Příčiny krize bydlení začínají už u vlastnictví pozemků
Gaby KhazalováPraha se zbavovala pozemků, na nichž by se mohlo stavět veřejně dostupné bydlení. Kdo dnes prázdné pozemky vlastní a proč se na nich nestaví? To se pokusíme zodpovědět v nové sérii mezinárodního investigativního projektu „Ground Control“.
Na počátku října oznámila finanční skupina J&T jednu z největších pozemkových transakcí v Praze v letošním roce: od Sekyra Group kupuje část pozemků na Rohanském ostrově v Karlíně. Prodané pozemky přitom původně patřily městu.
Jde o jeden z řady případů, kdy Praha přišla o lukrativní rozvojovou lokalitu, na níž lze stavět dostupné bydlení. A to se v řadě evropských měst právě nyní v době dále stoupajících cen nájmů ukazuje jako klíčové.
Nedostupnosti bydlení čelí takřka všechna evropská města. Přestože většina navrhuje řešit krizi bydlení novou výstavbou, má to jeden háček: stejně jako se zvyšují ceny bytů a nájmů, stoupají i ceny pozemků.
Kde se dá ve městech ještě stavět? Kolik volných parcel zbývá ve vlastnictví měst? A co se stalo s těmi, které města prodala? Poslední půl rok analyzoval tým investigativních a datových novinářů to, co se děje s pozemky v hlavních evropských městech, mimo jiné v Paříži, Bruselu, Berlíně, Varšavě, Budapešti či Praze.
Napříč městy jsme srovnávali ceny pozemků a struktury jejich vlastnictví s cílem ukázat odlišnosti i podobné trendy. Za použití analýzy satelitních a leteckých snímků ukazujeme, jak se města proměňovala v čase.
Projekt navazuje na investigaci Města v pronájmu, která získala Evropskou novinářskou cenu, v jejímž rámci jsme odhalovali vlastníky velkých bytových fondů napříč Evropou.
Interaktivní grafiky vytvořil i tentokrát datový tým německého deníku Tagesspiegel. Na analýze satelitních snímků spolupracovali Vertical 52, Marple a Placemarks. Projekt vznikl ve spolupráci následujících médií: Tagesspiegel (Německo), Mediapart (Francie), Apache (Belgie), Gazeta Wyborcza (Polsko), Telex (Maďarsko), Deník Referendum (Česká republika), Investigativní centrum Jána Kuciaka (Slovensko), iTromsø (Norsko), Irpi Media (Itálie), ORF (Rakousko).
Převážná většina pozornosti věnované krizi bydlení se až dosud soustředila zejména na nedostatek bytů na trhu ke koupi či na nedostatek dostupných bytů k pronájmu. Mimo zájem nejen médií, ale i akademické a politické sféry však zatím zůstávalo to, co leží pod nimi. Série článků mezinárodního investigativního projektu „Ground Control“, kterou budeme publikovat v průběhu následujících měsíců, má za cíl zaměřit pozornost na základní faktor utvářející podobu našich měst: vlastnictví půdy.
Zisk pro J&T a Sekyra Group, ztráta pro město
J&T Real Estate o koupi informovala v tiskové zprávě, již uveřejnila ČTK: předmětné pozemky v karlínské lokalitě odkoupila od Konsorcia Rohan, ve kterém má poloviční podíl Sekyra Group. Právě Konsorcium Rohan již v roce 2008 s tehdejším vedením města uzavřelo smlouvu, podle níž má nárok od něj pozemky v lokalitě postupně kupovat, a to za fixní cenu navyšující se o inflační index.
„Byť si myslím, že ceny nejsou tržní, nejsme se bohužel schopni z historické smlouvy vyvázat, neboť by nám hrozily soudní spory, v nichž bychom zřejmě neuspěli,“ objasňuje prodej současný radní pro majetek Adam Zábranský (Piráti). Mezi oněmi prodeji najdeme také dvě kupní smlouvy z června letošního roku. A právě ty se týkají prodeje dvou hektarů pozemků na rohu ulice Štorchova a Voctářova.
