Ekonomika roste, platy se zvedají, lidé chtějí nakupovat, ale nemají co. Nové byty se totiž nestaví — na vině jsou prý zdlouhavá stavební řízení. Takové je stručné vysvětlení současné krize bydlení, které si osvojila takřka všechna česká média.

Jeho pravdivost dokládají citacemi bankovních expertů, jednatelů realitních kanceláří, developerů a investorů. Zamlčují přitom důležitou skutečnost: příběh o poptávce a nabídce je v zemích, které si krizí prošly, odborníky vyvrácen jako mýtus, který byl uměle stvořen zájmovými skupinami s cílem zakrýt skutečné důvody problému s bydlením.

Od Spojených států přes Británii až po Austrálii města zjišťují, že navýšení nabídky samo o sobě nezvyšuje dostupnost bydlení, a tím pádem nemůže být řešením bytové krize. Skutečné důvody situace, kdy se čím dál víc lidí ocitá v bytové nouzi, se různí. Krize dostupnosti bydlení je však krizí globální, a proto také najdeme určité společné jmenovatele.

Od 80. let se ve městech jako Londýn či New York deregulovalo nájemné, privatizovaly bytové fondy, sociální bydlení nahrazovalo bydlením nájemním, liberalizoval se trh s hypotékami, lákaly se investoři. A nebránilo se spekulacím.

Podobné jsou všude i následky: nájmy rostou, původní obyvatelé měst jsou vytlačováni na okraj, bydlení si nemohou dovolit mladí lidé ze střední třídy. Jako řešení se často navrhuje urychlení nové výstavby: politici i developeři mluví o změnách územních plánů a potřebě zastavět zelená pásma, neboť prý „není kde stavět“.

V Praze není rozloha území určená k výstavbě zdaleka využita, a tak si zdejší developeři stěžují na všelijaká razítka, pomalé úředníky a otravné ekology, neboť „stavět trvá dlouho“. V zahraničí se přitom ukazuje, že popuštění uzdy developerům lidem výdaje na bydlení nijak nesnížilo. Měli by tedy u nás skutečně lidé kde bydlet nebýt „přebujelé byrokracie“ a „šílených ekologů“?

Byty jsou od toho, aby se v nich bydlelo

Princip nabídky a poptávky platí v tržním prostředí poměrně spolehlivě. Problémem je, že bydlení není typickou tržní komoditou: s růstem jeho ceny neklesá poptávka, protože neexistuje produkt, který by je mohl nahradit. Bydlet zkrátka chtějí všichni a pořád. A přesto k bydlení jako tržní komoditě přistupujeme.

Narůstající poptávka však nemusí odrážet skutečnou potřebu, může být uměle vyvolaná. Nárůst poptávky totiž způsobují všichni, kteří chtějí byty nakupovat, nehledě na to, zda v nich potřebují bydlet. Mohou to být lidé, kteří v nemovitosti vidí investici a chtějí se zabezpečit na důchod.

Nebo třeba zahraniční společnosti, které chtějí levně nakoupit a posléze draze přeprodat. Nebo to mohou být vyděšení lidé, kteří si dnes ve velkém berou hypotéky, protože se obávají, že ceny bytů porostou donekonečna.

Právě tyto skupiny svým jednáním šponují ceny bytů nahoru v míře daleko větší než lidé, kteří v Praze hledají pronájem, který je nezruinuje. To jsou lidé, na které dopadají až důsledky zdražování.

Ve světě, kde se s byty nakládá jako s obyčejnou komoditou, působí příběh o nabídce a poptávce uvěřitelně. Kdyby se o bydlení neuvažovalo jako o obyčejné tržní komoditě, ale jako o něčem, v čem se má bydlet, tak by se o celé krizi neuvažovalo jako o krizi nenaplněné poptávky, ale jako o krizi nenaplněné potřeby.

Krize bydlení by v takovém případě nebyla prostě krizí nedostatku bytů, ale krizí nedostatku bytů, které si lidé mohou dovolit. To je podstatný rozdíl. Jinými slovy: je-li málo bytů, ptejme se nejprve jakých.

Od roku 2011 — tedy od období po dopadech finanční krize — počet dostavěných bytů stoupal. Kupříkladu v roce 2016 bylo podle dat ČSÚ v Praze dokončeno šest tisíc nových bytů. Ve stejném roce se do města přistěhovalo 37 tisíc lidí, odešlo jich 27 tisíc. Na zhruba deset tisíc nových lidí tak připadá šest tisíc nových bytových jednotek.

