Už od sporů o regulaci nájemného v 90. letech se v českém prostředí usídlila představa, že jde-li o bydlení, stojí proti sobě dva nesmiřitelné tábory: vlastníci a nájemníci. Krize, do níž po vypuknutí pandemie podle všeho míříme, ovšem ukazuje, že v ohrožení jsou dnes obě skupiny. 

Prvotní krok nyní musí vést k ochraně toho nejzákladnějšího, co má bydlení zajišťovat: je třeba zamezit tomu, aby lidé v krizi přicházeli o střechu nad hlavou. A těmito lidmi jsou nájemníci.

Leckoho překvapí, že nájemní bydlení má u nás pouze devatenáctiprocentní podíl, a bydlení v obecních bytech činí ještě zanedbatelnější položku. Jedná se o příliš malou složku trhu, než aby mohla ovlivňovat celkové poměry. 

Proto se výše nájmů přímo odvíjí od cen bytů: šponují-li developeři a spekulanti na trhu ceny nemovitostí, stoupá automaticky i nájem. To přináší výrazné komplikace právě v době krize. Nejvíce ohroženi budou právě ti, kteří nebydlí ve vlastním a pro něž nájem představuje největší položku měsíčního rozpočtu. Jakýkoli výpadek příjmů může být pro tuto skupinu fatální.

Sněmovna tedy správně schválila zákon zakazující vypovědět nájemní smlouvu těm, kteří nejsou v důsledku pandemických opatření schopni platit nájem. Zamezí se tomu nejhoršímu. Ovšem stát by měl takové opatření začít vysvětlovat jako krok nula. Další totiž musí bezprostředně následovat.

Zákaz výpovědi z nájmu: alespoň částečná ochrana

Ministerstvo pro místní rozvoj návrhem zákona vyslyšelo občanské organizace a odborníky, kteří upozorňovali na to, že nemalému počtu lidí hrozí kvůli náhlému výpadku příjmu vyhazov na ulici. Podobná opatření ostatně přijímá postupně celá řada států od Kalifornie přes Británii až po Německo.

Proti opatření se naopak staví TOP 09 či Občanské sdružení majitelů domů s odůvodněním, že o občany by se měl postarat stát a neměl by problém přenášet na vlastníky bytů.

Jenže ochranná opatření se přijala i pro zadlužené vlastníky, kteří dnes mají možnost odkladu splátek hypoték. Jejich byty přitom ve skutečnosti vlastní banky. Co jiného to je, než přenesení odpovědnosti na banky? A vždyť už nyní je celý řetězec svou provázaností postaven na přenášení odpovědnosti: od nájemníka, který platí za užívání bytu, přes vlastníka, který inkasuje nájem, z něhož platí hypotéku, až po banku, která inkasuje úvěr a má nad bytem kontrolu.

Ba co víc, nájemník platí, protože zkrátka bydlet někde musí, zatímco pronajímatel do nemovitosti investovat, a to třeba i za cenu zadlužení, rozhodně nemusel. Investice mívají rizika — a po letech zisků z vysokých nájmů zkrátka přichází krize. A přesto: stát ve spolupráci s bankami lidi s hypotékou ochránil, a to dokonce dřív, než přišel s opatřením na ochranu nájemníků.

Z pohledu státu to má svůj důvod — nechrání jen hypotékáře, ale potažmo celý hypoteční trh, jejž by jejich platební neschopnost položila. Co je proti tomu pár stovek nových bezdomovců? Takhle — samozřejmě jen v duchu — uvažuje Sdružení majitelů domů…

Sněmovna nakonec schválila verzi zákona, která nájemníka před výpovědí chrání do konce července letošního roku, dlužné nájemné pak musí splatit do konce letošního roku. To je ovšem nedomyšlené.

Zaprvé, většina zdejších nájemních smluv je uzavírána na rok. Pokud by tedy chtěl majitel kdykoli v průběhu roku nájemníka vyhodit, tak mu stačí smlouvu prostě neprodloužit, jakmile vyprší. Vládní návrh tedy opomíjí už tak nízkou ochranu nájemníků a předpokládá, že tu snad všichni mají nájemní smlouvu na dobu neurčitou.