Jenže od města je nekoupilo Konsorcium Rohan, ale společnost Rohan E one, s.r.o. přímo vlastněná kyperskou společností J&T REAL ESTATE CR LIMITED. Konsorcium Rohan za dodržení závazků z původní smlouvy ručilo.
Pozemky od města J&T odkoupila za zhruba 320 milionů korun — tedy necelých šestnáct tisíc korun za metr čtvereční. Podle cenové mapy okolní pozemky v lokalitě dosahují až dvojnásobné ceny.
I vlastnická struktura společnosti Konsorcium Rohan končí na Kypru. V kyperské společnosti Kadenzamo Limited, která ovládá Konsorcium Rohan, je jednatelkou kupříkladu Ivana Tollarovičová, která, jak jsme dříve ukázali, figuruje v řadě schránkových firem J&T.
Vstup J&T do Konsorcia Rohan, kde má poloviční podíl Sekyra Group, by byl způsobem, jak na základě historické smlouvy získat na městské pozemky nárok. Takováto konstrukce by umožnila, aby prostřednictvím původního smluvního partnera k pozemkům za nižší než tržní částku přišla jiná firma — zde J&T. Za zmínku stojí, že J&T se o smlouvu s městem ucházela již v roce 2008, kdy ovšem neuspěla právě proti Sekyra Group.
Jak se společnosti J&T Real Estate a Sekyra Group mezi sebou vyrovnaly, nevíme. Konkrétní cenu akvizice firma nezveřejnila, hodnota jednoho metru čtverečního ale podle ní přesahovala dvacet tisíc korun.
Zda J&T ve firmě Konsorcium Rohan figurovala už v roce 2008, tedy v době podpisu původní nevýhodné smlouvy s městem, nelze zjistit. Tehdy v ní měla třicetiprocentní podíl jiná kyperská firma. Ani o ní ovšem nejsou ve veřejných zdrojích bližší informace dohledatelné. J&T Real Estate na naše otázky do doby publikace textu nezareagovala. Jisté je tak jen jedno: ze zveřejněných cen vyplývá, že ten, kdo na prodeji v posledku tratil, je právě město.
Města investují, vlastníci pozemků profitují
Jak slibuje Adam Zábranský, prodejům podobných pozemků by již mělo být konec: „Od minulého volebního období jsme takřka přestali prodávat pozemky v rozvojových lokalitách, s výjimkou směn majetku kvůli dopravním stavbám, které potřebujeme realizovat. I v těchto případech se ale snažíme nezbavovat se pozemků, které by Praha mohla samostatně zastavit bytovou výstavbou.“
Současně se v loňském roce podařily prosadit takzvané kontribuce, na jejich základě mají developeři ze svých projektů přispívat na rozvoj infrastruktury města. Schválenou metodiku výpočtu kontribucí kritizovaly občanské organizace jako málo ambiciózní, samo zavedení systému je však aspoň dílčím krokem vpřed.
Právě investice z veřejného rozpočtu totiž zvyšují hodnotu pozemků, z níž v posledku profituje soukromý vlastník. Ať už město investuje do nové linky metra, silnice či postaví školu, zvýší se tím atraktivita okolí a fakticky tak stoupne hodnota majetku všem, kdo v místě vlastní nemovitosti.
Doposud v podstatě nebyl způsob, jak by profitující vlastníci městu vraceli cokoliv zpět. Díky kontribucím se do určité míry na budování infrastruktury začali podílet alespoň sami developeři.
Jediným způsobem, jak může město vložené prostředky získat zpět, je totiž zavedení vyššího zdanění vlastnictví pozemků. Jejich hodnota nestoupá jen veřejnými investicemi, ale také kupříkladu změnou územního plánu — ve chvíli, kdy se pozemek změní na stavební, jeho hodnota zákonitě stoupne.
Problematice daní z nemovitých věcí a jejich výpočtu se budeme věnovat v samostatném textu. Za zmínku ale stojí, že výnosy z nich jsou v České republice dlouhodobě pod průměrem členských zemích Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj — OECD, na což ona sama upozorňovala.
