Z hlediska urbanismu a rozvoje města byl čtvrtek 26. září pro Prahu důležitý ze dvou důvodů. Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) pořádalo v Obecním domě svůj pravidelný Summit architektury a rozvoje, na který opět pozvalo nejen věhlasné špičky světové architektury, ale také špičky české i pražské politiky.

Na druhém břehu Vltavy se pak sešli top manažeři prakticky všech důležitých bankovních a úvěrových společností za doprovodu zástupců realitního a analytického sektoru v rámci konference Hypotéka 2019. Souběh dvou obřích událostí, které reprezentují tržní logiku přemýšlení o městě, poměrně názorně ukazuje stav a prostředí, v němž se rozhoduje o budoucnosti metropole.

Pozastavme se nejprve u první zmiňované akce. Sdružení pro architekturu a rozvoj je již několik let významným hráčem na poli pražského územního rozvoje. Prezentuje se jako expertní zájmové sdružení, nicméně není žádným tajemstvím, že jeho zakladatelem je ředitel největšího pražského rezidenčního developera Central Group Dušan Kunovský, a členy jsou čeští architekti, právníci a další experti, kteří jsou přímo napojeni na pořizování klíčových regulačních i strategických dokumentů na úrovni města i celé republiky.

Soukromý sektor si tedy prostřednictvím Sdružení pro architekturu a rozvoj de facto podává ruce s důležitými sférami vlivu na to, jakým způsobem se bude rozhodovat o výstavbě. A summity této organizace pak ve výsledku slouží jako důležité arény, ve kterých se o tom diskutuje.

Do panelů jako obvykle sdružení pozvalo klíčové politické představitele — ministry resortů, které jsou pro výstavbu stěžejní, lídry pražské koalice i opozice, pražské radní a náměstky i primátorku a primátora Brna a Ostravy. Výsledné složení panelistů bylo nakonec významně skromnější, neboť sněmovna zrovna jednala o ústavní žalobě na prezidenta, a mnoho řečníků se omluvilo z jiných důvodů.

I tak to ale ani zdaleka nebránilo rozšafným polemikám o neomezeném trhu, vedeným primárně ředitelem Kunovským, který usedl v obou dopoledních panelech, problematizování občanského aktivismu v podání lídra pražského ANO Patrika Nachera, nebo razantnímu odmítnutí podílů dostupného bydlení v developerských projektech, třebaže v zahraničí se jedná o zcela běžnou praxi. Tlak privátní lobby nejen ze strany developerů, ale celé byznysové sféry včetně bank u nás způsobil, že úloha veřejné správy je zcela upozaděna a jakékoli její intervence se odsuzují s odkazem na totalitní éru komunismu, ze které jsme se přeci už poučili.

Přítomnost významných zahraničních architektů na summitu tvořila spíše tahák a jakési pozlátko pro média, které vyvolává dojem oborového setkání. Ale pod povrchem se přitom řeší to, jak odbrzdit v Čechách a na Moravě výstavbu a v důsledku přinést soukromému sektoru větší zisk.

Systémové deregulace

Mimo ideologická zvolání a výzvy po deregulaci summit přinesl i některé novinky v přípravě tzv. rekodifikace stavebního práva, jejíž věcný záměr byl schválen v červnu. Celý proces je problematický už jen faktem, že rekodifikaci připravovala Hospodářská komora ČR, jinými slovy soukromý sektor dostal od vlády možnost připravit si legislativu podle svých představ.

Velmi rozpačitý je i způsob vypořádání připomínek dotčených orgánů a institucí, který lze označit za mimořádně vágní, nemluvě o vypořádání připomínek asociace ekologických organizací Zelený kruh, které záhadně údajně spadly odpovědným úřednicím do spamu a vůbec tedy vypořádávány nebyly. Rekodifikace se připravuje takříkajíc „přes mrtvoly“.

Její největší hrozby, jako je tak zvaná fikce souhlasu, která má při nedodržení zákonné lhůty stavebními úřady automatizovat jejich souhlasné stanovisko, což nese mimořádně vysoké korupční riziko, jak ve svých námitkách potvrdila i Bezpečnostní informační služba, má podle nových vyjádření ze summitu vláda projednávat už na podzim. Paragrafové znění rekodifikace by pak vláda měla dostat na stůl příští rok v březnu.

Další významné nebezpečí pro transparentnost stavebních regulí představuje úmysl přípravy a schvalování územních plánů formou vyhlášky namísto opatření obecné povahy. To by v praktické rovině mohlo znamenat totální zneprůhlednění a vyloučení veřejnosti z procesu pořizování absolutně nejzásadnějších pravidel pro výstavbu v kterémkoliv městě, včetně znemožnění soudního přezkumu, který je například pro pražský Metropolitní plán významným rizikem.

Nelze rozporovat tvrzení, že povolování staveb je v České republice chaotické a dlouhé. Stejně tak je ale zcela neakceptovatelné svěřit naše města do rukou soukromým firmám, potažmo politikům pod jejich přímým vlivem. A stejně tak je zcela neakceptovatelné pouze jim svěřit řešení systémové krize, kterou představuje nedostupné bydlení. Minimálně v Praze, která je zdevastovaná porevoluční privatizací, je to totiž právě soukromý trh s nemovitostmi, který šponuje ceny nahoru.