Vinit lidi přicházející za prací z prudkého nárůstu nájmů by proto bylo přehnané. Na vině je ve skutečnosti uměle vyšponovaná cena bytů, na které průměrný člověk nedosáhne.

Developeři uváděli od roku 2014 na trh nové byty za čím dál tím vyšší částky. Růst cen patřil mezi nejvyšší v Evropské Unii. Průměrná cena nově postaveného bytu v Praze nyní činí astronomických 72 tisíc korun za metr čtvereční.

Finančně nedostupné novostavby tak ovlivňují celý realitní trh. Šroubují ceny i u starších nemovitostí, třeba panelových bytů, ale zejména zdražují nájmy. Když vlastníte byt a jeho cena roste, vyplatí se vám ho buďto výhodně prodat, nebo zvýšit nájem. Současně pokud si vezmete hypotéku na drahý byt, který chcete dále pronajímat, tak jí musíte přizpůsobit i nájem, aby se vám investice vyplatila. Za růstem nájmů tak v obou případech stojí rostoucí ceny bytů.

Klíčové je, že jeho příčinou ale není růst poptávky po samé potřebě bydlet, nýbrž růst poptávky po bytech jako po tržní komoditě. Růst nájmů tedy není důsledkem nedostatku bytů, ale nedostatku regulace, která by znemožňovala spekulace, jež dnes působí jako jeden z hlavních nástrojů prohlubování nerovnosti ve společnosti. Pro majetné se byty stávají čím dál lákavější investicí, pro nemajetné čím dál obtížnější dostupnou potřebou.

Problém tak nejvíce dopadá na ty nejslabší, kteří si vlastní bydlení nikdy nebudou moci dovolit. Jejich platy sice rostou, avšak nájmy rostou rychleji. Podle loňské statistiky OECD zaznamenala Česká republika nejstrmější nárůst výdajů na bydlení vzhledem k příjmům ze všech evropských zemí. Lidé se tu v posledku nemají moc dobře: z ekonomického růstu netěží, protože rostoucí část jejich platů padne na bydlení.

Podle developerů je ovšem vysoká cena nemovitostí „přirozená“ a jako řešení navrhují více pravomocí pro sebe, aby mohli rychleji a více stavět. Zaštiťují se přitom tržní poučkou „vyšší nabídka vyrovná poptávku a sníží tak ceny“. Více nových bytů má podle tohoto předpokladu automaticky srazit ceny nájmů pro lidi s průměrnými příjmy.

Jde o zvrácenou logiku. Postrádá smysl stavět drahé byty, na které dosáhne pouze nejvyšší vrstva nebo spekulanti, když je v Praze zhruba sedm tisíc prázdných domů, které je třeba opravit a zabydlet. Vlastníci však byty raději nechávají prázdné, neboť je do oprav nic nenutí. Na vině je nízká daň z nemovitosti, kterou by šlo progresivně navýšit vzhledem k velikosti majetku. Nebo raději volné bytové jednotky pronajímají krátkodobě přes airbnb, což jim přináší nepoměrně větší zisky.

Developeři nemají na snižování cen ve skutečnosti žádný zájem. Kdyby stavěli tolik bytů, že by se prodávaly pomaleji a za nižší ceny, byznys by je samozřejmě rychle přestal bavit. Ceny ve skutečnosti mohou držet uměle nahoře — a vyčkávat s prodejem na správnou chvíli, kdy budou nejvyšší. Současná situace jim vyhovuje. Ceny mají dále růst.

Lidi zachvátilo zděšení z rostoucích cen a hrnou se do hypoték, „dokud na ně mají“. Tím developerům nahrávají do kapsy a uvrhají sami sebe do pasti.

Touha vlastnit

„Španělsko dlouho razilo politiku založenou na vlastnickém bydlení. Koupě vlastního domu se považovala za stabilní investici. V momentě finanční krize lidé přestali být schopni hypoteční úvěry splácet a domy začaly přecházet do vlastnictví bank. Ty je ale podle tehdejší legislativy mohli prodat za pouhých šedesát procent jejich hodnoty, zbývajících čtyřicet tedy zůstalo jako dluh majitelům. Lidé jsou vystěhováváni a ještě jim zůstane nesplatitelná dlužná částka,“ vysvětloval v rozhovoru pro Deník Referendum španělský aktivista kolaps tamějšího trhu s bydlením.

Podle letošní zprávy Housing Europe Observatory žije ve vlastním 77 procent Španělů. V České republice je to „pouhých“ 56 procent lidí. „Vyšší míra zastoupení nájemního bydlení nás během krize ochránila. Trhy založené na vlastnickém bydlení jsou méně stabilní a hrozí jim vznik cenových bublin,“ vysvětluje ekonom a odborník na bydlení Martin Lux.

