Pražská vládnoucí koalice Pirátů a hnutí Praha sobě si jako jeden ze svých cílů vytkla boj za dostupné bydlení. A už ohlásila, jak toho chce docílit: podporou malých stavebních družstev — tzv. Baugruppen. Svou myšlenku propagují v přehledné, a především lákavé, infografice. Jak velký potenciál Baugruppen má? A dovede skutečně vyřešit nedostupnost bydlení?

Pojem Baugruppe, jak název napovídá, je známý zejména v německy mluvících zemích. U nás se překládá poněkud kostrbatě jako „stavební společenství“, přičemž přiléhavější by byl doslovný překlad „stavební skupina“. Přestože jde stále o věc spíše neokoukanou, v českém prostředí se o ní v posledních letech mluví čím dál více.

Zjednodušeně řečeno jde o malé stavební družstvo, do velikosti zhruba deseti rodin. Předpokládá se, že je složeno z lidí, kteří se důvěrně znají. Tito lidé složí svoje peníze a/nebo si společně vezmou úvěr na stavbu či rekonstrukci bytového domu, v němž poté budou bydlet. 

V německé praxi, kterou se pražský návrh inspiruje, je běžné, že se na stavebním záměru podílí také město — ať už přímou finanční podporou, zárukou za úvěr nebo poskytnutím pozemku a infrastruktury (resp. udělením práva provést stavbu na městském pozemku).

Hlavním cílem myšlenky stavebních skupin je, aby každý zájemce o bydlení platil pouze náklady na stavbu, nikoliv marži developera. Díky tomu jsou náklady na bydlení řádově nižší než na komerčním trhu. Konkrétně pražský model se chlubí snížením výše nájemného za srovnatelně velký byt až na přibližně třetinovou úroveň oproti tržnímu nájemnému.

Právní formou stavební skupiny je nejčastěji družstvo. Může to být i firma s ručením omezeným. V Německu také existuje zastřešující organizace ve formě obchodní společnosti, která vystupuje za jednotlivá družstva při jednání s věřiteli, čímž je zajištěna vyšší šance pro získání úvěru za výhodnějších podmínek. Tuto formu u nás prosazuje Iniciativa Sdílené domy. 

Zastřešující firma má v každé stavební skupině podíl a na její konto tak chodí část z nájemného všech členů a členek. Organizace tím získává peníze na nákup dalších nemovitostí (tedy pozemků k zastavění a budov k opravě) a rozšiřuje tak propojenou solidární síť. Především jde ale o to udržet rozhodující podíl a zabránit tak případnému podkopání původní myšlenky — tedy například tomu, že stavební skupina dům prodá na komerčním trhu a její členové si mezi sebou rozdělí zisk.

V pražském případě bude funkci zastřešující organizace plnit Magistrát hlavního města Prahy. Jaký bude jeho obchodní model?

Na začátku každé stavební skupiny je nutné dát dohromady finance na koupi pozemku, případně již stojícího domu, náklady na projekci, samozřejmě na stavbu a na vybudování potřebné infrastruktury (napojení na dopravní síť a inženýrské sítě, pokud možno zelené veřejné prostory a klimatická infrastruktura). K tomu slouží buď přímé vklady jednotlivých členů skupiny, anebo častěji bankovní úvěr. Za úvěr přebírá záruku zastřešující organizace, v našem případě město Praha.

Členové a členky pak platí svojí stavební skupině nájemné. Tímto nájemným splácí úvěry. Jak jsou úvěry postupně umořovány, stále větší část nájmu přechází zastřešující organizaci v zájmu dalšího rozvoje sítě a zakládání dalších stavebních skupin.