K přepážce nejmenované banky v hlavním městě přichází dva mladí lidé. Jsou v ideálním plodném věku mezi pětadvaceti a třiceti, mají vysokoškolské diplomy a plné pracovní úvazky ohodnocené mzdou, která se pohybuje kolem pražského ženského mediánu. Potřebují „jen“ bydlet.

Investiční poradce vyplňuje kolonky: dvacet tisíc čistého, bez dluhů a jiných úvěrů, doba splácení třicet let. „A peníze od rodičů máte? A co dítě?“ ptá se. „Zanedlouho přijde,“ ukazuje žena na své břicho. „Hmm, takže budete na rodičovské…“

Počítač zpracovává výsledky, poradce soustředěně hledí do monitoru, ale tváří mu probleskne posměšný úšklebek. Z tiskárny leze verdikt: pár dostane úvěr ve výši 1 750 000 korun, pokud si sežene dvacet procent, tedy 350 tisíc ze svého. O moc výš se nedostane.

Později doma hledají, jaké bydlení by si mohli z úvěru pořídit. Realitní server odfiltruje čtrnáct výsledků pro celou Prahu. Nabízí objekty o velikosti dvacet metrů čtverečních, na kraji města, určením nebytové prostory, ve kterých se ovšem „dá bydlet“. Ke koupi nejlevnějšího normálního bytu poblíž zaměstnání chybí nastávající rodině dva miliony, k průměrnému ještě o jeden víc — průměrná cena pražského bytu totiž činí 4 700 000 korun.

Ve vlastní bydlení přitom stále věří — nebo spíš doufá — drtivá většina mladých lidí. S příchodem určitého věku, natožpak dítěte, se předpokládá, že by měla rodina žít ve svém. Sdílení bytu s pěti dalšími spolubydlícími se stává obtížným.

Alternativu bohužel nepředstavuje ani nájemní bydlení. Zatímco nájem se pokládá za vyhazování peněz z okna, koupě za rozumnou celoživotní investici. Tak to mladým úspěšně vtloukají do hlavy rodiče i česká média.

Nechuti k nájemnímu bydlení se ovšem zrovna nyní nelze divit. Skutečnou alternativu nepředstavuje. Při současných cenách ukrajují nájmy z rozpočtů domácností výrazně více než vlastní bydlení, smlouvy pronajímatelé, hlavně ti pražští, poskytují navíc nejvýše na rok. V nájemních bytech proto bydlí ti, kterým nic jiného nezbývá. A to jejich obrazu moc nepřidává.

V předraženém nájmu bude muset nadále bydlet i mladý pár, který šel zkusit své štěstí do banky. Přicházející dítě se totiž dle názoru trhu — a na něm v otázce bydlení záleží takřka výhradně — ukázalo jako nepřekonatelný průšvih.

Víme, že bydlení je nedostupné pro diskriminované Romy, seniory, pro matky samoživitelky, pro mladé lidi z dětských domovů… Z mluvy politických stran zleva doprava se ovšem zdá, že by bílá pracující heterosexuální rodina měla mít za zdejšího systému žně.

Ale neplatí to, pokud jde o bydlení. Otěhotníte-li, aniž byste deset let před tím šetřili z nadprůměrného platu nebo podojili bohaté rodiče skupující nemovitosti, zaděláváte si na neřešitelnou situaci.

Není krize jako krize

V minulých týdnech jsme s kolegyní Barborou Bakošovou publikovaly reportáže a analýzy, které měly poskytnout ucelený vhled do současné krize bydlení. Zkušenost mladého páru má totiž čím dál tím více vzdělaných lidí s průměrnými příjmy, kteří hledají své první samostatné bydlení.

Právě na takzvané startéry nejvýrazněji dopadá hypoteční krize, na jejímž okraji nyní stojíme. Také proto o ní začala zhruba před rokem referovat média.

↗

Když se krize začne dotýkat i střední třídy... Ilustrace Het Finacieele Dagblat

Hypoteční krize přitom zcela určitě skončí. S jakými následky nebo zda a kdy se bude opakovat nyní ponechme stranou. S jistotou však víme, že ceny nemovitostí neporostou donekonečna a že přijde chvíle, kdy si nyní ohrožená střední třída bude moci opět dopřávat výhodných hypotečních úvěrů.