Sám považuje spekulace s bydlením až za odvozený problém: „Podle behaviorální ekonomie se lidé na trhu chovají iracionálně. Sledují zvyšující se ceny, předpokládají, že se budou zvyšovat donekonečna a začnou si zbrkle brát hypotéky, čímž ceny tahají dále nahoru.“ Na prvopočátku rostoucí poptávky podle něj stojí společenská norma: touha po vlastnickém bydlení.

„Vlastnictví představuje jistotu a domov, naopak nájemní bydlení je zlo, vyhazování peněz z okna. Vlastní dům nebo byt je zkrátka na celý život, zatímco nájem se pokládá za nestabilní, dočasné řešení pro mladé lidi,“ vykresluje přežívající názor a dodává: „Byť by bylo nájemní bydlení levné a v zajímavých lokalitách, od určitého věku všichni usilují o vlastnické bydlení.“

Na rozdíl od jiných zemí typu Španělska nebo Irska u nás totiž zatím s důvěrou ve vlastnické bydlení nic výrazně neotřáslo. „Lidé nezažili situaci, že museli prodat svůj byt a ještě jim zůstal na krku dluh,“ ilustruje Lux na příkladu Španělsku. „Pořád je zde velká část lidí, která vlastní byty z privatizace nebo jim je koupili rodiče,“ uzavírá s tím, že šanci na změnu postoje vidí hlavně u mladých lidí zakládajících rodiny, kteří jsou v současné době de facto odříznutí od dostupného bydlení.

Také analýza Standardy bydlení z roku 2015, na níž Lux pracoval s kolegy ze Sociologického ústavu, varuje před „étosem vlastnického bydlení" právě v případě současné generace: „Tato generace bude mít výrazně omezenější možnosti finančně podporovat své vlastní děti v zajištění jejich vlastnického bydlení.“ Lze proto očekávat, že se v další generaci prohloubí nerovnost mezi rodinami vlastníků a nájemníků.

Martin Lux dále potvrzuje vztah mezi bydlením a mobilitou: „Čím větší segment nájemního bydlení, tím více jsou lidé ochotni se stěhovat. U nás se navíc — na rozdíl od Spojených států — takřka nestěhují lidé vlastnící rodinný dům.“ 

A někde uprostřed uvízli normální lidé

Octli jsme se v začarovaném kruhu. Obraz nájemního bydlení totiž nijak nevylepšuje jeho zvyšující se cena. Průměrná domácnost vydá za nájemní bydlení až třetinu svých příjmů. Oproti tomu ti, kteří bydlí ve vlastním, dají za bydlení jen pětinu. Za růstem nájmů přitom do velké míry stojí právě nekritická podpora vlastnického bydlení, která uměle roztáčí spirálu zvyšující se poptávky a činí trh nestabilním.

V obavě z hypoteční krize se ČNB rozhodla na komerční banky v rámci svých pravomocí tlačit, aby neposkytovaly hypoteční úvěry na celé částky. Úroky u nás totiž byly v současné době natolik nízké, že se i přes rostoucí ceny bytů lidem hypotéky vyplatily. Banky tímto způsobem snižují poptávku po hypotékách, a snaží se tak zabránit situaci, kdy by se lidé zadlužili natolik, že by nebyli schopni úvěry splácet.

Snaha ČNB snížit počet potenciálně rizikových hypoték je v posledku nutná. Je na něm však bitá chudší část společnosti, která se přesouvá do segmentu nájemního bydlení nedobrovolně.

Střední třída si tak nemůže vzít hypotéku, aniž by měla alternativu v podobě dostupného nájmu. Je to balancování mezi hypoteční krizí a krizí bydlení. A někde uprostřed jsme my — normální lidé, kteří nemají ani na hypotéku, ani na dostupný nájem.

Luxus k nám neprokape

Výzkum Postoje bydlení z roku 2013 ukazuje, že drtivá většina lidí považuje za ideální bydlení vlastnické, oproti zkoumanému roku 2001 se podíl dokonce zvýšil. Pokud by se naplnily představy lidí, stoupl by počet vlastníků o čtrnáct procent, naopak podíl nájemníků by výrazně klesl.

Není divu, že se na nové byty k prodeji čeká jako na smilování. Novostavby přitom dnes nejsou dostupné širokým vrstvám, ale jen pár nejbohatším a velkým investorům.