Zadruhé, vláda ignoruje situací lidí na ubytovnách, kteří nemají standardní nájemní ani podnájemní, ale pouze takzvanou ubytovací smlouvu. Tu hradí zpravidla z doplatků na bydlení. V případě jejich opoždění, což se dělo i doposud a vzhledem k přetíženosti úřadů se to bude dít víc, jim tak hrozí, že se ze dne na den ocitnou na ulici bez ohledu na vládní opatření.

Také všem ostatním pomáhá zákon jen v omezené míře. Představme si situaci lidí, kteří skutečně přišli o veškerý příjem — typicky drobných živnostníků nebo lidí pracujících na dohody. Těm by kritické období následujících měsíců měly pomoci překlenout dávky v hmotné nouzi. Živnostníci by měli zase dosáhnout na takzvanou dávku mimořádné okamžité pomoci.

Po třech měsících od výpadku příjmu, tedy zhruba v červnu, mohou všichni začít čerpat takzvaný příspěvek na bydlení. Ten ovšem nikdy nepokryje celý nájem, a navíc je jeho vyplácení podmíněno — a to právě placením nájmu. Je to začarovaný kruh: pokud někdo opravdu ztratil veškeré své příjmy a nájem nezvládne zaplatit, nedostane ani příspěvek. 

„Celý systém je nastaven tak, že pokud by člověk měl situaci teď v klidu zvládnout, potřeboval by mít našetřeno alespoň na tři nájmy dopředu. Poté by začal čerpat příspěvek na bydlení a jeho situace by zůstala stabilní,“ shrnuje sociální pracovník Adam Fialík.

Jenže realita české, exekucemi „promořené“ společnosti je taková, že více než třetina lidí má úspory maximálně na měsíc. Těmto lidem hrozí, že se budou muset výrazně uskromnit, mnohdy až na hranici životního minima, jež činí zhruba čtyři tisíce na osobu měsíčně. Jinak jim hrozí zadlužení. 

Kolika lidem hrozí, že dlužný nájem nebudou schopni splácet? Důvodová zpráva zákona to neuvádí a na tuto otázku Deníku Referendum neodpovědělo ani samo Ministerstvo pro místní rozvoj. Patrně to neví.

Díky stále ještě přežívající kostře sociálního státu u nás situace alespoň není tak katastrofální jako třeba ve Spojených státech. Tam se lidé oprávněně obávají, že koronavirovou krizi plynule vystřídá krize vystěhovávání.

K tomu, jak moratorium na výpovědi z nájmu pojalo Německo, máme naopak daleko. Tamější nájemníci mají možnost případné dluhy na nájmu splatit až do konce června roku 2022 — dostali tedy o rok a půl roku delší lhůtu než u nás. Současně přitom nehrozí, že by jejich platební neschopnost ohrozila vlastníky. Stanovená lhůta poskytuje dostatek prostoru vyběhat si u úřadů podporu, která je navíc velmi štědrá.

Aktéři politiky bydlení, od sdružení nájemníků přes bytová družstva až po neziskové stavební společnosti se současně začínají domlouvat na vzniku fondu pro nájemníky. Z něj by se měly nájmy vyplácet v podobě bezúplatné půjčky nebo přímo nevratným příspěvkem na nájem.

Česká města, která u nás veřejně dostupné bydlení poskytují, se k podobnému kroku zatím neodhodlala. Problém je samozřejmě v tom, že oproti Německu je u nás hlavním poskytovatelem nájmů komerční trh. I specifický český trh s bydlením si ale může vzít z Německa příklad v tom, že moratorium na výpověď z nájmu by nemělo být osamocené opatření.

„Tak společnost přeci jen existuje…“

Záchranou síť pro všechny nájemníky i pro ty, kdo bydlí ve vlastnickém bydlení zatíženém hypotékou, by mohl v České republice zajistit dávkový systém. Příspěvek na bydlení již nyní může využít poměrně hodně lidí. Kupříkladu tříčlenná rodina v Brně by na něj dosáhla v případě, že jsou měsíční příjmy její domácnosti menší než čtyřicet tisíc korun. 

Dosavadní praxe ukazuje, že nemalá část lidí zkrátka příspěvky nevyužívá. Na vině může být nedostatečná informovanost, stud čerpat dávky či složitost vyřizování.

