Krize bydlení. Možné cesty ven a záměry nastupující vlády

Jan Klusáček

Koaliční smlouva budoucí vlády se otázce bydlení věnuje poměrně zevrubně a v mnoha ohledech vykazuje nesporné kvality. Kýžené komplexnosti však nadále nedosahuje. Vládní plány komentuje hlavní analytik iniciativy Za bydlení Jan Klusáček.

Nahrazování zastaralého venkovského bytového fondu novou obecní výstavbou, včetně komunitního bydlení pro seniory, může mít i nemalé pozitivní dopady na životní prostředí. Foto FB Férové bydlení

Už před nedávným krachem Bohemia Energy a dalších dodavatelů energií a následujícím zdražováním energií se minimálně 76 tisíc obyvatel České republiky nacházelo v bytové nouzi, dalších více než 300 tisíc bylo ohroženo ztrátou bydlení a dalších 400 tisíc žilo v domácnostech zatížených nadměrnými náklady na bydlení. K tomu je třeba přepočítat všechny, kterých se dotýká finanční nedostupnost bydlení ve velkých městech a kteří kvůli tomu ne zcela dobrovolně přebývají u rodičů či přátel nebo kvůli bydlení odkládají založení rodiny či pořízení dalšího dítěte.

V koaliční smlouvě nastupující vlády je problematice bydlení věnováno poměrně dost prostoru. Koalice jednak slibuje, že vytvoří lepší podmínky pro výstavbu zjednodušením a zrychlením stavebního řízení nebo snížením DPH u výstavby či rekonstrukce. To je samozřejmě chvályhodné. Avšak z řady (jinde dobře popsaných) důvodů to samo sobě na snížení rozsahu výše popsaných problémů v bydlení může mít jen velmi omezený dopad.

Nastupující vládní koalice si toho je zřejmě vědoma. Proto také klade důraz na rozvoj obecního sociálního (či dostupného) bydlení. Plánuje např. svěřit více peněz na bydlení Státnímu fondu podpory investic. Počítá přitom i s výkupy bytů, což může být v některých městech efektivní způsob rozšiřování obecního bytového fondu. A nechybí podpora obcí v čerpání státních peněz na byty skrze pomoc při projektovém řízení, předpřipravené projektové dokumentace (šablony) a dalších nástrojů.

Pokud by se nové vládě podařilo obecní bytovou výstavbu skutečně nastartovat, což na venkově a v menších městech, kde je zpravidla dost pozemků, nemusí být nereálné, mohlo by to mít slušný dopad na snížení rozsahu některých z výše popsaných problémů. Vznikne-li jasný rámec a financování, je to možné. Skotský program výstavby dostupného bydlení za posledních pět let investoval 100 miliard na vybudování 50000 domovů.

Jaké problémy může obecní výstavba řešit? Například nadměrné náklady na bydlení. Polovina ze všech domácností, které dávají na bydlení více než 40 % ze svých příjmů, žije v obcích s méně než 50 tisíci obyvateli. V absolutních číslech jde o přibližně 200 až 300 tisíc domácností. A v následujících letech se toto číslo bude velmi pravděpodobně zvyšovat, protože velkou část z této skupiny tvoří lidé (nejčastěji seniorky) žijící v energeticky náročných domcích na venkově.

Venkov

Nahrazování zastaralého venkovského bytového fondu novou obecní výstavbou, včetně komunitního bydlení pro seniory, přitom může mít i nemalé pozitivní dopady na životní prostředí. A pokud bude ruku v ruce s tím docházet k rozvoji venkova (dostupnost veřejných služeb, snadnější dojíždění), jak je v koaliční smlouvě popsáno, může být výstavba v menších obcích cestou ven z krize bydlení i pro některé mladé rodiny.