Krize bydlení však neskončí s krizí hypoteční. Naopak hrozí, že si krize bydlení opět přestaneme všímat. Namísto pohrůžek o nekonečně rostoucích cenách nemovitostí je proto nejvyšší čas varovat před plíživou komodifikací bydlení.

Redukce bydlení na zboží, s nímž se dá volně manipulovat k dosažení co nejvyššího zisku, dopadá jako vždy nejprve a nejcitelněji na ty nejslabší. Podíváme-li se však do západních velkoměst, zjistíme, že další na řadě jsou mladí lidé, pečovatelské profese, učitelé či zdravotní sestry, zkrátka střední třída s průměrnými mzdami.

Londýnský nebo newyorský scénář se může jevit jako zbytečné strašení. Česká republika se totiž ještě stále může ukolébávat: početná část střední třídy získala po revoluci vlastní bydlení, z čehož nyní těží také její potomci, kterým rodiče finančně pomohli v zajištění hypoték, či dokonce byt přímo koupili. Náklady na bydlení pro ně proto stále představují únosnou položku v měsíčním rozpočtu.

Skutečnou podobu trhu s bydlením by ukázal vývoj počtu lidí ohrožených bytovou nouzí. U nás se ovšem data začala zjišťovat až teprve nedávno v souvislosti s přípravou Koncepce sociálního bydlení. Vůbec poprvé se tak začalo mluvit o stoupajícím počtu lidí ohrožených ztrátou střechy nad hlavou jako o faktu.

Statistiky, které by napověděly, kolik lidí si na trhu bydlení zkrátka nesežene nebo je neufinancuje, nikdo nevypracoval. Sledovat můžeme pouze stoupající trend dávek na bydlení. Potřebná data nenajdeme ani v takovém klíčovém dokumentu jako Koncepce bydlení České republiky, kterou vypracovává Ministerstvo pro místní rozvoj.

Český statistický úřad zjišťuje subjektivní názor domácností na výdaje na bydlení. V období před krizí v roce 2009 byly velkou zátěží pro zhruba stejné procento jako tomu bylo v roce 2016. Platy se přitom výrazně zvedly a nezaměstnanost klesla.

Lidé se mají údajně čím dál tím lépe, přesto je pro ně bydlení stejnou zátěží jako před lety. S rostoucími mzdami totiž drží krok rostoucí náklady. Pro část lidí, kteří se buďto potýkají s dluhy, anebo jim platy nerostou tak výrazně, začne být bydlení velice rychle nedostupné.

Rostoucí počet ohrožených lidí je důsledkem špatně nastavené politiky státu, především pak jeho nečinnosti. Třídící tržní mechanismy potom systematicky vylučují vrstvu lidí, která na spekulanty ovládaném trhu s nemovitostmi nemá šanci uspět. Zatímco s hypoteční krizí se trh de facto vypořádá — třebaže za cenu toho, že část lidí o bydlení přijde — krizi bydlení musí řešit stát.

Spása hypotečními úvěry

Podporu politiky bydlení má na starost Státní fond rozvoje bydlení — instituce, kterou prakticky nikdo neznal, dokud se o ní nezačalo mluvit v souvislosti se zákonem o sociálním bydlení. Fond by měl kupříkladu financovat revitalizace sídlišť, poskytovat úvěry obcím na rekonstrukce či stavbu bytových jednotek, ale také jednotlivcům, právě mladým lidem.

Takzvaný Program 600 by měl teoreticky pomoci právě naší mladé rodině. Slouží k pořízení bydlení, koupí či výstavbou, pro mladé do šestatřiceti let, pečující o dítě do šesti let. Je tu však jedno velké ale. Stát se totiž prostřednictvím svého Fondu chová jako každá jiná banka — „rizikovým“ příjemcům půjčky neposkytuje.

Součet výše úvěru ze státního programu a jiného úvěru nesmí přesáhnout 90 procent pořizovací ceny. Při cenách bytů v minulém roce by tak mladý člověk musel mít na stole minimálně 280 tisíc korun, přičemž stát mu půjčí nejvýše 600 tisíc — jak poukazuje název programu.

