Návrh, že by stát měl pustit na trh s byty penzijní fondy, jsem prvně zaznamenal před Vánocemi. Bral jsem jej jen jako výstřelek vypuštěný spolkem, který zastupuje zájmy největších pronajímatelů a developerů v zemi.

Vůbec mě nenapadlo, že by se návrhu mohl někdo soudný chytit, protože jestli se na něčem rodí shoda, tak na tom, že nárůst cen nemovitostí v celé Evropě je do velké míry tažený institucionálními investory. Teď si ale tento návrh přisvojil ministr financí Zbyněk Stanjura z ODS, takže je potřeba jej začít brát vážně a upozornit na možné důsledky.

Jaký efekt tedy bude vstup penzijních fondů mít? Na trh s bydlením přijdou další velké peníze a zájemci o bydlení z řad občanů ostrouhají, protože cena bytů, co jsou momentálně k prodeji, ještě vzroste.

Jak to? Trh nemovitostí je z podstaty věci dost nepřizpůsobivý nabídce a poptávce (tzv. neelastický). Obvykle je k prodeji velmi malé procento nemovitostí v dané zemi či regionu a postavit nové nemovitostí prostě trvá dlouho. V případě vyšší poptávky proto nelze na trh náhle vrhnout vyšší počty nemovitostí nových. Vždycky to tak bude, i kdyby se nakrásně podařilo vyřešit problém s dlouhým povolovacím řízením, tuhle charakteristiku to nezmění.

Problém známe

To je také důvod, proč se dává současný nárůst cen bydlení všude v Evropě za vinu právě velkým institucionálním investorům. Ti totiž po roce 2010 na trh s bydlením agresivně vstoupili, když v době nízkých úrokových sazeb hledali další příležitosti pro zhodnocení svých peněz. Protože tyto fondy mají ve srovnání s občany mnohem větší objem volných peněz, které nutně potřebují někde umístit, jejich poptávka po nemovitostech k bydlení přispěla k prudkému vzestupu cen.

Roli institucionálních investorů na růstu cen potvrzuje i nedávná studie Evropské centrální banky. A i když je odhadnutý efekt na úrovni Eurozóny jako celku poměrně malý, je s největší pravděpodobností tažený vlivem investorů v těch lokalitách, kde je jejich podíl na trhu zásadní. Tedy v metropolích. Že u nás hrají velcí investoři významnou úlohu už dnes, především v Praze a v Brně, víme z mediálních vyjádření samotných developerů, když uvádějí, že v posledních letech prodeje tvořily okolo 40 procent jejich celkového obratu.

Na rozdíl od vyspělých zemí se u nás neobjevuje efekt spočívající v tom, že větší poptávka institucionálních investorů sice zvyšuje ceny, ale snižuje nájmy. Podle průzkumu Hospodářských novin je to právě naopak — investoři si účtují až o třetinu vyšší nájmy než jednotlivci. Obdobně se velcí pronajímatelé chovají i na periferii, v sociálně vyloučených lokalitách, jak ukázala analýza Kateřiny Mahdalové a Michala Škopa pro Seznam Zprávy.

Nic tedy nenasvědčuje tomu, že by u nás penzijní fondy mohly jakkoliv příznivě ovlivnit dostupnost bydlení. Mám přitom na mysli příznivý vliv pro ty, co vlastní bydlení nemají a touží po něm, nebo pro ty, kteří by ocenili dlouhodobě stabilní a předvídatelné nájemní smlouvy.

Příchod penzijních fondů na trh s bydlením je také potenciálním rizikem pro střadatele v těchto fondech. V případě otřesu na trhu s nemovitostmi, se kterými mají své zkušenosti ve Skandinávii, v Irsku, Španělsku i jinde, mohou ceny nemovitostí klesnout i o desítky procent. Návrat na původní hodnoty při započtení vlivu inflace pak může trvat i několik desetiletí, jako se to stalo ve Švédsku po realitní krizi na přelomu 80. a 90. let.

Jak na to?

Jak by tedy měla vypadat politika, která se skutečně snaží o zlepšení dostupnosti bydlení pro občany? Měla by rozhodně kombinovat několik nástrojů. Zajistit větší možnosti samospráv a států stavět dostupné bydlení. Ač se však rodí nový právní rámec na úrovni EU, Česká republika má schválenou výjimku. Stát by měl garantovat půjčky, nebo dokonce zvýhodnění v rámci rozpočtového určení daní pro ty obce, které stavějí dostupné bydlení.

Bylo by také dobré omezit krátkodobé pronájmy, zejména ve městech, a změnit daně tak, aby se nevyplatilo mít byt neobsazený nebo jej pronajímat krátkodobě. Dále by bylo adekvátní zdanit příjmy z nájmů, a to progresivně — od určitého počtu bytů ve vlastnictví výrazně vyšší daně. A také by bylo záhodno omezit, a nikoli usnadnit možnosti institucionálních investorů ukládat peníze do nemovitostí primárně určených k bydlení.

Přestože tyto nástroje jsou obecně známé, ministr financí navrhuje opak. Jde tím na ruku velkým pronajímatelům, kteří v něm vidí cestu ke zhodnocení svých investic. Stanjura opět postupuje bez jakékoliv empirické evidence. Jako už tolikrát se ukazuje, že tato vláda hájí akorát zájmy konkrétních skupin. Co se děje občanům, to je jí zřejmě úplně ukradené.

To, co píšu výše, jsou principy programu, se kterým jsme my, Zelení, šli do Evropských voleb, a který European Greens prosadili do programu nové Evropské komise. Novou komisi s tímto programem ovšem nepodpořili ani europoslanci ODS, ani europoslanci ANO. Společnost přitom celoevropské řešení nezbytně potřebuje.

Často mi přijde, že tahle vláda nedělá nic jiného, než že programově dláždí cestu Andreji Babišovi (ANO) a kdo ví, komu dalšímu. Jako by chtěla dokázat, že demokracie lepší životní úroveň nepřinese. Je to samozřejmě nesmysl. Je třeba si jen uvědomit, že strany, které se o životní úroveň běžných občanů nestarají, nejsou demokratické.