitá ve zranitelné situaci. Může být zkrátka riskantní domáhat se svých práv či jakkoliv potřebných opatření v situaci, kdy vám může majitel každý rok zvýšit nájem nebo vás zkrátka vyhodit na ulici.

Majitelé pak mohou díky krátkodobým nájemním smlouvám v případě instalace úsporných opatření nájem výrazně zvyšovat. I s tím má Veronika Dombrovská zkušenost. Její pronajímatel do domu instaloval tepelná čerpadla a solární panely — se slovy, že tak nečiní kvůli nim, nýbrž aby mohl prodávat elektřinu zpátky do sítě. Jenže pak zjistil, že to se tehdy v České republice zkrátka nevyplácelo.

„Zato my jsme hodně ušetřili na poplatcích. Přeplatky nám ale nechtěl vrátit, a ještě nám chtěl výrazně zvýšit nájem. Musela jsem si s ním vyměnit osmatřicet emailů a domluvit si osobní schůzku,“ popisuje Dombrovská.

„A přitom to není ten nejhorší pronajímatel, dokáže nám vyjít vstříc, mnoho lidí majitele svého bytu ani nezná… A stejně se nás každý rok zeptá, o kolik může zvednout nájem. My odpovíme, že o nic, on navrhne částku, a pak se začneme dohadovat na kompromisu,“ doplňuje.

Potřebujeme regulaci

V mnoha státech okolo představují nájemní smlouvy na dobu neurčitou standard. Třeba v Německu nebo v Nizozemsku lze uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou pouze v jasně odůvodněných případech. Rakousko má zase stanovenou minimální délku nájemní smlouvy na tři roky — a na další tři roky, případně na dobu určitou se prodlužuje automaticky. Nájemní smlouvy na několik let s automatickým prodloužením zaručují i Itálie, Francie nebo Portugalsko.

Český občanský zákoník nestanovuje minimální délku nájemní smlouvy ani neomezuje řetězení těch krátkodobých. Tomu sliboval učinit přítrž pirátský ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš, dle jehož návrhu mělo být možno uzavřít nájemní smlouvu na dobu kratší než tři roky maximálně dvakrát za sebou — třetí smlouva už by musela být uzavřena na minimálně tři roky.

Aby se ale snad nezačali nájemníci cítit až moc opojeni jistotou, změnu mělo provázet zavedení rozkazu k vyklizení, který by majitelům umožnil případné neplatiče vyklidit do dvou měsíců. Jak ministerstvo pro místní rozvoj uvádí ve své studii, zkušenost s dluhem na nájemném, který se nepodařilo vymoci, ale mají pouze nízké jednotky procent pronajímatelů.

A mimochodem, zavedení rozkazu k vyklizení navrhlo ministerstvo spravedlnosti vedené Pavlem Blažkem (ODS), který je mimo jiné podezřelý z krytí svých stranických kamarádíčků namočených v kupčení s městskými byty.

Na dotaz Deníku Referendum, v jaké fázi je slibovaná regulace řetězení krátkodobých smluv, tisková mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Karolína Nová odpověděla, že se nyní primárně věnují rozkazu k vyklizení. „Doufáme, že se majitelé nemovitostí i díky této změně budou méně obávat uzavírat nájemní smlouvy na delší dobu,“ dodala. Jako by snad další úlitba pro pravidly nepoutané majitele sloužila zájmům nájemníků. Bartoš na dotaz Deníku Referendum nereagoval.

„Tady se pořád mluví o tom, že majitele je třeba motivovat. Jenže motivace nikoho nezajímá! Všichni na Západě, k němuž se tady s oblibou obracíme, se shodnou, že nájemní bydlení je třeba regulovat,“ rozhořčuje se nad převládajícím narativem české veřejné debaty Dombrovská.

Naléhavě zapáleným hlasem pak dodává: „Potřebujeme daň z prázdných nemovitostí, regulaci krátkodobých nájemních smluv a nastavení povinné energetické třídy budov určených k pronájmu. Dokud budeme operovat na volném trhu, nic se nezmění.“