Město nemá o pozemcích potřebná data
„Privatizace pozemků znamená ztrátu kontroly. V tom spočívá její krátkozrakost. Stavět veřejně dostupné bydlení by samozřejmě bylo řádově levnější na městských pozemcích,“ podotýká výzkumník Alexander Dobeson z Kodaňské univerzity, který se zabývá historií vlastnictví půdy.
Z nejnovějších dat pražského Institutu pro plánování a rozvoj vyplývá, že město je stále druhým největším vlastníkem pozemků, hned po fyzických osobách. Je ovšem důležité zmínit se o tom, že data zahrnují veškerou plochu, tedy nikoliv pouze stavební pozemky.
Kolik a jaké má město pozemků s potenciálem pro stavbu rezidenčního bydlení, není stále zcela přesně zmapováno. Jistý přehled má příspěvková organizace Pražská developerská společnost, která má evidovat volné městské pozemky a plánovat jejich rozvoj. Podle jejího zástupce Martina Červinky má Praha na rozdíl od mnoha měst na západě pro příštích několik desetiletí pozemků relativně dost.
Pražská developerská společnost v současnosti disponuje pozemky s potenciálem pro stavbu šesti až osmi tisíc bytů. Podle Červinky lze ovšem odhadovat, že město může mít pozemky ještě pro dalších zhruba deset až dvanáct tisíc bytů. Zábranský vidí další potenciál v pozemcích svěřených městským částem, často v okolí sídlišť. Upozorňuje ovšem, že jejich rozvoj bývá složitější, zejména kvůli lokálnímu odporu.
Praha ovšem není jediným veřejným vlastníkem půdy v Praze. Řada pozemků spadá pod stát a jeho instituce, které spravuje Úřad zastupování státu ve věcech majetkových. Právě letos se dokončuje historicky jedna z největších směn pozemků a budov mezi státem a městem — Praha tak získá kupříkladu kasárna Karlín.
Přestože Úřad zastupování státu ve věcech majetkových městu pozemky, o něž nemá zájem, nabízí ke směně či odkupu, obecně na ně Praha nemá žádné přednostní právo. Město se tak snadno může ocitnout v situaci, kdy musí dorovnat nejvyšší nabídku učiněnou soukromým subjektem nebo se účastnit aukce.
Stát již na začátku podzimu ohlásil, že se bude zbavovat přebytečných domů a pozemků, od nichž si slibuje získat miliardy do veřejného rozpočtu. Pro rozvoj města tak bude zásadní, kolik z nich skončí v soukromých rukou a kolik dokáže získat město. Podle zastupitelky Kristýny Drápalové (Praha Sobě), která je členkou majetkového výboru, byly právě prodeje pozemků státních firem snad ještě zásadnější než ty patřící městu, neboť šlo o větší rozvojové lokality. „Typickým příkladem jsou Bubny, které patřily SŽDC. Jde o selhání státu i města, že parcely skončily v soukromých rukou,“ uvádí.
Soupis toho, o jaké všechny parcely město již v minulých letech přišlo, neexistuje. Pamětníci pražské politiky se shodují, že nejvíce výprodejů probíhalo za primátorování Pavla Béma.
Z naší aktuální datové analýzy vyplývá, že v Praze je zhruba osm tisíc prázdných pozemků o rozloze větší než dva tisíce metrů čtverečních, na nichž lze dle územního plánu stavět rezidenční bydlení. Celkový potenciál však bude ještě větší, neboť data nezahrnují pozemky, kde již stojí budova — tedy třeba staré industriální areály.
Kdo prázdné pozemky vlastní a proč se na nich nestaví? To se pokusíme zodpovědět v sérii projektu „Ground Control“.
Článek vznikl v rámci sítě „Urban journalism network“, což je projekt podporovaný organizací Arena for Journalism in Europe. Síť zahrnuje média, která se zabývají tématy podstatnými pro evropská města, a vznikla jako pokračování projektu Města v pronájmu oceněného Evropskou novinářskou cenou. Investigativní série „Ground Control“ byla finančně podpořena nadací Journalismfund Europe, fondem Investigative Journalism for Europe (IJ4EU) a programem Stars4Media.
