V poslední době se u nás rozproudila debata o zlepšení dostupnosti bydlení. V ní jsou mezi prvními zmiňována opatření v oblasti daní, která by podle mnohých mohla dostupnost bydlení zlepšit. Padají návrhy na konkrétní opatření, jako je například zdanění neobydlených bytů, a objevují se i návrhy, jak reformovat celý systém zdanění nemovitých věcí, kde stojí za pozornost především návrh od think tanku PAQ Research zveřejněný 3. dubna.

Daňové nástroje mají v řešení dostupnosti bydlení bezesporu své místo. Zároveň mají své limity, a to jak principiální, tak řekněme typicky české, které znamenají, že některé úpravy daní buď provést nelze, nebo jen po provedení jiných opatření, případně pouze spolu s jinými opatřeními, aby mohly dosáhnout žádoucího efektu. Šlo by o tom napsat desítky stránek, které by nikdo nečetl, nebo třeba pět stránek, nutně s velkou mírou selekce a zjednodušení, které si přečte aspoň někdo. Rozhodl jsem se pro druhou možnost. Jedná se o můj osobní názor.

Daň z neobydlených bytů

Jedním z často zmiňovaných opatření v souvislosti se zdaněním je speciální nebo výrazně vyšší zdanění neobydlených bytů. V řadě zemí světa toto zdanění funguje a zdá se, že leckde opravdu pomáhá zvýšit počet bytů nabízených k pronájmu. Pokud vyjdeme z toho, že v České republice je podle studie Ministerstva pro místní rozvoj více než 200 tisíc neobydlených bytů v bytových domech, jeví se jejich vyšší zdanění jako vhodný stimul pro jejich využití. Jako jeden z možných nástrojů zlepšení dostupnosti bydlení zmiňuje tuto daň i OECD.

Víceméně všude, kde bylo podobné zdanění zavedeno, bylo potřeba vyřešit základní problém, a sice jak vymezit neobydlený byt. Někde se uplatňuje evidenční princip, tedy to, zdali má v daném bytě někdo trvalý pobyt. Jindy bývají stanovena určitá kritéria, na základě kterých je byt buď rovnou považován za nevyužívaný, nebo se jeho nevyužití při naplnění těchto kritérií zkoumá. Třeba Belgie uplatňuje kombinaci u nás trochu zprofanovaného měření spotřeby elektřiny a vody s tím, že pokud je roční spotřeba jak vody, tak elektřiny pod určitou hranicí, může se byt považovat za prázdný.

Ve Francii existuje komplexní systém nástrojů, které mají podpořit využívání dosud neobydlených bytů, a to zejména v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení. Vedle Národního plánu boje proti prázdným obydlím, který zahrnuje například poradenství a pomoc s rekonstrukcemi bytů, je to i daň z prázdného obydlí, která se uplatňuje ve městech s počtem obyvatel nad padesát tisíc a v místech s výrazným převisem poptávky nad nabídkou, což je například velká část Francouzské Riviéry. Daň se vztahuje na obydlí, která jsou vhodná k bydlení a začne se uplatňovat poté, co je aspoň rok prázdné. V prvním roce činí 17 procent, v dalších letech dokonce 34 procent z tržní ceny.

Příklad Francie i dalších zemí ukazuje, že případné vyšší zdanění neobydlených bytů je vhodné doplnit dalšími opatřeními, která pomohou nevyužívané byty dostat na nájemní trh. Vzhledem k tomu, že podle ministerstva pro místní rozvoj je více než čtvrtina dlouhodobě neobydlených bytů v bytových domech neprošla od konce druhé světové války rekonstrukcí a pět procent neobydlených bytů je z důvodů špatného technického stavu vyloženě neobyvatelných, může právě podpora rekonstrukcí být jedním z vhodných opatření i u nás.

Vymezit neobydlený byt na základě toho, zdali v něm má někdo trvalý pobyt, je na jednu stranu velmi snadné, na druhé straně poměrně nepřesné. V ČR něco takového navíc není možné, protože trvalý pobyt u nás není vázán na konkrétní byt, ale pouze na adresu v domě.

K tomu dále přistupuje jakási dvoukolejnost týkající se bytů. Část bytů je tvořena samostatnými jednotkami, které jsou zapsány v katastru nemovitostí a platí se z nich samostatná daň a spotřeba vody, elektřiny a dalších služeb. Vedle toho je nemalá část bytů v bytových domech, které nejsou rozděleny na jednotky a v některých případech ani nemusí mít vlastní měřáky spotřeby vody a elektřiny, i když to už je spíše vzácností.

Právě existence bytů v bytových domech nerozdělených na jednotky představuje vážnou překážku při případném zavádění zvýšené daně z nevyužívaných bytů. Nabízí se možnost takové domy z působnosti této daně vyjmout, ale to je jednak nespravedlivé, jednak by to snížilo efektivitu této daně. V bytových domech nerozdělených na jednotky se totiž podle zmíněné studie ministerstva pro místní rozvoj nachází nemalá část neobydlených bytů.

Případnému zavedení vyššího zdanění neobydlených bytů by proto mělo předcházet vytvoření registru bytů, do něhož by byly zahrnuty i byty, které netvoří samostatnou jednotku. Na to je potřeba vyčlenit určitý čas a prostředky, ale existence takového registru by pak byla využitelná i pro jiné účely, než je zdanění neobydlených bytů.

Vedle překážek spíše technického charakteru je případné vyšší zdanění neobydlených bytů potřeba domyslet i věcně. Jedná se například o vztah tohoto zdanění k nebytovým prostorům. Pokud by měl platit vyšší daň majitel dlouhodobě neobydleného bytu, neměl by ji platit i majitel dlouhodobě nevyužívaného nebytového prostoru? Pokud ne, má být nebytový prostor zdaněn více než obsazený byt, ale méně než nevyužívaný byt? Zároveň je vhodné zvážit, zdali stejně jako v jiných zemích omezit vyšší zdanění neobydlených bytů pouze na oblasti s vyšší poptávkou po bydlení.

Vyšší daň z vlastnictví více bytů

Zatímco vyšší zdanění neobydlených bytů je navzdory mnoha překážkám jeden z možných daňových nástrojů, který v kombinaci s dalšími má potenciál dostupnost bydlení zvýšit, daň z držení více bytů považuji za problematičtější. Na rozdíl od zdanění neobydlených bytů také nebývá doporučována OECD, ani jinými mezinárodními organizacemi.

Předně není zcela jasné, jaký je účel tohoto zdanění. Má-li tento nástroj sloužit jako motivace k prodeji bytů, případně domů, musely by nejdříve být vytvořeny registry bytů tak, aby majitel bytového domu, který není rozdělen na jednotky, byl veden jako majitel například dvaceti bytů, což dnes není.