Fond tak půjčky de facto poskytuje těm, kteří si je stejně dobře zvládnou zajistit na komerčním trhu. Proto o něj také nemá nikdo zájem. V loňském roce Fond poskytl v rámci programu 600 půjčku sedmnácti (!) lidem. To je výslednice bytové politiky státu pro mladé rodiny.

Činnost Fondu budí rozpaky nejen v případě programu pro mladé. Z hospodaření za loňský rok vyplývá, že instituce pročerpala o 38 procent méně financí, než jí státní rozpočet přidělil. Nebývale úspornou politiku provádí úřad tak, že z něj prakticky nikdo nemá užitek.

Rozšířenější jsou podobné programy na poskytování výhodných úvěrů v zahraničí. Kupříkladu britská konzervativní vláda letos přihodila do takzvaného „Help to buy“ deset miliard liber. Program lidem pokryje část úvěru tak, aby do něj sami museli vložit pouze pět procent celkové částky. Může o něj zažádat prakticky kdokoli, Londýňané mají podmínky dokonce výhodnější. Na britské hypotéky totiž v posledních letech nedosáhla už ani střední třída, nejen mladí jako u nás.

Žádný zázrak se ovšem nekonal. Stát své občany uspokojil jen dočasně, neboť ceny nemovitostí od zavedení plošného nákladného programu nadále rostly. Nezačalo se ani více stavět, přestože to vláda a trh slibovaly. I v Británii se tak začalo ukazovat, že podpora hypotečních úvěrů je podporou bank a vlastníků, nikoli správnou odpovědí na krizi bydlení.

Je možné, že podobnou cestou si projde i Česká republika. Prozatím nás může těšit, že Státní fond rozvoje bydlení je tak neschopnou institucí, že nemůže nadělat žádné škody. Do chvíle, kdy nastane krize významu té britské, se stále ještě může zrodit řešení. Pravděpodobnější ovšem je, že se tu nějaká nepoučitelná vláda rozhodne nalít miliardy do podpory vlastnického bydlení.

České pojetí sociálního bydlení jsem nikdy nechápal

„Po válce zkrátka potřebovala dělnická třída někde bydlet. Dnes se přesunula do sektoru služeb, ale bydlet potřebuje stále,“ vysvětluje Paul Koch pojem sociálního bydlení v tom slova smyslu, jak je užíván v západních zemích. Sám pochází z Holandska, proslulého svým konceptem neziskových bytových organizací.

Za svou dlouholetou kariéru stál na obou stranách „barikády“ — zastupoval velkého investora, ale předsedal i městským plánovacím komisím. Jeho dráhu však rámuje celoživotní snaha o poskytování dostupného bydlení, ať už v Holandsku nebo v České republice.

Sociální bydlení pro Paula Kocha rovná se dostupné bydlení pro střední vrstvy. Trh jej totiž nezajišťuje a ani nemůže zajistit. „České pojetí sociálního bydlení jsem nikdy nechápal. Vždyť ohroženo tu je 1,2 milionů lidí, to není žádná úzká skupina,“ podivuje se.

V jeho rodném Holandsku úlohu trhu přebraly bytové organizace, které ze své podstaty nehromadí zisk a poskytují byty s regulovaným nájemným podle příjmů. Bydlí v nich zhruba čtvrtina obyvatel, v zásadě celá nižší střední třída. O konceptu se diskutuje mezi odborníky také u nás, podle Kocha ale není holandská tradice vždy jednoduše přenositelná.

„Politika bydlení je běh na dlouho trať. Vždyť i v Holandsku to trvalo desítky let, než se postavily první takové bytové domy,“ popisuje. Česká republika bytový fond, který by se dal neziskovým způsobem transformovat, měla. Během porevoluční vlny privatizace a restituce o něj však z velké části přišla. Zdali a kolik je nutné dále stavět, si Koch jako mnoho odborníků není jistý.

