Evropské i české bydlení v datech: čím víc se investuje, tím dražší jsou nájmy

Gaby Khazalová

Působí to jako paradox: od finanční krize evropská města zaznamenala raketový nárůst investic do bydlení, přesto se stále zvyšují ceny nájmů, a to neúměrně k nárůstu mezd. Vyplývá to z datové analýzy projektu Města v pronájmu.

Obyvatelé měst v celé Evropě v posledních letech trápí stejný problém: čím dál tím méně z nich je schopno platit rostoucí ceny nájmů. Data ukazují, že s dostupností bydlení v místě svého bydliště je spokojena pouze necelá polovina lidí v hospodářsky nejvyspělejších zemích — sdružených v Organizaci pro hospodářskou spolupráci a rozvoj.

Ohroženy už nejsou jen nízkopříjmové skupiny, ale i střední třída, zejména mladí lidé. Problém se dotýká především obyvatel velkých měst, která současně vykazují vyšší podíl nájemního bydlení oproti celostátnímu průměru. Od poslední finanční krize totiž klesal počet lidí, kteří dosáhnou na vlastní bydlení.

Už pět let mapujeme krizi bydlení. A nyní v tom pokračujeme v rámci mezinárodní investigace spolu s dalšími patnácti evropskými médii.
×

Růst nájemního bydlení je celoevropským trendem, a to i v zemích, které jsou tradičně silně orientovány na vlastnické bydlení, jako je Česká republika. Tomu odpovídá i fakt, že na český trh v posledních letech přichází čím dál více velkých investorů do nájemního bydlení, a to i zahraničních korporací.

Jedná se o vcelku nový trend, z dat o počtech nájemníků u nás toho prozatím mnoho nevyčteme. Vstupují do nich totiž proměnné jako stále ještě dobíhající privatizace bytů, jež počty nájemníků snižují. Jen v minulém volebním období bylo v Praze prodáno 6670 obecních bytů.

Přestože v posledních letech ceny nájmů stabilně stoupaly, stejně jako ceny nemovitostí obecně, během koronakrize se nájmy propadly o zhruba deset procent. Důvodem je zejména odliv turistů, a tedy to, že se byty z krátkodobých pronájmů přes Airbnb uvolnily pro místní obyvatele, ale také snížený počet vysokoškolských studentů v hlavním městě.

Pro budoucí vývoj to ovšem nemusí nic znamenat. Pandemie ostatně ovlivnila ceny nájmů, ale nikoliv prodejů, a lze tedy očekávat, že se spolu s uvolněním covidových opatření situace vrátí do starých kolejí.

Přestože ceny nájmů v posledních letech rostly, příjmy domácností už tolik ne. Za posledních šest let nájmy v Praze vzrostly podle údajů společnosti Deloitte o dvaačtyřicet procent. Z dat Českého statistického úřadu vyplývá, že příjmy pražských domácností za tu dobu narostly pouze o třicet procent. Růst nájmů je viditelný i v evropském průměru: podle Eurostatu se za posledních deset let zvedl o čtrnáct procent, ceny domů a bytů vzrostly ještě výrazněji, o šestadvacet procent.

Jak velkou zátěž pro rodinné rozpočty bydlení představuje? To ukazuje statistika o počtech domácností, které na bydlení vynakládají více než čtyřicet procent svých příjmů. Z evropských dat vyplývá, že více takových domácností žije ve městech než v menších obcí a na venkově.

Evropské srovnání se přitom jeví vůči České republice na první pohled přívětivě. To je ovšem dáno tím, že narozdíl od zemí jako Německo u nás převládá vlastnické bydlení. Pokud bychom srovnávali čistě situaci nájemníků, Česká republika by se posunula na žebříčku mnohem výše.

Data Eurostatu totiž ukazují, že v soukromém nájemním trhu vynakládá na bydlení více než čtyřicet procent svých příjmů celých 24,1 procent lidí. Lze tedy říct, že pro čtvrtinu českých nájemníků představuje položka bydlení neúměrně velké náklady.

