Veškeré poslední zprávy analytických společností se shodují: stavební byznys v Evropě je v krizi. Důvodem jsou prudce rostoucí stavební náklady a vysoké úrokové sazby.

Podle průzkumu společnosti Euroconstruct, která se zabývá prognózami stavebního trhu, se bude v příštích letech řádově méně stavět. Největší pokles bytové výstavby se očekává v zemích, jako je Švédsko, Dánsko a Německo — v příštím roce ve srovnání s rokem 2023 o více než 30 procent. Analytici předvídají, že takové zpomalení způsobí nárůst cen bytů a prohloubí krizi bydlení, neboť mnoho měst se již nyní potýká s nedostatkem bytů.

Námi analyzovaná historická data porovnávající stavební náklady a udělená stavební povolení v evropských zemích ovšem ukazují, že mezi cenami stavebních materiálů a tím, nakolik se staví, není vždy přímá úměra. Zjednodušeně řečeno: stavební náklady nejsou jediným faktorem toho, kolik nových bytů se postaví. A co více, neexistuje ani žádný jasný důkaz, že by vysoká stavební aktivita obecně zvyšovala dostupnost bydlení.

Je důležité poznamenat, že vydaná stavební povolení se nerovnají postavené byty — přesto jsou zásadním indikátorem stavební aktivity. Zatímco stavební náklady od roku 2015 neustále rostou — přičemž v období po pandemii se jejich tempo výrazně zrychlilo —, křivka vydaných stavebních povolení je mnohem nestálejší.

Na úrovni Evropské Unie bylo nejvíce stavebních povolení vydáno před finanční krizí, v letech 2006 a 2007. Od té doby již stavebnictví nikdy nedosáhlo stejného vrcholu.

Podíváme-li se však na data v jednotlivých evropských zemích, zjistíme, že trendy se velice různí. V některých státech v čele se Srbskem se vydává více povolení než kdy dříve. Oproti tomu jiné země se nikdy nevzpamatovaly z poklesu během finanční krize v roce 2009.

To je nejvíce patrné v zemích, jako je Řecko nebo Španělsko, které finanční krize ekonomicky zasáhla nejvýrazněji. Naproti tomu vývoj v Německu je mnohem stabilnější — nejvyšší počet stavebních povolení byl udělen v roce 2021.

Ve kterých zemích je sektor bytové výstavby aktivnější než v jiných? Data za rok 2022 ukazují, že nejvíce nových stavebních povolení na jednoho obyvatele bylo vydáno na Kypru a v Lucembursku.

Ale ani Lucembursku se v posledních měsících krize nevyhnula. Tamější vláda již na útlum reagovala příslibem přijmout daňové úlevy pro sektor stavebnictví a podpořit tak jeho obnovu.

Kritičtí analytici ovšem tvrdí, že krizi bydlení nelze vyřešit pouhým zvýšením nabídky. Ekonom Manuel Aalbers připomíná případy, jako bylo Španělsko před finanční krizí, kde byla nabídka nových bytů obrovská — jak ostatně ukazují také námi analyzované údaje o stavebních povoleních. A přesto se tamější trh záhy zhroutil.

Podíváme-li se na evropský průměr, křivka vydaných stavebních povolení rozhodně nekopíruje růst cen materiálů. To může být způsobeno tím, že zatímco růst cen ve stavebnictví zasáhl všechny země, počty vydaných povolení se v jednotlivých zemích velmi liší. V roce 2022 počty stavebních povolení klesly „pouze“ v osmnácti zemích, zatímco ceny materiálů od roku 2021 rostly všude. V roce 2022 ještě výrazněji.

Z indexu cen stavebních prací Eurostatu vyplývá, že náklady na výstavbu obytných budov se v EU mezi lety 2015 a 2022 zvýšily o 31 procent. Nejvýraznější nárůst zaznamenalo Bulharsko, a to o 96 procent. Ale i Německo, jakožto největší ekonomika EU, je s nárůstem o 37 procent mírně nad unijním průměrem. Ve Švédsku zase aktuálně protestují stavební dělníci obávající se ztráty zaměstnání.

Za plošným nárůstem stojí především zvyšující se náklady na vstupní materiály — ovlivněné vysokými cenami energií, inflací a přerušením dodavatelských řetězců v důsledku pandemie a války na Ukrajině. Ceny surových materiálů se oproti době před válkou téměř zdvojnásobily.

Důsledky jsou patrné zejména právě v Bulharsku: tamní trh byl zasažen obzvláště silně, protože země byla závislá na dovozu surovin z Ruska i Ukrajiny. Podle zprávy Mezinárodní odborové konfederace je navíc v celé Evropě do roku 2030 zapotřebí dalších 2,7 milionu pracovníků ve stavebnictví.

Po celé Evropě sledujeme, kterak developeři pozastavují své projekty. „Kvůli vysokým úrokovým sazbám se potýkáme s nedostatkem likvidity pro financování nové bytové výstavby, proto má smysl ji odkládat,“ vysvětluje jeden z developerů.

Studie německého institutu Ifo zjistila, že v říjnu loňského roku zrušili němečtí developeři 22,2 procent projektů. Toto procento se v posledním roce každý měsíc zvyšovalo. V roce 2023 přitom chybělo na německém trhu statisíce bytů.

Dostupné byty nejsou totéž, co nově postavené byty

Ačkoli analytici trhu a developeři často naznačují, že ceny stavebních materiálů mají zásadní vliv na dostupnost bydlení, důkazy z mnoha zemí naznačují opak. Například v České republice se aktuální nárůst stavebních nákladů pohybuje nad unijním průměrem, ale stále není dostatečně razantní na to, aby vysvětlil, proč se Praha v současnosti řadí mezi hlavní města s nejméně dostupným bydlením v celé Evropě.

Český sociolog Martin Lux v rozhovoru pro Investigaci.cz vzpomínal na kulaté stoly s developery a zástupci stavebních firem v roce 2007, kdy ceny domů také náhle prudce vzrostly. Podle jeho slov se účastníci přiznali, že výstavbu záměrně odkládali nebo pozastavovali prodej stavebního materiálu s cílem dosáhnout co nejvyššího zisku.

To podle něj ukazuje, jak velký vliv mají na výstavbu nového bydlení rozhodnutí samotných aktérů na trhu, a to tím spíše, když trpí monopolizací.

A je tu ještě jeden faktor, který je třeba vzít v úvahu. Doba, za kterou úřady schválí stavební povolení, se může v jednotlivých evropských zemích značně lišit. A zatímco si na dlouhé čekací doby stěžují developeři po celé Evropě, stavební předpisy se v každé evropské zemi liší. To vše je potřeba vzít v úvahu, chceme-li řešit nedostatek nově postavených bytů na trhu. Ani ten však nezaručí dostatek bytů dostupných.

Článek vznikl v rámci projektu Urban Journalism Network, novinářské sítě evropských médií zaměřující se na témata propojující evropská města. Je pokračováním evropského projektu Cities for Rent (Města v pronájmu) a byl finančně podpořen v rámci programu Stars4media.