Ve chvílích krize se ovšem postoje lidí mění a stát by jim měl vycházet vstříc. Podle expertky Lucie Trlifajové je namísto plošných dávek pro tu či kterou ohroženou skupinu lepší pomoc cílit. Bydlení dnes tvoří velkou, mnohdy neúnosnou část našich výdajů. Proto se podle ní přímo nabízí využít existující infrastrukturu dávek na bydlení a pomoci lidem touto cestou.

Politická reprezentace v lidech léta pěstoval přesvědčení, že dávkový systém je určen pro ty, co „nechtějí pracovat“, že ho většina jeho příjemců „zneužívá“, a že by proto měl být co nejvíce osekán. Důkazem jsou nejrůznější návrhy reforem systému dávek, od nejrestriktivnějších, jako byl ten Drábkův, až po poslední návrh Jany Maláčové. Dnes si můžeme dvojnásob oddechnout, že neprošly, protože by připravily český stát o poslední trumf, kterým může v krizi zabránit katastrofě.

Záchranný polštář, který jsme nechtěli dopřát těm nejchudším, nyní potřebujeme všichni. A co víc, začíná se ukazovat, že jej možná potřebujeme ještě širší, velkorysejší a hlavně dostupnější. Otevírá se nové pole možností požadovat věci, které dosud stigmatizace dávek blokovala.

Co se už povedlo? Piráti prosadili možnost vyřizovat příspěvky na bydlení či rodičovskou online — tato možnost zde byla už dříve, ale člověk musel disponovat datovou schránkou, anebo musel ve většině případů nakonec alespoň jednou na úřad práce zajít. Úřady také pozastavují nejrůznější kontroly, které zkoumají oprávněnost čerpání.

Měli bychom se ptát, zda nejrůznější mechanismy, jimiž stát vypočítává výše dávek, odpovídají realitě, v níž chceme žít. Opravdu lze žít důstojně, zbyde-li člověku životní minimum čtyři tisíce korun? Opravdu si rodina o čtyřech a více členech dokáže najmout v Praze bydlení pod devatenáct tisíc korun, jak předpokládá normativ pro výpočet příspěvku na bydlení?

Problematické body, které dosud do veřejné debaty dostávaly v podstatě jen občanské organizace a spolky, se staly existenční otázkou pro velkou část střední třídy. Není náhoda, že přehledné rady pro živnostníky, o jakou dávku a v jakém pořadí zažádat, vypracovávají sociální pracovníci. 

Stát by nyní neměl promarnit svou šanci představit svůj dávkový systém jako podporu pro všechny, kteří se kdy ocitnou v tíživé situaci. Je to totiž snad poprvé, kdy jsme jako společnost kolektivně ochotni uznat, že jsem v tom vlastně všichni „nevinně“. 

„Tak společnost přeci jen existuje...,“ prohlásil nakažený britský premiér Johnson z karantény, aby definitivně zapřel slavnou neoliberální průpovídku Margaret Thatcherové a uznal tak, že naše životy jsou provázané a zásadně je ovlivňují vnější, strukturální okolnosti. Restriktivní, na kontrolách a nedůvěře založený systém se může stát minulostí. 

Souběžně se zaškrcováním dávek stát zanedbával úřady, které je vyřizují. Přetíženost a podfinancovanost úřadů práce ovšem dosud netrápila „relevantní“ občany — problémy totiž přinášela jen oblastem, kam střední třída nedohlédla: nedostatek kapacity na sociální práci, opožděné doplatky lidem na ubytovnách... 

Pro většinu lidí jsou úřady práce zbytečná instituce, která si hraje na to, že hledá lidem zaměstnání. Nyní se ukazuje, jak potřebné je, aby byly státní úřady funkční a pružné.  

„Stát by měl úřady práce posílit nejen kapacitně, ale také poskytnout technologickou podporu, která bude nyní klíčová vzhledem k tomu, že čím dál více žádosti bude vyřizováno online,“ vysvětluje Lucie Trlifajová s odkazem na to, že je třeba zajistit především to, aby se dávky lidem nevyplácely se zpožděním. Úřady práce totiž kromě dávek řeší také nárůst nových evidovaných uchazečů o zaměstnání. „Data o tom, kolik lidí kupříkladu pozastavilo živnost a přihlásilo se na úřad práce prozatím nejsou zpracovaná, ale nárůst bude zcela určitě,“ poznamenává.

