Inflace cen nemovitostí, strmě rostoucí nájmy či vystěhování starousedlíků. To jsou problémy, které sužují většinu evropských měst. A na vině jsou rostoucí investice korporací na trhu s bydlením, kterým umetávají cestu veřejné instituce, zejména Evropská unie. Ukazuje to na sklonku ledna zveřejněná odborná studie, jejíž zpracování si zadala čtvrtá největší europarlamentní frakce Zelení / Evropská svobodná aliance.

Podle závěrů analýzy dnes velcí investoři, zejména soukromé kapitálové společnosti a penzijní fondy, vlastní v celé Evropě byty v hodnotě přesahující 1,7 bilionů eur (41,4 bilionů korun). Svými investicemi přetváří domovy na aktiva, jejichž hlavní funkcí je zvyšovat výnosy, nikoliv poskytovat dostupné bydlení. Téměř stostránková zpráva vysvětluje, co je na tomto trendu znepokojivé, proč se korporátním majitelům tolik daří a jak lze — zejména v rámci unijní legislativy — současný kurz zvrátit.

Vstupujeme do éry korporátních pronajímatelů

Zprávu vypracovala profesorka ekonomie Daniela Gaborová z University of the West of England v Bristolu a profesor sociologie Sebastian Kohl z berlínské Freie Universität. Ti poukazují na to, že zvyšující se zastoupení korporátních pronajímatelů mezi vlastníky nemovitostí má dalekosáhlé sociální důsledky. Měnící se prostředí s sebou nese řadu negativních dopadů: od růstu cen bytů a nájmů až po zanedbaný stav bytových fondů a celých čtvrtí. Některé z těchto průvodních jevů se projevují v míře, jakou Evropa posledně zažila naposledy během finanční krize v roce 2009.

„Velcí investoři si s našimi domovy pohrávají jako s partičkou Monopoly. Zaměřují se pouze na výnosy, místo toho, aby poskytovaly místa k životu,“ podotkla zelená europoslankyně Kim Van Sparrentaková, která vznik studie iniciovala.

Mají ovšem velcí hráči na podobu trhu s bydlením skutečně tak velký vliv? A pokud ano, proč?

Přestože korporátní vlastnictví je na vzestupu, ve většině zemí nadále platí, že velcí investoři stále vlastní menší poměr bytů než drobní vlastníci. V České republice a obecně postkomunistických zemích to platí obzvláště, neboť jsou zdejší trhy vzhledem ke své historii fragmentovanější. Kupříkladu Praha zatím stále ještě láká ve srovnání s ostatními západními městy spíše malý objem velkých investic do rezidenčních nemovitostí — přestože roste.

Na tento fakt poukázal i mluvčí investičního fondu Blackstone, který u nás do roku 2020 vlastnil portfolio bývalých bytů OKD a který se „proslavil“ spekulacemi s hypotečními úvěry během finanční krize ve Španělsku, kde dodnes zůstává největším soukromým vlastníkem. V reakci na citovanou studii řekl deníku Guardian, že fond vlastní jen „zlomek z desítek milionů nemovitostí pronajímaných v Evropě“, a že „kdokoliv naznačuje, že by tak malý hráč mohl ovlivnit výši nájemného, se dopouští úmyslného nepochopení toho, jak funguje trh“.

Proti tvrzení se ohradila autorka studie, která na svém twitterovém účtu upozornila na to, že konkrétně Blackstone zpráva zmiňuje v souvislosti s ovlivňováním bytové legislativy ve Španělsku. Ale autorku neznepokojuje pouze lobbistická moc korporací.

Klíčové sdělení studie, a odpověď na naši otázku, je totiž následující: podíl bytů v rukou korporátních majitelů roste a bude růst nadále. Poptávku po bydlení coby investičním aktivu totiž dlouhodobě živí záplava finančního kapitálu, jež má v hledáčku výhodné investice a je schopna na ně vynaložit biliony dolarů. Podle všeho tedy vstupujeme do éry korporátních pronajímatelů.

Řeč však není pouze o soukromém kapitálu často skloňovaných investičních fondů typu Blackstone. Ty tvoří jen špičku ledovce v celém finančním ekosystému, jež autoři mapují. Poptávku po investicích do korporátního vlastnictví živí široké spektrum takzvaného institucionálního kapitálu, který v honbě za vyššími výnosy čím dál tím více investuje do „alternativních typů aktiv“, jakými jsou právě třeba rezidenční byty (narozdíl třeba od „tradičnějších“ státních dluhopisů).

