Vídeňský model dostupného bydlení. Inspirace nejen pro Brno

Milan Smrž

Brno plánuje ve spolupráci s Českou spořitelnou vybudovat dostupné bydlení se sníženým nájemným. Inspirovat by se mělo ve Vídni. Její model je totiž jednoduchý, vysoce účinný a funguje už sto let.

Vídeň nyní vlastní a spravuje každý čtvrtý nájemní byt ve městě a zisky z nájemného povinně reinvestuje. Na snímku slavný komplex sociálních bytů Alt-Erlaa z roku 1973. Foto FB Architecture Daily

Sociální bydlení má ve Vídni dlouhou tradici, která začala již po první světové válce. Sociální bydlení bylo tehdy koncipováno jako vnitrobloky a vycházelo z myšlenky zahradních měst. Důležité bylo dobré spojení hromadnou dopravou, ale také dostatek zeleně ve vnitřních dvorech. V letech 1923 až 1934 tak vzniklo bydlení pro zhruba 220000 lidí.

Zákon o ochraně nájemníků z roku 1917 navíc zajistil zmrazení nájmů na předválečné úrovni. Jedním ze spoluzakladatelů politiky sociálního bydlení ve Vídni byl spoluautor v zásadě dodnes platné městské demokratické ústavy sociální demokrat Robert Danneberg, který byl v roce 1942 zavražděný v Osvětimi.

Vídeň nyní vlastní a spravuje každý čtvrtý nájemní byt ve městě a zisky z nájemného povinně reinvestuje. Na rozdíl od Německa, kde má sociální bydlení většinou nízké nájemné jen po dobu zpravidla deseti či dvaceti let, zůstávají vídeňské byty navíc trvale sociálně vázány.

Tradiční bytová politika má přímý dopad na obyvatele města. Vídeňané v průměru platí 4,75 eura za metr čtvereční, k tomu 15 centů jako rezervu, téměř dvě eura na provozní náklady a desetiprocentní DPH. V kurzovním přepočtu celková částka na 75 metrů čtverečních sociálně dostupného bydlení představuje celý nájem i s poplatky ve výši 13,7 tisíce korun. Průměrný nájem stejně velkého bytu v Brně činí podle nabídky realitních kanceláří 16,7 tisíc Kč za metr čtvereční, a to bez poplatků, které v průměru mohou činit okolo 5 tisíc měsíčně.

Pro doplnění dostupnosti nájemních bytů je samozřejmě nutné reflektovat zásadní mzdový rozdíl v České republice a v Rakousku. Srovnáme-li průměrné mzdy v minulém roce: 37 tisíc v ČR vs. 106 tisíc v Rakousku, je rozdíl skutečně obrovský — sociální bydlení vyjde obyvatele Vídně více než čtyřikrát levněji.

Navíc na rozdíl od Německa nedostávají byty ve Vídni jen skutečně sociálně slabí. Limitem je příjem 44000 euro ročně pro samotného člověka, 66000 euro pro pár a 83000 euro pro rodinu se dvěma dětmi. Nárok na městský byt tak mají tři ze čtyř Vídeňanů. Naproti tomu v Mnichově má nárok na sociální bydlení jen 40 procent rezidentů, ve Frankfurtu kolem poloviny a v Hamburku jen kolem 19 procent. Důvodem jsou vysoké příjmy ve městě. V Hamburku získává tříčlenná domácnost právo žít v sociálním bydlení pouze tehdy, nepřesahuje-li příjem domácnosti 48900 euro.

Bezkonkurenční nabídka

A v duchu minulosti staví Vídeň dál. Každý rok je dokončeno kolem 9000 veřejně financovaných bytů. Pro srovnání, v Hamburku — městě podobné velikosti — jich je 3000, v Kolíně 2100 a ve Frankfurtu kolem 4800. V letech 2011 až 2020 bylo v Praze v průměru povoleno jen 2900 bytů za rok.

V polovině ledna tohoto roku schválilo zastupitelstvo nové, a ještě přísnější stavební předpisy, podle nichž celé dvě třetiny všech bytů, které se v budoucnu postaví, musí být „dotovanou obytnou plochou“. Nájem v těchto bytech tak nebude smět stát více než pět euro na metr čtvereční.

Další novela vídeňského stavebního řádu je krokem vídeňské koalice k zachování městského panoramatu a proti likvidaci zeleně. V posledních letech se totiž komerční developeři stále více orientují na oblasti s rodinnými domy a zahrádkářskými osadami. Novela limituje zastavitelnost pozemku na jednu třetinu a omezuje stavební plochu. Důsledkem bude menší možné rozšíření budovy a více nezastavěných či zelených ploch.

Novela vídeňského stavebního řádu dále dovolí přísněji zakročit proti stavebníkům, kteří nezákonně poškozují nebo bourají staré domy. Navíc každý, kdo bude úmyslně jednat proti stavebnímu zákonu, dostane pokutu ve výši nejméně 20000 euro, jež se v budoucnu může zvýšit až na 200000 euro, pokud bude budova zcela nebo částečně zbourána bez povolení. Vedení vídeňské Iniciativy ochrany památek v této souvislosti přesto hovoří o směšných sumách.

Souvislost výše HDB a osobního vlastnictví bytů. Graf Eurostat

Dostupnost sociálního bydlení není jedinou předností Vídně. Dalším pozitivem pro rezidenty je regulace provozu platformy Airbnb. Pro komerční pronájem v bytových zónách platí, že ten, kdo bydlí v sociálním nájmu, se musí řídit nájemní smlouvou. Na sdílené bydlení v rámci bytu nebo místností se toto pravidlo nevztahuje. Je ovšem třeba platit místní městskou daň ve výši 3,2 %, k níž se každý poskytovatel musí registrovat. Příjmy z pronájmů jsou zdanitelnou položkou.

Co doporučit české bytové politice?

V českém prostředí se již mnohé napravit nedá. Jde například o masovou privatizaci bytového fondu v devadesátých letech a na začátku tisíciletí. Lze ale vydat vyhlášku zakazující další privatizaci. Zároveň by se měla zásadně urychlit výstavba nových bytů, měla by se řídit podobnými pravidly jako ve Vídni a měla by obsahovat zásadu velkého podílu sociálních bytů se stanovenou limitní cenou.

Vlastní přidělování sociálních bytů by se navíc mělo řídit příjmem a nikoliv zaměstnáním. Striktně by měly být u těchto bytů omezeny krátkodobé pronájmy a jejich nelegální provozování penalizováno finančně nebo výpovědí.

Sociální výstavba by měla být vyhotovena v nízkoenergetickém standardu a v co největší míře vybavena moderními technologiemi, především fotovoltaikou, a měla by být navržena tak, aby byl její ekologický impakt minimalizován.

advertisment
Diskuse
JP
May 31, 2022 v 14.11

V článku se píše o "dotované stavební ploše". Kdo tyto levné byty vlastně dotuje? Odkud se berou - bezpochyby obrovské - částky na tyto dotace? Bylo by bezpochyby záhodno osvětlit i tuto otázku.