Baugruppen v Praze: pomohou vyřešit nedostupnost bydlení?

Martin Švec

Stavební skupiny v Německu fungují na principu solidární sítě, která kupuje další nemovitosti určené k bydlení, ne zisku. Praha se ovšem vydala jinou cestou. Slabiny jejího návrhu představuje v analýze architekt Martin Švec.

Pojem Baugruppe, jak název napovídá, je známý zejména v německy mluvících zemích. Zjednodušeně řečeno jde o malé stavební družstvo, do velikosti zhruba deseti rodin, které se vesměs dobře znají. Foto The Urbanist

Pražská vládnoucí koalice Pirátů a hnutí Praha sobě si jako jeden ze svých cílů vytkla boj za dostupné bydlení. A už ohlásila, jak toho chce docílit: podporou malých stavebních družstev — tzv. Baugruppen. Svou myšlenku propagují v přehledné, a především lákavé, infografice. Jak velký potenciál Baugruppen má? A dovede skutečně vyřešit nedostupnost bydlení?

Když chcete pochopit, co se děje v domácí politice, stačí číst Deník Referendum. Podpořte nás!
×

Pojem Baugruppe, jak název napovídá, je známý zejména v německy mluvících zemích. U nás se překládá poněkud kostrbatě jako „stavební společenství“, přičemž přiléhavější by byl doslovný překlad „stavební skupina“. Přestože jde stále o věc spíše neokoukanou, v českém prostředí se o ní v posledních letech mluví čím dál více.

Zjednodušeně řečeno jde o malé stavební družstvo, do velikosti zhruba deseti rodin. Předpokládá se, že je složeno z lidí, kteří se důvěrně znají. Tito lidé složí svoje peníze a/nebo si společně vezmou úvěr na stavbu či rekonstrukci bytového domu, v němž poté budou bydlet. 

V německé praxi, kterou se pražský návrh inspiruje, je běžné, že se na stavebním záměru podílí také město — ať už přímou finanční podporou, zárukou za úvěr nebo poskytnutím pozemku a infrastruktury (resp. udělením práva provést stavbu na městském pozemku).

Hlavním cílem myšlenky stavebních skupin je, aby každý zájemce o bydlení platil pouze náklady na stavbu, nikoliv marži developera. Díky tomu jsou náklady na bydlení řádově nižší než na komerčním trhu. Konkrétně pražský model se chlubí snížením výše nájemného za srovnatelně velký byt až na přibližně třetinovou úroveň oproti tržnímu nájemnému.

Právní formou stavební skupiny je nejčastěji družstvo. Může to být i firma s ručením omezeným. V Německu také existuje zastřešující organizace ve formě obchodní společnosti, která vystupuje za jednotlivá družstva při jednání s věřiteli, čímž je zajištěna vyšší šance pro získání úvěru za výhodnějších podmínek. Tuto formu u nás prosazuje Iniciativa Sdílené domy. 

Zastřešující firma má v každé stavební skupině podíl a na její konto tak chodí část z nájemného všech členů a členek. Organizace tím získává peníze na nákup dalších nemovitostí (tedy pozemků k zastavění a budov k opravě) a rozšiřuje tak propojenou solidární síť. Především jde ale o to udržet rozhodující podíl a zabránit tak případnému podkopání původní myšlenky — tedy například tomu, že stavební skupina dům prodá na komerčním trhu a její členové si mezi sebou rozdělí zisk.

V pražském případě bude funkci zastřešující organizace plnit Magistrát hlavního města Prahy. Jaký bude jeho obchodní model?

Na začátku každé stavební skupiny je nutné dát dohromady finance na koupi pozemku, případně již stojícího domu, náklady na projekci, samozřejmě na stavbu a na vybudování potřebné infrastruktury (napojení na dopravní síť a inženýrské sítě, pokud možno zelené veřejné prostory a klimatická infrastruktura). K tomu slouží buď přímé vklady jednotlivých členů skupiny, anebo častěji bankovní úvěr. Za úvěr přebírá záruku zastřešující organizace, v našem případě město Praha.

Členové a členky pak platí svojí stavební skupině nájemné. Tímto nájemným splácí úvěry. Jak jsou úvěry postupně umořovány, stále větší část nájmu přechází zastřešující organizaci v zájmu dalšího rozvoje sítě a zakládání dalších stavebních skupin. 

V německém modelu si bydlící mohou v některých případech volit různé rychlosti splácení — postupně klesající nájem podle toho, jak je umořován dluh, anebo fixní částku po celou dobu splácení. Pražský návrh jde cestou fixní částky a nabízí volitelnou dobu splácení. Doba splácení může přesáhnout i délku lidského života (maximum je zhruba 140 let), ovšem jedině v takovém případě lze dosáhnout opravdu největšího snížení výše nájmu. 