Víc než kdy dřív se ukazuje, proč jsou zapotřebí městské byty

Podfinancované úřady práce, nepřipravený zákon o sociálním bydlení, restriktivní a stigmatizovaný dávkový systém, obchod s doplatky na bydlení, řetězení krátkodobých smluv — neřešených problémů se za poslední roky nahromadila spousta a nyní pociťujeme důsledky. Zastřešujícím problémem však zůstává neexistující politika bydlení, na niž se tu od 90. let úplně rezignovalo.

České bydlení má svá specifika: je výrazně orientováno na vlastnictví. Nájemní bydlení je obecně v menšině, a schází také silný segment dostupného veřejného bydlení, kupříkladu ve správě obcí. To proto drtivá většina lidí bydlí v tržním nájmu.

Na rozdíl od jiných zemí je zde také poměrně početná „třída drobných investorů“, tedy lidí, kteří vlastní jeden či dva další byty, a ty dále pronajímají. Soukromým pronajímatelům dal v dřívějších letech vzniknout systém restitucí, privatizací a podpory hypoték. A to se v nynější krizi ukazuje jako klíčový problém.

I do České republiky už pronikly investorské firmy vlastnící stovky a tisíce bytů, ale stále musíme mít na paměti, že tu existuje i skupina, která sice má byty na investici, ale nyní se sama mohla ocitnout ve finančních těžkostech. Jejich byty pořízené na hypotéku navíc fakticky vlastní banky.

Kdyby pronajímané byty vlastnili pouze spekulanti a investoři, bylo by snáze představitelné, že se v mimořádném stavu zreguluje či úplně odpustí nájem. Takhle musíme vzít v potaz i to, že bychom tím mohli ohrozit nejen další skupinu, ale celý hypoteční trh, jehož pád by přinesl jen další rizika. Dobře víme, že v situaci úplného dna mohou banky zadlužené byty prodat nadnárodním realitním predátorským investorům typu Blackstone.

Problém je, že neexistují data, která by odhalila, kolik lidí dále pronajímá hypotékou zatíženou druhou nemovitost, či kolik lidí má nájem ze zprivatizovaného či zrestituovaného bytu jako svůj jediný příjem. Nelze tak odhadovat, jaké další nezamýšlené důsledky by kroky typu regulace nájemného vyvolaly. Nehledě na ideová východiska je na místě opatrnost.

Chybějící data jsou jen jedním z důsledků smutného faktu, že stát dal od bydlení ruce pryč. Jak směšně působí s odstupem snaha pražské TOP 09 za každou cenu nezískat o prázdných bytech data vůbec žádná. 

Nerovnováha mezi vlastnickým a nájemním bydlením je přitom dnes jedním z určujících kritérií nerovnosti ve společnosti. A nejen to, trhy výrazně založené na vlastnickém bydlení jsou náchylnější k hypotečním krizím. Víme to minimálně od sesuvu hypotečního trhu ve Španělsku před deseti lety.

„Nevyrovnaný bytový systém vede k většímu nebezpečí vzniku cenových bublin, tedy k větší volatilitě cen bytů. Je tomu tak proto, že na konci propadu cen v případě krize vznikne šoková poptávka, která začne okamžitě a velmi rychle zvyšovat ceny bytů; prostě proto, že všichni chceme vlastnit, ale nová bytová výstavba reaguje až s velkým zpožděním,“ vysvětluje ekonom Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd.

Řešení současné mimořádné situace musí v posledku směřovat k tomu, aby stát všem zajistil možnost udržet si důstojný život a své ekonomice zdravou kupní sílu obyvatel. Přejde-li ovšem koronavirová krize plynule do krize finanční, recese nás teprve čeká. 

Hrozí tedy hypoteční krize? To podle analytika Martina Luxe nelze odhadovat. „Vůbec nevíme, jaký bude skutečně ekonomický dopad koronavirové epidemie, a to nejen u nás, ale zejména globálně. Pokud bude krize trvat jedno pololetí, nebo i rok, pak se to nedá srovnat s předchozí ekonomickou krizí, která trvala několik let,“ říká. 