Tento vzájemně provázaný finanční systém tvoří i pojišťovny, banky, penzijní a podílové fondy, realitní společnosti či investiční manažeři a další aktéři. Ti společně proměnili celý sektor s bydlením. V jimi nastaveném prostředí jsou totiž i ostatní, drobní, vlastníci tlačeni k tomu, aby kopírovali chování velkých hráčů a orientovali se na výnosnost.

Zpráva tak de facto osvětluje institucionální procesy, které rozpoutaly to, čemu se dnes tak často — a bez hlubšího vysvětlení — říká „financializace bydlení“.

Evropská legislativa velkým hráčům jen nahrává

Poptávku po investičním bydlení podněcuje především jeho výnosnost. Té napomáhají i veřejné instituce, tím že korporátním vlastníkům usnadňují snížit rizikovost jejich investic. Členské země jim například poskytují různé daňové úlevy.

Studie ale především zdůrazňuje, jak vzestupu korporátních majitelů umetává cestu příznivé regulační prostředí na evropské úrovni. Například takzvaná unie kapitálových trhů, iniciativa, která má za cíl postupně integrovat trhy členských států, nastavuje regulaci, která zvýhodňuje korporátní majitele na úkor nájemníků a menších soukromých vlastníků.

V příštích letech může být také velmi zásadní takzvaná sociální taxonomie, která se v současnosti projednává na úrovni sedmadvacítky. Obdobně jako známější zelená taxonomie udržitelnosti si sociální taxonomie klade za cíl sloužit jako nástroj, který zajistí větší transparentnost investic především v soukromém sektoru a pomůže určit, do jaké míry jsou takové investice společensky udržitelné.

Autoři se nicméně obávají, že by mechanismus mohl naopak sloužit takzvanému „social washingu“ korporací, které se díky ní budou moci chlubit společenskou citlivostí svých projektů, ač jen předstíranou.

Velké investory je zapotřebí regulovat, ale také umožnit veřejnosti nahlížet do jejich struktur

Sociální taxonomie však na druhou stranu poskytuje i příležitost korporátní investory důsledněji regulovat a skutečně je přimět ke společensky udržitelnějšímu chování. Gaborová a Kohl proto navrhují, aby taxonomie nastavila standardy odpovídající úrovně bydlení, s jejichž pomocí bude možno sledovat společenský dopad jednotlivých korporátních majitelů.

Dále by měla korporátním vlastníkům uložit povinnost zveřejňovat, jak si jejich portfolia vůči těmto standardům stojí. Tím by se i zvýšila transparentnost jejich vlastnických struktur, jež „jsou často velmi neprůhledné“.

Zpráva zároveň doporučuje i kroky, které by umožnily aktivně vstupovat do bytové politiky. Za zmínku stojí především doporučení ustanovit evropský fond na podporu investic do bydlení. Z jeho prostředků by členské státy, kraje a samosprávy mohly rekonstruovat staré byty a stavět nové. Zároveň by mohly skupovat byty, jež během realitních krizí často končí v rukou právě velkých investorů, kteří skupují nesplacené hypoteční úvěry.

Taxonomie a veřejná data by veřejným institucím také umožnily vytvářet na korporátní vlastníky tlak. Příslušné regulatorní orgány by mohly konfrontovat největší provinilce skrze řadu „postupně se zpřísňujících postihů“. Podle Gaborové byl původní záměr autorů do zprávy zahrnout jako nejvyšší stupeň sankce možnost vyvlastnění. Proč toto doporučení ze zprávy nakonec vypadlo, vysvětlila stručnou glosou: „Uhodli jste, politika“.

Tlak na korporátní pronajímatele začala zejména v posledních letech vyvíjet také občanská společnost. Iniciativy zdola v řadě zemí donutily své vlády k přijetí konkrétních regulací.

Španělsko se pokouší zakázat prodej sociálních bytů korporátním pronajímatelům. Obyvatelé Berlína si loni na podzim v nezávazném referendu odhlasovali návrh na vyvlastnění domů realitních společností, jež vlastní přes tři tisíce bytových jednotek. A irská vláda se pokusila srazit poptávku ze strany korporátních investorů zvýšením daně z nabytí nemovitosti na deset procent.

Připomeňme, že v České republice naopak minulá vláda — s podporou tehdejší opozice — dosavadní čtyřprocentní daň z nabytí nemovitostí zrušila. Jednalo se prakticky o jedinou schválenou změnu v bytové politice na celostátní úrovni za poslední roky, nepočítáme-li dočasná opatření v reakci na pandemickou situaci.

Projekt Město/Fórum pro snesitelnější každodennost je výsledkem spolupráce kolektivu 4AM, z. s. a Centra pro média, ekologii a demokracii, z. s. (CMED). Finančně je podpořen grantem z Islandu, Lichtenštenjska a Norska.