Splátky zastřešující organizaci, tedy městu, zde ale neslouží pro další rozvoj, ale pro splácení toho, co do stavebního záměru město vložilo jako formu svojí podpory. Vkladem města se zde rozumí pozemek pro stavbu v městském vlastnictví, případně městem vlastněný dům. Město se postará i o připojení domu na nezbytnou infrastrukturu.

Pražský příklad je tak značně odlišný od modelu stále se rozšiřující solidární sítě. Naopak, je zcela v souladu s principem soukromého vlastnictví. Poté, co se formou nájemného splatí všechny úvěry a hodnota poskytnutého městského majetku, předpokládá se, že dům včetně pozemku přejde plně do vlastnictví stavební skupiny. Může se i transformovat na společenství vlastníků jednotlivých bytů.

Baugruppen mohou pomoci obnovit staré městské domovy, víc ale nečekejme

Právě pozemek a infrastruktura v režii města jsou tím hlavním důvodem, který sráží cenu nájmů na zlomek tržní úrovně. Soukromí investoři (developeři) si většinou musí nakoupit pozemky za svoje peníze a rovněž vybudovat cesty, inženýrské sítě, veřejné prostory a podzemní garáže. To se samozřejmě promítá do cen bytů. 

Požadavky města, aby developeři nesli všechny související náklady se svými stavebními záměry, jsou zajisté férové k penězům daňových poplatníků. Jsou však tím nejzásadnějším faktorem nedostupnosti vlastnického bydlení pro většinu lidí. Rovněž díky nim se společensky potřebná infrastruktura jako zelené rekreační plochy, řešení nakládání s dešťovou vodou a celkově klimatická infrastruktura stává nedostižným luxusem. Soukromému investorovi nepřináší nic než zásadně vyšší náklady. 

Proto je jasné, že nelze v žádném případě spoléhat jen na soukromý sektor. Právě naopak, soukromá výstavba by dle mého názoru měla být pouhým doplňkem k převažující veřejně podporované výstavbě. Tím se dostáváme k první slabině stavebních skupin. 

Tento model řeší jen malé území v rozsahu jednoho bytového domu v městském bloku. Očekávají se také minimální náklady. Stavba bude probíhat v proluce, častěji půjde o rekonstrukce stávajících domů. Tudíž téměř vždy půjde o zasíťované pozemky přiléhající k zavedeným veřejným prostorům.

Město samozřejmě může poskytovat rozparcelované pozemky pro jednotlivé domy o velikosti do 15 bytů ve zcela nově řešeném území (pokud možno na základě transparentní urbanistické soutěže), kde ovšem město investuje i veškeré sítě a veřejná prostranství v souladu s nejlepšími požadavky na ohleduplnost ke klimatu. Potom by ale bylo velice zajímavé sledovat, jak se to promítne do výše nájmů a zda takové záměry budou pro lidi zajímavé.

Zmíněnou slabinu omezení rozsahu však můžeme vidět zároveň jako přednost. Díky tomu totiž půjde ve větším měřítku zabydlet prázdné domy v majetku města. Těch je ale několikanásobně méně než prázdných domů v soukromém vlastnictví, na což je tento návrh sám o sobě samozřejmě krátký.

Jinak řečeno, stavební skupiny poslouží při výstavbě a rekonstrukci jednotlivých bytových domů. Nejsou vhodné pro výstavbu větších obytných celků včetně všech potřebných veřejných služeb i pracovních příležitostí: ať už ve formě obytných parků se solitérními domy v zeleni, anebo ve formě obytných dvorů s veřejně přístupnými a ozeleněnými vnitrobloky. Tyto větší celky je vhodné investovat formou obecní sociální výstavby, anebo tradičních bytových družstev většího rozsahu, kterým by město mohlo poskytovat podporu formou podílu na veřejné infrastruktuře.

Situaci nízkopříjmových domácností Baugruppen nevyřeší

Praha svůj záměr zcela správně zdůvodňuje tvrzením, že náklady na bydlení nemají přesáhnout 40 procent příjmů domácnosti. Zmíněných 40 procent je považováno za rozhodnou hranici, jejíž překročení ohrožuje kvalitu života lidí v domácnosti. Hranice je ale neporovnatelná pro lidi s různou výší příjmu. Důležitá je i absolutní výše částky, která zůstane lidem v domácnosti po odečtení nákladů na bydlení.

Z toho plyne, že pro lidi pracující na špatně placených pozicích, v pečujícím sektoru nebo zasažené sociálním znevýhodněním je rozhodný podíl nákladů na bydlení mnohem nižší než avizovaných 40 procent. Pro bohatší lidi pak žádný takový poměr nedává smysl.

