Letos to bude snad poprvé, kdy bude nedostupnost bydlení patřit k hlavním tématům společenské debaty před sněmovními volbami. Andrej Babiš, pravděpodobný budoucí premiér z hnutí ANO mluví o „bezpečnosti, levné energii a bydlení“. Zbyněk Stanjura a jeho kolegové z ODS zase chtějí přilákat voliče na daňovou úlevu pro družstevní byty.

Zdá se, že se po letech může začít napravovat kritická situace v oblasti bydlení. Česká republika již delší dobu umisťuje na chvostu v žebříčcích dostupnosti bydlení. Společnost vyčerpala bytový kapitál, který získala během devadesátých let a na začátku století při masivní privatizaci obecního bytového fondu. Dnes tak máme nadprůměrný podíl domácností žijících ve vlastnickém bydlení — 78,3 procenta, unijní průměr je sedmdesát procent. Přesto průměrné nominální náklady vzrostly od roku 2021 o více než padesát procent a jejich výrazný nárůst způsobil propad spotřeby českých domácností.

Krize nedostupného bydlení, ke které se již delší dobu schylovalo, udeřila o to citelněji, protože ji přiživil prudký růst cen energií, který dál zatížil rozpočty domácností. S rostoucími nájmy se navíc začaly rozevírat nůžky nerovností mezi domácnostmi žijícími ve vlastním a nájemním bydlení.

Třiačtyřicet procent nájemníků dává přes čtyřicet procent příjmů za bydlení. To ve svém důsledku dopadá více na mladé domácnosti, které nestihly vstoupit na trh s vlastnickým bydlení. Výrazně častěji proto žijí v nájemním bydlení — platí to pro 36,5 procenta domácností mladších čtyřiceti let a jen pro 16,7 procenta domácností ve věku čtyřicet a více let.

Náš daňový systém přiživuje nedostupnost bydlení

Debata o dostupnosti bydlení se u nás často scvrkává na stížnost na délku stavebního řízení. Národní ekonomická rada vlády (NERV) ve svém podzimním doporučení ovšem poukazuje na skutečnost, že za nízkou dostupností bydlení u nás stojí mnohem více problémů — od příliš detailního územního plánování přes špatně nastavené rozpočtové určení daní po neefektivní daňový systém.

Právě analýze nedostatků našeho daňového systému a návrhu řešení se od podzimu 2023 věnuje naše výzkumná organizace PAQ Research. Dostupnost bydlení zhoršuje náš daňový systém hned dvojím způsobem. Zaprvé příliš vysoko daníme nízkopříjmovou zaměstnaneckou práci. Zadruhé máme nevhodně nastavené zdanění nemovitostí, které obsahuje minimální motivace stavět a nemovitosti pronajímat pro dlouhodobé nájemní bydlení.

V České republice panuje dojem, že platíme vysoké daně. Ve skutečnosti je ale u nás podíl ekonomiky, který je zdaněn nejnižší ze všech okolních zemí — 33,7 procenta. Dojem vysokého daňového zatížení vychází hlavně z toho, jak vysoko stát daní zaměstnaneckou práci. Vysoké a stále rostoucí daně — včetně odvodů — z mezd snižují čisté příjmy domácností, které se už tak potýkají s relativně nízkými výdělky.

Stát bere víc z nákladů práce nízkopříjmovým zaměstnancům, než je běžné v podobných zemích. Zároveň zdanění zaměstnanecké práce nenápadně roste, neboť sleva na poplatníka zůstává navzdory vládnímu prohlášení nevalorizována. Celkové zdanění superhrubé mzdy navíc plošně vzrostlo, když vláda v rámci svých daňových změn zavedla povinnou platbu za nemocenské pojištění ve výši 0,6 procenta hrubé mzdy.

Vysoké a vzrůstající daňově odvodové zatížení zaměstnanců má i svůj geografický rozměr, neboť vysává kupní sílu z chudších regionů, kde má svou voličskou základnu opozice i různé antisystémové strany. Pokles životní úrovně však pociťují i vládní voliči. Obzvlášť bývalí voliči koalice Pirátů a Starostů zvažují ve větší míře svou neúčast u voleb.

