Hrozba gentrifikace brněnského Cejlu a Bratislavské. Trumfy ještě drží město

Gaby Khazalová

Brněnská lokalita Cejl-Bratislavská zažívá bezprecedentní proměnu. Vedle činžáků, obývaných zejména romskou komunitou, vyrůstá nový development. Jak čtvrť promění? Mají v její budoucnosti místo stávající obyvatelé? Rozhodne vedení Brna.

Debata o tom, jak a kdy se čtvrť promění, se objevila s každou další novou — a záhy zkrachovalou — kavárnou. Tentokrát už je to ale jinak. Ilustrace Igor Vujcic, BIRN

„Bydlení v živém vnitrobloku plném zeleně. Kousek od centra Brna. S klubovým charakterem a pestrou nabídkou služeb výhradně pro rezidenty. Pekárenský dvůr je životní styl. Ten váš.“ Tak zní marketingový slogan na webu rezidence Pekárenský dvůr — nového bytového projektu na Bratislavské ulici, jehož stavba započala v říjnu. Pekárenský dvůr je pouze jedním z mnoha, které nyní v brněnské čtvrti Cejl, obývané zejména romskou komunitou, vyrůstají. Její podoba prochází změnou, jakou nepamatujeme.

Přímo uprostřed dlouhé ulice Bratislavská se nachází kavárna s příznačným názvem Café in the ghetto. Náměstíčko, jemuž se podle vzrostlých stromů přezdívá „pod platany“, představuje jediné zelené místo na celé ulici. Cesta k němu ovšem připomíná putování rozbombardovaným městem. Tak tak uhýbám projíždějícím autům, kličkuju mezi dopravním značením, přeskakuju díry v chodníku a přecházím z jedné strany ulice na druhou kvůli uzávěrám.

Na zdejší veřejný prostor a pohyb v něm město rezignovalo už dávno. Ovšem nyní — v době nebývalého developerského rozmachu — dosáhla jeho „kvalita“ nové úrovně. Život na staveništi nutí obyvatele Cejlu pokládat si otázku, již jim dosud nikdo nebyl schopen zodpovědět: budeme součástí této nové zářné budoucnosti, vyrůstající přímo před našima očima?

„Romské rodiny nadále bydlí v bytech ve špatném stavu či v těch, které zrekonstruovalo město z evropských prostředků. Ty nové v soukromém vlastnictví už mají jiné nájemníky,“ popisuje David Oplatek, zastupitel Brno-střed za Zelené. Sám ve čtvrti žije již řadu let a podílí se také na provozu zmíněné kavárny.

Zdejší poptávka po dobré kávě není kdovíjak vysoká — ostatně sám říká, že o zisk tu nejde. S příchodem nových nájemníků a vlastníků se to však může brzy změnit.

Komplex Pekárenský dvůr nabídne soukromé zelené plochy, terasy a parkování. Foto Tereza Oprchalová

Dobré úmysly, horší důsledky

Příběh gentrifikace se začal psát od publikace proslulé knihy „Vzestup kreativní třídy“ amerického urbanisty Richarda Floridy v roce 2002. Florida věřil v sílu takzvané kreativní třídy, která měla být hnacím motorem místních ekonomik a hybatelem změn na úrovni měst.

Jeho víra v růst skrze inovace, jejímiž nositeli měli být právě zástupci kreativní třídy, ovšem narazila na reálné důsledky: namísto zlepšení života všech místních obyvatel začala být část z nich vytlačována a již existující nerovnosti se dále prohloubily. Kreativní třída města skutečně proměnila — ze změny ovšem profitovaly zejména investoři, developeři a bílá vyšší střední třída.

Důsledky gentrifikace jsou v České republice snad nejviditelnější na případu pražské čtvrti Karlín. Ta se po povodních v roce 2001 proměnila z původně romské čtvrti na místo plné kanceláří velkých firem, mediálních domů a předražených bytů. Ona kreativní třída si dnes stěží může dovolit zaplatit tamější nájmy, nemluvě o původních obyvatelích, kteří zkrátka zmizeli.