„To máte těžké, nejsou žádná čísla, která by reálně mapovala, kolik bytů je kde potřeba. A až budou, tak to samozřejmě potrvá, než na ně stát a trh zareaguje,“ vysvětluje dobře známý problém plynoucí z toho, že se u nás bydlení zkrátka nevěnuje dostatečná pozornost. „A navíc, většinu návrhů řešení tu lidé odmítají s odkazem na minulý režim,“ poukazuje s tím, že je složité vyjít české veřejnosti vstříc.

Nástup neoliberalismu si pamatuje z Holandska. „Reagan a Thatcherová — to byla doba, kdy se u nás úplně zablokovalo sociální bydlení. Naštěstí ale všem rychle došlo, do jakých problémů nás to dostalo. V České republice jako by takové uvědomění nepřišlo,“ krčí rameny.

Zatímco v britských médiích se hovoří o regulaci nájemného a masivní výstavbě obecního bydlení, v českém prostředí se z takových slov ježí vlasy na hlavě. „Jakmile by měla bydlení zajišťovat obec nebo stát, je to špatně,“ poukazuje Koch na časté reakce, s nimiž se setkává. Cesta tu však podle něj stále je.

Jak zkrotit developery

Hlavním problémem bytové politiky u nás je nečinnost státu, a o to více potom obcí. Právě ony jsou totiž nejpříhodnějšími manažery bytové politiky. O svých pozemcích samy rozhodují v rámci územních plánů, což je jeden z nejdůležitějších nástrojů bytové politiky.

Právě jim jsou také určeny evropské dotace. A v neposlední řadě má každá obec specifické potřeby: někam se lidé stěhují, jinde zase odcházejí, někde vznikají ghetta, jinde se zase gentrifikuje, někde se zbavili celého bytového fondu, jinde privatizovali méně.

Českému pozorovateli se přesto těžko smiřuje s tím, že by měla být bytová politika ponechána čistě na vůli českých obcí. Vždyť zatímco Brno nebo Liberec zavádí unikátní projekty sociálního bydlení, Kladno se vyhlašuje za vyloučenou lokalitu, aby odřízlo lidi od dávek na bydlení. Některá města tak přesouvají rodiny z ubytoven do běžných bytů, jiná je naopak vyhánějí rovnou na ulici.

Nástroje na změnu přitom obce v rámci stávající legislativy mají. Konat by je však musel donutit nejspíš tlak zdola nebo státní opatření.

Pro kritiky nikým nekontrolovaných developerů se u nás vžila nálepka brzd rozvoje. Že ve skutečnosti jen požadují, aby stát, potažmo jeho občané, profitovali ze zisku, který soukromému kapitálu umožnili, jako by bylo vedlejší. Město, které poskytuje svůj pozemek, má zcela legitimní nárok po soukromém developerovi požadovat, aby stavěl podle jeho představ, tedy ve veřejném zájmu.

↗

AZ Tower, nejvyšší stavba v republice a také exemplární příklad nezvládnuté práce města s developerem. Repro DR

„Po celé západní Evropě je běžné, že část nových bytových domů musí sloužit jako sociální bydlení,“ objasňuje Koch. Ponechání volné ruky developerům má dlouhodobé důsledky pro podobu městských čtvrtí. Ta, která na svém území umožňují stavět byty nedostupné středním vrstvám, se stávají městy pouze pro bohaté.

Je také naivní předpokládat, že by zdejší developeři po tlaku obcí přestali stavět. Dělají pouze to, co jim neschopná města umožňují. Krom základního vymezení podmínek může město s developerem spolupracovat aktivněji.

„Veřejnoprávní developeři existovali za první republiky i za socialismu, dnes už jsou tu zřejmě nemyslitelní,“ upozorňuje Koch a proto doporučuje obci, která chce stavět dostupné bydlení, jednat se soukromými developery. Město v takovém případě vloží do transakce svůj pozemek či infrastrukturu. Finance potom musí hledat u institucionálních investorů, například na zahraničních veletrzích.

Dále je třeba, aby objekt někdo spravoval — v takovém případě přichází opět soukromá organizace, která zajišťuje správu bytů, nemá-li obec zájem sama. „Při současných stavebních cenách vychází návratnost na 4 procenta, pokud nájem stanovíme na dostupných 100 korun za metr čtvereční,“ vypočítává Koch.