Navzdory rostoucí nedostupnosti bydlení se do velkých měst stále stěhují noví obyvatelé, kteří tak udržují vysokou poptávku po bytech. Za posledních deset let narostl počet obyvatel v Praze a Středočeském kraji o 8,2 procenta. Nejvyšší přírůstek zaznamenalo Oslo a Curych, naopak jediným městem, kde počet obyvatel poklesl, jsou Athény.

Rostoucí poptávka se často udává jako jedna z hlavních příčin nedostupnosti bydlení. Podíváme-li se však na její vývoj, zjistíme, že počet obyvatel v Praze roste konstantně bez větších výkyvů, v souladu s trendem urbanizace.

Naopak křivky cen nemovitostí a nájmů výkyvy vykazují. Proto lze rostoucí poptávku po bydlení brát pouze jako jednu z mnoha příčin, které se na současné nedostupnosti bydlení podílejí. Rostoucí atraktivita měst činí z bydlení lukrativní komoditu a láká investice. Dokládá to neskutečný nárůst objemu financí do trhu s rezidenčním bydlení. Zatímco v roce 2007, tedy ještě před krizí, se v celé Evropě proinvestovalo 17,3 miliard euro nákupem bytů k pronájmu, v roce 2019 už to bylo 66,9 miliard euro, tedy takřka čtyřnásobek.

Podobný vývoj zaznamenala také Česká republika — přestože Praha je v míře velkých investic nad pět milionů euro na chvostu. Důvodem je zejména to, že na rozdíl od jiných západních měst je pražský trh s byty mnohem rozdrobenější, nejsou zde velké bytové fondy.

Fragmentované povaze odpovídá také seznam největších investorů. Mezi top pěti investory najdeme developerskou společnost Central Group, která prodává byty na investice, International Campus, který nedávno v Praze dokončil stavbu rezidence v Holešovicích se studentskými apartmány, dále CIB Group, která v roce 2017 koupila pražské sídliště Písnici, německý penzijní fond 2IP, který za pomocí společnosti Zeitgeist skupuje historické obytné budovy v Praze, a konečně samu společnost Zeitgeist, která se specializuje na investice a správu nemovitostí.

Mezi největšími evropskými korporacemi na trhu s bydlením najdeme investiční fondy jako Blackstone, Akelius či Fredensborg, které posilují svá portfolia o další a další města. České veřejnosti jsou jejich jména známá zejména ve vztahu k největšímu bytovému fondu u nás, bývalým bytům OKD. Právě ty prodala vloni americká společnost Blackstone do rukou švédského Heimstadenu, který je kontrolován norským investičním fondem Fredensborg, největším pronajímatelem v Oslu.

Portfolia těchto společností čítají desetitisíce bytů po celé Evropě a čím dál tím častěji se ozývá kritika jejich chování vůči nájemníkům. Kupříkladu Blackstone je znám svým působením v Amsterdamu a Madridu, kde skoupil od města takřka pět tisíc bytů původně určených k regulovanému nájmu.

Po prodeji začal navyšovat ceny, které se v některých případech dokonce zdvojnásobily, a řada nájemníků byla vystěhována. Švédská společnost Akelius, působící v Paříži, Londýně, Kodani a Berlíně, zase podle bývalé zpravodajky OSN pro dostupné bydlení porušuje základní lidská práva nájemníků. Ve výčtu jejích hříchů bychom mohli pokračovat, jak ukážeme v příští analýze soustředěné na Prahu.

Mezinárodní projekt „Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe“ koordinuje organizace Arena for Journalism in Europe. Projekt podpořila grantem nadace Investigative Journalism for Europe (IJ4EU) fund. Část výzkumné práce na projektu podpořila také nadace Rosa-Luxembourg Stiftung.

logo logo2