Horší vyhlídky dává koaliční smlouva lidem, kteří by rádi žili v Praze, Brně a většině krajských měst. Jednak v ní chybí nástroje pro zchlazení poptávky po bytech, zejména té investiční, které by zvýšily nabídku nájemního bydlení, a nehovoří se v ní ani o regulaci soukromého developmentu, přestože stanovení povinného podílu bytů pro účely sociálního či dostupného bydlení je jednou z důležitých cest k řešení krize bydlení ve větších městech, které mají omezené možnosti budování obecního bytového fondu kvůli nedostupnosti pozemků či limitům zahušťování.

Co je ovšem ještě významnější, v dokumentu se vůbec nepracuje s podporou poptávky po nájemním bydlením coby klíčovém nástroji pro řešení nedostupnosti bydlení ve větších městech. Ať se nám to líbí nebo ne, éra, kdy bylo možné, aby si mladí středně příjmoví lidé pořídili vlastní bydlení v Praze, Brně a většině krajských měst, skončila. A nezmění to ani intenzivnější výstavba (která má ve velkých městech své limity) ani v koaliční smlouvě navrhované snížení povinné spoluúčasti u hypoték nebo úvěry na bydlení.

Je velmi nepravděpodobné, že ceny bytů ve větších městech klesnou na cenovou hladinu, kterou si bude moci dovolit průměrně vydělávající mladá rodina. Pro většinu z mladých, kteří chtějí bydlet ve větších městech (a nedostanou byt od rodiny), tak zůstane jedinou možností nájemní bydlení.

Stabilizace

Právě zlepšení finanční dostupnosti nájemního bydlení by tedy mělo být vládním cílem číslo jedna. Dosáhnout ho lze různými způsoby. Zajímavou variantou v případě zaměstnanců by mohlo být zavedení „bydlenek“ po vzoru stravenek (částka, kterou zaměstnavatel přispívá na bydlení zaměstnance a neodvádí z ní daň) nebo možnost snížení daní o část zaplaceného nájmu.

Opravdu velký dopad nejen na dostupnost nájemního bydlení ve velkých městech, ale i na počet domácností zatížených nadměrnými náklady na bydlení nebo ohrožených ztrátou bydlení by mělo, kdyby příspěvek na bydlení začaly pobírat alespoň některé z více než půl milionů domácností, které mají na tuto státní podporu nárok, ale nevyužívají ji.

K tomu je ovšem třeba nejen osvěta a destigmatizace dávek na bydlení, ale funkční a dobře dostupná podpora v čerpání, jakou například zajišťují v některých obcích kontaktní místa bydlení.

V koaliční smlouvě je slib přijetí zákona o podpoře v bydlení, „který nabídne obcím soubor volitelných nástrojů, jež umožní systematicky řešit bytovou situaci obyvatel“. Pokud se tak stane, dává to určitou naději, že dojde k rozvoji kontaktních míst bydlení a dalších nástrojů umožňujících i řešení bytové nouze ve městech, které chtějí problém řešit. Je však nezbytné, aby základní síť podpory v bydlení fungovala minimálně ve všech obcích s rozšířenou působností, nejen v těch aktivních.

A pro to, aby došlo ke skutečnému zlepšení dostupnosti nájemního bydlení, je zejména v případě krajských měst nutné navýšit normativní náklady na bydlení pro účely výpočtu příspěvku. Přitom současně platí, že nájemní bydlení se nestane opravdovou alternativou vlastnického bydlení, dokud nedojde k posílení jeho stability.

Minimálně by měla být zajištěna ochrana bydlení českých domácnosti, které neměly to štěstí, že dosáhnou na vlastní byt a bydlí v nájmu, co nejrychleji dorovnána na úroveň ochrany zaměstnání zajištěné zákoníkem práce. To znamená neumožnovat nekonečné řetězení nájemních smluv pouze na jeden rok, ale obdobně jako v případě pracovní smlouvy umožnit opakované prodlužování nájemní smlouvy maximálně po dobu tří let.

Doufejme tedy, že nastupující vláda nezůstane jen u toho, co má v koaliční smlouvě, a přistoupí alespoň k některým z výše nastíněných kroků vedoucích z krize bydlení.

Diskuse