Tržně konformní řešení v podstatě nevyžaduje po obci ani státu žádné výrazné investice ani námahu. Zejména však neposkytuje záminku všem, kteří křičí o komunismu při představě o tom, že by stát stavěl byty.

Čekání na procitnutí

Některé obce mají stále relativně velké bytové fondy, ačkoli neopravené a prázdné. Pořadníky na obecní byty však dokazují, že i v nich poptávka po dostupném nájmu převyšuje nabídku. Prvním krokem je proto u všech nových staveb zajistit, aby neprodukovaly pouze předražené byty k prodeji, ale také dostupné byty k pronájmu.

Jiné byty krizi bydlení nevyřeší. Teoreticky by totiž měli vlastníci byty dávat zpět na trh, jakmile ceny rostou. Kupující by zase měli s nákupem posečkat, než klesnou. Děje se ale přesný opak. Vlastníci si byty nechávají a inkasují z nich vysoké nájmy. A kupující se ženou do koupě, dokud není příliš pozdě.

Lidé se tak zadlužují drahými hypotékami, které potom musejí vymáhat drahými nájmy. Ty jsou nuceny platit ti, kteří na hypotéku sami nedosáhnou. Trh tak vytváří skupinu lidí, která zůstává vždy dole. Občas se z ní v době příznivých hypoték někdo vyšplhá, jeho místo však rychle nahradí někdo nový. V době ekonomické krize už je potom jen otázkou, kolik lidí spadne úplně na dno.

Začarovaný kruh proto nikdy nemohou vyřešit dostupnější hypotéky, musí ho vyřešit dostupnější bydlení. Takové bydlení nemůže být čistě v područí trhu, tedy nájmy v něm nesmí vyletět nesrovnatelně ke mzdám.

O důsledcích jsme se již jednou přesvědčili: mezi roky 2009 a 2013 vzrostl počet domácností bydlících v nájemních bytech s podílem nákladů na bydlení na příjmech přesahujícím hranici 40 procent o 63 tisíc. Způsobila to deregulace nájemného.

Jen v loňském roce stát vydal v Praze více než miliardu na příspěvcích na bydlení a takřka čtvrt miliardy na doplatcích na bydlení. Pobírají je lidé, kteří by se jinak octli na ulici nebo ubytovnách. A jsou to lidé, kteří na hypotéku pravděpodobně nikdy nedosáhnou. Jsou jediné dvě možnosti, jak jejich situaci řešit: buď u nás výrazně stoupnou mzdy, nebo klesnou náklady na bydlení.

↗

Prý kdyby mladí neutráceli za kváskové chleby s avokádem, hned by na bydlení našetřili. Foto Pinterest

Někteří lidé se snaží z tržního zajetí vymanit svépomocí. Zakládají komunitní sdílené bydlení, obsazují prázdné domy. „Co když to bude časem jediná možnost? Už i v Amsterdamu dnes bydlí čtyřicet procent mladých rodin mimo město. Praha k tomu má také našlápnuto,“ podotýká Paul Koch.

Model baugruppe — tedy forma družstevnictví, kdy si skupina lidí svépomocí navrhne a nechá postavit bydlení, které pak sdílí — však bude vždy jen pro úzkou vrstvu s určitým sociálním a kulturním kapitálem. Otázku dostupnosti bydlení širokých vrstev bude muset v posledku řešit vždy stát či obec.

Jsou to ovšem převážně mladí lidé, kterým se v poslední době daří téma bydlení po celé Evropě pozvedat. Až příliš často slýchali posměšky typu „kdyby si nekupovali tolik avokádových sendvičů, našetřili by si na vlastní byt“. Nejsou přitom o nic zpovykanější než jejich rodiče, zato o dost zpovykanější je dnes soukromý kapitál, který přebírá moc nad městy.

O občanském vzedmutí zatím nemůže být v případě České republiky ani řeč, natožpak abychom se o bydlení dočetli v programu politických stran. Široké vrstvě vlastníků současný stav vyhovuje a mladí lidé stále doufají, že se k nim brzo přiřadí. Je to paradoxní: citelnější krizi dnes stále ještě můžeme zabránit, ale právě její blížící se příchod je zřejmě jedinou šancí na procitnutí.