„Často slýcháme, že je nedostatek bytů, který by uspokojil rostoucí poptávku. My jsme ale zjistili, že hlavní důvody jsou jinde,“ uvádí kupříkladu odborníci z australského výzkumného institutu. Jejich analýza na příkladu několika australských měst ukázala, že narůst počtu bytů nezvýšil dostupnost bydlení. „Předpokládali jsme efekt prokapávání, kdy stavba drahých bytů povede k uvolnění těch levnějších pro chudší část obyvatelstva. Náš výzkum však ukázal, že se tak nestalo,“ uvádí zpráva.

Výzkumníci analyzovali data mezi roky 2006 a 2014, aby porovnali, jak se tamější města vyrovnala s migrací lidí za prací. Zjistili, že bytová krize probíhá i ve městech, kde není významný nárůst populace. U nás podobná data chybí, neboť se zde odvyklo o politice bydlení přemýšlet jako o celku.

Zda tedy navýšení výstavby v Praze skutečně snižuje náklady širší vrstvy obyvatelstva na bydlení, nikdo prokazatelně neověřil. Je to tedy pořád jen spekulace, kterou navíc zpochybňují zkušenosti ze světa a také dostupná data ji spíše vyvracejí.

Údaje Českého statistického ústavu totiž ukazují, že v Praze bylo letos v meziročním srovnání dostavěno nejvíce bytů od roku 2010. Zatímco počet nových bytových jednotek se takřka konstantně zvyšoval, výše nájmů nijak neklesala, naopak začala stoupat strměji než ceny nemovitostí.

V celé České republice od krize roku 2008 stabilně stoupá také počet metrů čtvereční podlahové plochy, na niž bylo vydáno povolení. V roce 2016 bylo vydáno povolení na novou výstavbu zhruba 2 806 tisíc metrů čtverečních bytové plochy. Zato na výstavbu nebytové plochy to bylo 3 261 tisíc metrů čtverečních. Problémem proto není ani tak málo otisků razítek na stavebních povoleních, jako fakt, že zdejší investoři upřednostňovali kancelářské prostory. Nestaví se ani nájemní bydlení —domy určené k pronájmu, které tu byly od revoluce postaveny, bychom spočítali na prstech ruky.

Letošní evropská souhrnná zpráva vyčítá nedostatečnou výstavbu všem členským zemím. „Nehledě na rozdílnost systémů bydlení a výjimky typu Rakouska si lze všimnout obratu od nabídky k poptávce. Evropské země utrácejí více na příspěvcích na bydlení než na stavbě nových domů.“

Zpráva ovšem nehovoří o nekontrolované výstavbě bytů k prodeji, ale o stavbě dostupného veřejného nájemního bydlení. To je totiž položkou, která na trzích chybí. A u nás chybí více než jinde: Česká republika je podle statistiky OECD z roku 2015 v dostupnosti trhu sociálního bydlení předposlední.

Evropský trend je jednoznačný: od osmdesátých let neoliberální vlády evropských zemí výrazně osekávaly dostupné bydlení budované po druhé světové válce. Veřejné výdaje se ještě snižovaly během finanční krize v roce 2008 a sociální i cenově dostupné veřejné nájemní bydlení pro střední vrstvy nyní kapacitně nepostačuje.

Kvůli jeho nedostatku jsou lidé nuceni města opouštět. Jejich místo naopak zabírá nejbohatší vrstva. Města tak zjistila, že nová luxusní výstavba nejen že netlačí dolů nájmy pro běžné obyvatele, ale spíše je dokonce vytlačuje.

Krizi bydlení proto nevyřeší podpora stavby drahých nemovitostí nebo kanceláří, kterou developeři — aniž by je obce tlačily k čemukoli jinému — logicky upřednostňují. Výstavba ponechaná čistě na samoregulaci trhu by současný stav ještě zhoršila: ukousla by další část střední třídy, která si nemůže dovolit v hlavním městě bydlet a přesunula ji buďto za jeho hranice či do kategorie lidí „ohrožených bytovou nouzí“.

Na počátku jakéhokoli návrhu řešení současné krize bydlení musí stát následující východisko: dostupné bydlení nepřinesou výhodnější hypotéky a sociální bydlení není věc sloužící jen nejchudším vrstvám. Ví to celá západní Evropa, jejíž problémy jsou podobné našim, jen tamější debata je oproti naší řádově pokročilejší.

Nevěřme proto tomu, že problém vyřeší zrychlení stavebních řízení a ničení zelených ploch. Mají-li města sloužit lidem, musí nastavit pravidla těm, kteří si je zvykli využívat pro svůj zisk. Luxus ke středním vrstvám ještě nikdy sám od sebe neprokapal. A bydlení není výjimkou.