Proč to zmiňuji? Dostáváme se tím totiž k zásadní otázce — pro koho je zvýhodnění bydlení prostřednictvím stavebních skupin určeno. Popsali jsme si, za jakých podmínek platí maximální snížení výše nájmu: například 9 500 korun měsíčně za třípokojový byt oproti zhruba 30 000 korun v tržní výši. Musí se jednat o ideální případ například již stojícího domu v jen málo zhoršeném technickém stavu na městském pozemku, přiléhajícímu přímo k veřejné komunikaci a se všemi sítěmi. 

Nájemníci také musí být ochotni se zavázat ke splácení na několik dalších generací. Jedině tak se nám podaří docílit opravdu minimální výše nájmu (či spíše měsíčních splátek městu). Takový nájem už je schopna „dát nějak dohromady“ i nízkopříjmová rodina se zhoršenou sociální pozicí. Velmi pravděpodobně ale bude překročena uváděná hranice 40 procent podílu nákladů na bydlení vůči příjmům, natož skutečně rozumná hranice, která může být i, řekněme, 25 procent. Ani při tak velkém snížení nákladů na bydlení tedy nemohou stavební skupiny suplovat sociální systém, potažmo sociální bydlení.

Pojem stavební skupina bývá někdy zaměňován s co-housingem, resp. komunitním bydlením. Mnohé lidi může odradit dojem alternativního rázu této formy bydlení. Kdekdo může nabýt pocitu, že bydlení ve skupině neznamená bydlet ve svém bytě, ale „na hromádce“ s dalšími lidmi, se kterými se sdílí kuchyně, obývací hala, zahrada, ba dokonce koupelna.

Ovšem nemusí jít o žádné komunitní bydlení, pokud o něj zájemci nestojí. Lze očekávat, že většinu projektů stavebních skupin budou tvořit klasické bytové domy s tradičně řešenými dvou až čtyřpokojovými byty.

Byty v domech stavebních skupin lze samozřejmě doplnit sdílenou vybaveností, která zvyšuje kvalitu života všem lidem v domě: knihovna, domácí kancelář, posilovna, komunitní zahrada, dílna... Tyto prostory ale projekty nezanedbatelně prodražují a stěží budou dostupné pro lidi s nižšími příjmy.

Nicméně, není nutné se bránit ani alternativám. Ty mohou mít v posledku i snížit náklady. Z Německa jsou známy příklady, kde sdílené domy neplní jen obytnou funkci. Jeden příklad obsahuje kromě „běžných“ bytů i byty pro migranty a lidi jinak ohrožené sociálním vyloučením (například matky postižené domácím násilím). 

Dům tak funguje jako sociální laboratoř, kde soužití marginalizovaných lidí s „privilegovanou“ majoritou je hlavním nástrojem překonávání sociálních bariér. Na podobném principu ostatně staví i brněnský projekt Symbios: bydlení spolu sdílí vysokoškolští studenti a mladí lidé opouštějící dětské domovy.

Z Německa známe také stavební skupinu umělců a řemeslníků, kteří si kromě svých bytů staví ve stejném domě i společné dílny, ateliéry a prodejnu svých výrobků. V tomto případě vyšší náklady pokryje zisk z podnikatelské činnosti. Nesporným přínosem je úspora dopravního systému města, protože lidé v obytné komunitě pracují přímo tam, kde bydlí.

Popsané příklady by se daly charakterizovat heslem Všechnu moc imaginaci. U sdíleného bydlení se opravdu fantazii meze nekladou a očekávám, že návrh města Prahy se nebude bránit i kreativnějším koncepcím.

Kreativita ale pravděpodobně poslouží spíše lépe situovaným zájemcům a zájemkyním. Pro nízkopříjmové lidi ve většině případů nebude nejspíše příliš zajímavá. 

Městská podpora stavebních skupin je zcela jistě dobrým nápadem, jak zvýšit dostupnost bydlení. Slabinou je ovšem omezení rozsahu, které podstatně limituje množství realizovatelných projektů a tím potenciálně nově vzniklých bytů. 

Dále je nutné říct, že tento nástroj řeší nedostupnost bydlení především pro střední vrstvy. Neposkytuje systémové řešení bytové nouze nízkopříjmových skupin obyvatel. Proto stavební skupiny nemůžou být v žádném případě hlavním nebo dokonce jediným nástrojem bytové politiky. 

Prvořadý význam musí mít veřejně podporované sociální bydlení se všeobecně dostupnou výší nájmů. Družstevní výstavba formou stavebních skupin, obzvláště ve svých alternativních formách, může být vždy jen doplňkem politiky všeobecně dostupného bydlení, která se opírá o robustní systém sociální podpory a program housing-first pro poskytování bytů lidem bez domova a na ubytovnách.

      Diskuse