Podle jeho propočtů je ovšem riziko propadu cen bytů v současnosti vyšší, než bylo v roce 2008. V případě velkého poklesu by pak lidé museli splácet vyšší hypotéky, než kolik by na trhu stály jejich nemovitosti, a to by při výpadku příjmů ohrozilo jejich schopnost splácet.

Taková krize by potom zasáhla i ty, kteří žijí ve vlastních bytech zatížených hypotékou. Prozatím je ovšem možné, že pouze na chvíli zlevní nájmy a pak se vše vrátí do starých kolejí. „Na přesnější predikce toho, co se stane, je potřeba si počkat na květen, možná i červen,“ uzavírá Lux.

Už nyní je ovšem zřejmé, že koronavirová pandemie pouze zostřuje problémy, které tu už delší dobu dopadají nejen na tu nejchudší vrstvu. Nájemníci, lidé s hypotékou na krku, lidé, kteří investovali do nemovitosti s vidinou stabilního dlouhodobého zisku — ti všichni se v posledku nyní obracejí na stát. Trh totiž krizi bydlení nevyřeší, a už vůbec tak nemůže vyřešit současnou situaci.

Co si z mimořádné situace odnést? Mnohem snáze by nám všem nyní bylo, kdyby část bytového trhu tvořil stabilní segment obecního bydlení. Už nyní vidíme, jaká výhoda je, když města — která si to na rozdíl od mnohých jednotlivců mohou dovolit — ulevují svým nájemníkům, ať už lidem nebo firmám. 

Mají nástroje i data, díky kterým mohou regulace nastavit tak, aby odpovídaly potřebám v nouzovém stavu. Pokoušet se o regulace za stávající situace, kdy je navíc pronájem poskytován lidmi, kteří jsou sami v ohrožení, by bylo příliš velké riziko.

Současný stav nám nedovoluje do politiky bydlení radikálně říznout. Stát nyní musí dobře a promyšleně cílit mimořádná opatření, která ochrání zejména nájemníky, ale i majitele zatížené hypotékou. Infrastrukturu pro to má: dávkový systém. Aby ovšem zafungoval, je třeba z něj vytvořit skutečnou záchytnou síť, které budou občané důvěřovat a vědět, jak její pomoci využít.

Otevírá se ale také možnost vyřknout věci dosud nemyslitelné. Stát se posledních třicet let kontroly nad politikou bydlení úspěšně zbavoval, a to se mu nyní vymstilo. I v případě komerčního trhu totiž nakonec ponese náklady na svých bedrech právě on — to on bude dotovat nájemníky, to on bude muset řešit s bankami hypotéky apod. 

Položme si otázku, zda by se s ním o odpovědnost neměli podělit také velcí investoři a spekulanti nebo banky, kteří z dosavadního nastavení parametrů trhu s bydlením profitovali nejvíce. 

Je na čase zjistit, jak velkou část trhu vlastně ovládají a posunout tak debatu o tom, jak nastavit nejrůznější zdaňovací mechanismy — jedině tak může nyní stát vynahradit to, že po celá léta vyklízel pole. Klíčová otázka, která se zdaleka netýká jen bydlení, totiž zní: kdo by měl nyní nést náklady?

Z poslední finanční krize jsme se nepoučili — snad proto, že jsme se nakonec vyhnuli tomu nejhoršímu, hypoteční krizi. Od té doby se kromě snah schválit zákon o sociálním bydlení neudělalo takřka nic, zato krize přicházejí znovu. Řešení je pořád stejné: obnovovat bytové fondy a nabídnout lidem alternativy k léta preferovanému vlastnictví nemovitostí. 

Nemusíme přitom hned začít stavět na zelené louce, a už vůbec ne schvalovat stavební zákon rozvolňující pravidla pro developery. Stačí komunální politiky donutit k investicím do existujících neobydlených bytů. Jejich alibismus už nyní neobstojí.

Ministerstvu pro místní rozvoj by se drobným pronajímatelům vysvětlovalo mnohem lépe, proč mají za ochranu nájemníků nést svůj díl odpovědnosti, kdyby bylo alespoň schopno říci, zda to některé nemůže dostat do problémů. Jenže jak by mohlo, když ani neví, jak rozlišit člověka s bytem na hypotéku od spekulanta se stovkami nemovitostí po celé Evropě. Jenomže dovědět se to znamená začít dělat politiku bydlení.