V Brně ovšem gentrifikace byla dlouhá léta spíše námětem pro teoretickou debatu nežli žitou realitou. A to navzdory tomu, že se město v posledních letech dostává na žebříčky turistických průvodců, které oslavují jeho kavárenskou kulturu a studentský život. Když už ovšem gentrifikace padla jako myslitelná možnost, vždy tomu tak bylo v souvislosti se čtvrtí Cejl. Logicky: má výhodnou polohu, neboť sousedí s historickým centrem, a současně splňuje řadu znaků vyloučené lokality.

Debata o tom, jak a kdy se čtvrť promění, se objevila s každou další novou — a záhy zkrachovalou — kavárnou. Tentokrát už je to ale jinak.

Zaprvé, nikdy v novodobé historii se zde tolik nestavělo. Developery láká nejen sama čtvrť, ale i nedaleké brownfieldy. Bývalou textilku Vlněnu nahradil office park developerské společnosti CTP, jehož kanceláře nyní během pandemie zejí prázdnotou. Zdemolována již také byla většina areálu Zbrojovky, na jejímž místě plánuje developer CPI Property Group vybudovat celou novou čtvrť. A další projekty se pomalu chystají.

Kolem Bratislavské a Cejlu se ovšem nepočítá tolik s kancelářemi a komerčními prostory, jako spíše s rezidenčním bydlením. Za největším počtem projektů — šesti z celkových jednadvaceti — v oblasti stojí společnost Domoplan.

Veškeré nové developerské projekty najdeme na brněnském datovém portálu. Repro data.brno.cz

Zadruhé, vnímání čtvrti v očích širší veřejnosti se v posledních letech postupně proměňuje: nikdy dříve nebyl zdejší genius loci tak atraktivní. Právě toho využívá i sám developer Pekárenského dvora. S cílem lukrativně prodat své bytové jednotky umě pracuje s historií místa — zejména s jeho předválečnou minulostí. Nedávná romská minulost a jistě ještě i přítomnost se naopak upozaďuje.

První textilka v Brně či zrod „moravského Manchesteru“ — to jsou dějinné momenty, které nyní realitní trh využívá ve svůj prospěch. Koneckonců sám název „Pekárenský dvůr“ odkazuje k syndikátu autonomních pekařů, který v místě vznikl v roce 1907.

„Několik generací Brňanů má prostor dolního Cejlu spojený s vůní čerstvého chleba. Po ukončení výroby píšeme novou historii areálu někdejších Dělnických pekáren a měníme jej na rezidenci inspirovanou úspěšnými londýnskými projekty,“ píše se na webové stránce projektu.

Urbánní sociolog Vojtěch Kaláb vysvětluje, proč je jazyk developera klíčový: „V posledních letech jsme svědky toho, jak do popředí staví paměť vyzdvihující historii první republiky — tedy zejména německé obchodníky a židovské majitele továren.“

Developer tak reprodukuje narativ „zlatého věku“ čtvrti, zatímco Romové, kteří se do čtvrti přistěhovali až po odsunu německého obyvatelstva, jako by ze vzpomínek zmizeli. „S touto rétorikou ve skutečnosti přišli aktivisté a kreativní třída, která se snažila odpoutat pozornost od špatné pověsti, kterou čtvrť mívala,“ doplňuje Kaláb. „Jejich cíle byly bezesporu chvályhodné, ovšem nezamýšleným důsledkem je delegitimizace statu quo, tedy romské komunity,“ uzavírá.

Pouliční festival Ghettofest, murální výtvarné projekty, průvodce Brnox umělkyně Kateřiny Šedé či projekt Kreativní káznice v budově bývalé věznice — to vše jsou projekty, o nichž se v posledních letech debatovalo ze stejných pozic, z jakých se vedla kritika gentrifikace v amerických městech. Proměna, která se v současné chvíli odehrává na ulici Bratislavská, před nás ovšem klade naléhavější otázky.