Nízké a neefektivní zdanění nemovitostí

Klíčovým daňovým nástrojem pro řešení dostupnosti bydlení však je náš zastaralý systém zdanění nemovitostí. Přestože se o zdanění nemovitostí mluví jako o zdanění majetku či zdanění bohatých, dnešní daň z nemovitých věcí dopadá především na domácnosti s nižšími příjmy a nižší hodnotou nemovitostí.

Na vině je především zastaralá konstrukce daně z devadesátých let, která jednak dostatečně nereflektuje hodnotu nemovitostí a jednak hodně zatěžuje budovy namísto pozemků. Zdanění zastavitelného a nezastavěného pozemku v hodnotě desítek milionů v centru Prahy je dnes v řádech nízkých stovek ročně, zatímco z minimální mzdy stát měsíčně odvede skoro deset tisíc korun.

Řešením tak může být přenesení daňové zátěže na pozemky, nezastavěné i zastavěné. Daň z hodnoty pozemků se spojuje především s hnutím za jednotnou daň Henryho George. O relativních výhodách daně z hodnoty pozemků oproti jiným druhům zdanění však mluvili i David Ricardo, John Stuart Mill anebo vlivný liberální ekonom dvacátého století Milton Friedman.

Proto návrh PAQ Research oprašuje dřívější snahu snahu Miroslava Kalouska (sic!) o přenesení daňové zátěže na hodnotu pozemku a větší provázání výše daně s tržními cenami v okolí nemovitosti. Součástí našeho návrhu je též progresivní parametr v podobě slevy na poplatníka.

Obdobně jako v případě daně z příjmu fyzických osob, sleva na poplatníka více pomáhá vlastníkům s nižší hodnotou nemovitosti a zároveň představuje vyšší procentuální zdanění pro vlastníky s vyšší celkovou hodnotou nemovitosti. Sleva na poplatníka je spravedlivější než například vyšší zdanění pro druhou či třetí nemovitost, neboť nezvýhodňuje vlastníka dvoupatrového bytu v Pařížské na úkor vlastníka dvou garsonek v Karviné.

Celkově návrh reformy počítá s nárůstem daňového výběru o šestnáct miliard, který by fiskálně kompenzoval snížení zdanění nízkopříjmové zaměstnanecké práce. Kombinace obou reforem by pomohla 68 procentům pracujících domácností.

Obavu z přenesení zdanění nemovitostí do výše nájmu řešíme možností odpočtu daně z nemovitých věcí od zdanění příjmu z pronájmu, který prakticky ruší zdanění pro pronajímané rezidenční nemovitosti.

Ostatní zdanění nemovitostí je také špatně nastaveno

V roce 2020 došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitosti, které v tehdejších cenách stálo 13,8 miliard korun ročně. Zrušení daně z nabytí přispělo k prudkému růst cen nemovitostí po roce 2020 a spolu se zrušením superhrubé mzdy dále pomohlo rozpočtům vysokopříjmových domácností.

Výpadek v rozpočtu měl být kompenzován zrušením odpočtu hypotečních úroků. Ke zrušení však nakonec nedošlo, a tak daňová úleva ve světě vysokých úroků stojí ročně až deset miliard korun a pomáhá další financializaci bydlení, neboť zvýšení poptávky po nemovitostech vede v důsledku nehybné nabídky k vyšším cenám. Nesmyslný je i takzvaný „časový test“, který umožňuje nedanit realizovaný kapitálový zisk z investičních nemovitostí.

Třicet pět let od revoluce se téma bydlení konečně dostalo do veřejné debaty. Otevírá se tím jedinečná příležitost opřít se o data a ověřená řešení ze zahraničí. Bez odvahy sáhnout i do daňového systému ale zůstane rovnice stejná: mladí lidé budou dál vydávat většinu výplaty na nájem, zatímco majitelé lukrativních pozemků, kde by mohly stát byty, zaplatí jen pár stokorun ročně. Náklady na změnu nejsou malé — ale náklady na nečinnost už platíme všichni.