Silné město

Zjednodušující přemýšlení dlouhodobých tržních osnov v rovnici více výstavby, více nabídky, a v konečnu pokles cen bydlení, se ukazuje jako nedostatečný model řešení krize bydlení, které především Praha, ale i další města, čelí. Zprivatizovaná města jsou na druhou stranu v mimořádně těžké pozici oproti pozitivním příkladům ze zahraničí, které známe z Vídně nebo Amsterdamu, kde má město v držení významný podíl bytů a pozemků, a mimo progresivní politiky bydlení je tak i zásadním hráčem na trhu a už jen díky tomu má silný vliv na to, kolik ve městě bude bydlení stát.

Praha se ovšem nesmí zaleknout tlaku a stížností na složité povolovací procesy. Naopak, jasná a transparentní pravidla a sebevědomé město jsou těmi nástroji, které mohou stavební procesy urychlit, a dokonce i investorům poskytnout větší jistotu v kalkulaci svých nákladů a plánů.

Dlouhodobě víme, že bytová výstavba v České republice roste. V Praze po stagnaci posledních let Český statistický úřad eviduje za první pololetí roku 2019 nárůst o 35,9 %. V České republice pak růst počtu zahájených bytů ve sledovaném období činil 15,4 %. Ceny bydlení na to reagovaly pokračujícím nárůstem, třebaže oproti posledním rokům se stoupání cen zpomalilo, a někteří ekonomové i zástupci realitních společností hovoří o bodu zlomu, ve kterém razantní růst cen již nelze očekávat.

Mnohem méně lze ale čekat pokles, což výrazně zaznělo jak na akci Sdružení pro architekturu a rozvoj, tak na konferenci Hypotéka. Racionální důvod pro zlevnění v Praze neexistuje. Do Prahy se stěhuje až patnáct tisíc lidí ročně, oproti tomu výstavba bytů je stále pod úrovní poptávky.

Cenová hladina se tak minimálně v Praze zastavuje na úrovni absolutní nedostupnosti bydlení pro střední a nižší vrstvy obyvatelstva. A zdaleka nelze čekat, že by se v brzké budoucnosti k dostupnější úrovni byť jen přiblížila.

Jestliže trh nemá racionální důvod zlevňovat, je úlohou města vytvořit takové podmínky, které umožní jeho obyvatelům ve městě žít. Nástrojem přitom není jen výstavba, ať už formou obecních bytů, založením městského developera, nebo zapojením městských firem, jako jsou Dopravní podnik, Pražská plynárenská nebo PRE, aby stavěly na svých pozemcích — tedy nástroje, které jsou všechny již v současných plánech.

Je nutné podporovat nájemní bydlení, a činit je stabilním a dostupným. Je nutná regulace krátkodobých pronájmů, které vytlačují z nabídky klasické nájmy a devastují čtvrtě divokým turismem. Je nutná podpora alternativních forem bydlení, družstev a stavebních skupin („baugruppen“).

Je nutná efektivní správa prázdných nemovitostí, přičemž ve správě města nebo městských částí jich jsou tisíce. Je nutné zamezit spekulacím s byty, a to jak na úrovni města, tak skrze prostředky státní legislativy. Je nutné vyžadovat podíly dostupného bydlení, zejména v případech, kdy investor staví nadměrné projekty a mění kvůli nim územní plán.

Protože jestliže se na akcích klíčových aktérů pražské výstavby opakovaně mluví o tom, že jakékoli zlevnění cen bydlení je mimo realitu, není jiná cesta než intervence veřejné správy. Stejně jako jsme se poučili z totalitní minulosti, musí být demokratická společnost 21. století dostatečně poučena o fatální amorálnosti a nelidskosti praxe, kterou reprezentuje vyčlenění města pouze pro ty nejbohatší.

Nejde přitom zdaleka jen o zajištění důstojného života pro ty nejohroženější vrstvy a sociálně vyloučené. V nejistotě dnes žijí i zástupci těch společensky nejdůležitějších profesí, jako jsou učitelé, zdravotníci, sociální pracovníci a další. Moderní město musí mít zajištěny všechny funkce, zajišťovat sociální mix, a proto musí být dostupné všem.

Cesta k ideálu takového města ovšem bude velmi dlouhá a trnitá. Nejde jen o politické vedení státu a města. Když se člověk ocitne uprostřed korporátní armády kravaťáků na konferenci o hypotékách, a za necelou hodinu je svědkem zpochybnění, odmítnutí, nebo zesměšnění téměř všech nástrojů, které jsou osvědčené zahraniční praxí a které mohou přinést novou naději městu zdevastovanému soukromým byznysem, víra v krásné a udržitelné město se může rychle vytratit.

Na druhou stranu, o řadě nástrojů a alternativ toto prostředí nikdy neslyšelo — vždyť i pro hypoteční trh musí být zajímavou alternativou úvěr pro kolektiv, který si kupuje nebo staví společný dům. Nic jiného ostatně trhu nezbývá — počet hypoték klesá a při životě jej drží rostoucí výše průměrné hypotéky. Invence, alternativní nástroje, ale i partnerství a společné projekty se samosprávou jsou proto cestou, kterou nakonec objeví i soukromí investoři.