Například: kdo bude ve skutečnosti nakonec bydlet v oněch garsonkách a dvoupokojových bytech, jejichž ceny se pohybují kolem sedmi milionů korun? Budou ony byty připomínající králíkárny sloužit k pronájmu nebo jsou pouhým předmětem investice? A octnou se ve vlastnictví drobných investorů nebo je skoupí jedna společnost?

Odpověď v tuto chvíli nelze předjímat. Ale jedno jisté: obyvatelstvo čtvrti se promění. Jaký dopad to bude mít na stávající obyvatele a co to s čtvrtí udělá, závisí do velké míry na stále ještě mocném hráči: městu.

Pro celou čtvrť je charakteristické bydlení v pavlačových domech, sociální život se odehrává hlavně ve vnitroblocích. Foto Tereza Oprchalová

Budoucnost je v rukou města

Bylo krátce před Vánocemi, roku 2016. Společnost Dolfin Real estate, jeden z tehdejších největších pronajímatelů v oblasti, začala hrozit nájemníkům jednoho z domů vystěhováním. Ubytovna na ulici Vlhká totiž měla přejít pod nového majitele — jak se ukázalo, ve skutečnosti šlo o spřízněnou společnost.

Díky hnutí Chceme bydlet, které se na ochranu nájemníků zformovalo, nakonec do sporu vstoupilo město, jemuž se podařilo vyjednat odklad vystěhování. Kam se nakonec rodiny odstěhovaly, nikdo neví. Získali jsme však jisté ponaučení: chce-li majitel nájemníky vystěhovat, není moc způsobů, jak mu v tom zabránit.

A skutečně, jako v případě Dolfinu, to není nic složitého: rodinám zkrátka postupně vypršely jejich tříměsíční smlouvy. „Soukromí vlastníci už většinu svých původních nájemníků vystěhovali, domy opravili či prodali a znovu pronajali movitější klientele,“ shrnuje situaci právnička, které svým klientům pomáhá nájemní smlouvy řešit.

Kam vystěhované, zejména romské, rodiny odcházejí, dosud nikdo nezmapoval. „Někteří se odstěhovali do jiných měst, jiní na ubytovny, další zase získali městské bydlení,“ popisuje sociální pracovník Jan Milota.

Nová rezidence na Hvězdové je takřka dokončená, zatímco nájemníkům ve vedlejší domě hrozí vystěhování. Foto Tereza Oprchalová

Jaká je tedy vůbec vlastnická struktura bytů v celé čtvrti? To jsme zjistili na základě katastrálních dat.

V oblasti působí celkem čtrnáct společností, které vlastní více než dvacet bytových jednotek. Zhruba čtyřicet budov je vlastněno fyzickými osobami — většina z nich domy zřejmě získala restitucí.

Rozdrobená vlastnická struktura je ostatně pro postkomunistická města, která prošla v devadesátých letech sérií privatizací a restitucí, typická. Velké korporátní pronajímatele v českých a moravských městech — až na Ostravu — spíše nenajdeme. Přestože se trend postupně začíná měnit, na datech, která jsme analyzovali, to není příliš znát, neboť nezahrnují nový development. Právě ten může podobného velkého pronajímatele zrodit.

V současné době je tedy v oblasti stále největším pronajímatelem město. Vlastní zhruba osmadvacet procent všech bytů. Takový podíl je přitom na brněnské — ale i české — poměry spíše vysoký. Jak je to možné?

Čtvrť dlouhou dobu sloužila jako jakési „odkladiště“ pro nízkopříjmové rodiny. A právě proto nemělo město přílišný zájem na to se tamějších bytů zbavovat. Seznam plánovaných privatizací potvrzuje, že tomu tak je nadále. Většina plánovaných prodejů se týká lukrativnějších brněnských čtvrtí. „Nemyslím si, že se politici budou chtít bytů kolem Cejlu ve velkém zbavovat. Vždy využívali toho, že mají lokalitu, kam mohou romské rodiny sestěhovávat,“ vypráví Vojtěch Kaláb.

Jeho tvrzení potvrzuje nedávný příběh s možným vystěhováním obyvatel městských domů na nedaleké ulici Vlhká. Jan Mandát, uvolněný zastupitel pro bydlení, k hrozbě uvedl, že rodinám jeho městská část Brno-střed v případě vystěhování zajistí adekvátní náhradní bydlení v lokalitě.

Případ si získal mediální pozornost poté, co byl zveřejněn dopis primátorky Markéty Vaňkové, v němž Brno-střed žádá o odsvěření — tedy předání správy z rukou městské části do rukou města Brna — dvou zmíněných bytových domů, které město plánuje prodat. Objekty byly dle jejich slov „nevhodné“ vzhledem k charakteru lokality. Sousedí totiž s office parkem Nová Vlněna, který vybudoval developer CTP na místě bývalé textilky.

Kauza dobře ilustruje, jak město v podobných případech postupuje. O privatizace zpravidla žádají sami nájemníci domu — to je však běžnější praxe u bytů v lukrativnějších lokalitách, kde žijí lidí, kteří si mohou odkup dovolit. Další možností je prodej objektu ze strany města, které takový krok zpravidla zdůvodňuje přílišnými náklady na opravy.

V lokalitě Cejl se ve velkém privatizovalo před více než dekádou, to ale nevylučuje, že se v nich nebude pokračovat. Zvlášť nyní, kdy vedení města vrátilo privatizace do hry, zejména s odkazem na pandemická opatření, která mu způsobují finanční ztráty.

Nadále ovšem platí následující: proces privatizace je poměrně náročný. Většina bytů je totiž ve vlastnictví města, ovšem spravují je městské části. To znamená, že chce-li město privatizovat, je zapotřebí získat i rozhodnutí právě z městské části. A lokalita Cejl se dělí hned mezi dvě.

Sama ulice Bratislavská spadá z poloviny pod Brno-střed a z poloviny pod Brno-sever. V případě privatizace tak musí nejprve zastupitelstvo dané městské části rozhodnout o odsvěření, a teprve poté může o prodeji hlasovat zastupitelstvo města Brna.

„Prosadit jakoukoliv privatizaci není nic snadného ani pro velké hráče,“ vysvětluje Jan Milota. S tím souhlasí také David Oplatek, zastupitel Brna-střed: „Jsou tu určité stopy napovídající snahám se některých domů zbavit, ale nevěřím, že by prodeje schválilo velké zastupitelstvo.“

O jakých stopách mluvíme? Již nyní máme příklad dvou budov, o nichž se v pracovních materiálech Brna-střed hovoří jako o „objektech ve špatném technickém stavu a naléhavé potřebě opravy“.

Developeři dosud získavali pozemky v oblasti zejména nákupem od soukromých osob, kteří je pravděpodobně získali během privatizací a restitucí. Jedním z nejaktivnějších je Domoplan, developer zmíněného Pekárenského dvoru.

Pozůstatky Dělnického domu, kterého nyní obklopuje nový development. Jeho stavba přežila díky památkové ochraně, léta však chátrá. Foto Tereza Oprchalová

Životní styl, který není v nabídce pro každého

Na jeden z jeho posledních projektů, rezidenci na ulici Hvězdová, je vidět přímo z náměstíčka pod platany. Na místě kdysi stávala sběrna železa, nyní se zde dokončuje stavba rezidence s třiapadesáti luxusními byty, včetně parkovacích stání a střešních teras.

Stavba na jedné straně sousedí s dětským parkem Hvězdička, vůbec jediným svého druhu v celé lokalitě, na straně druhé k ní zase přiléhá oprýskaný činžák ve vlastnictví města. Právě tento dům byl předmětem jednání komisí Brna-střed. Výsledek? Zastupitelstvo se jej bez většího rozruchu rozhodlo odsvěřit. První krok k prodej byl tedy učiněn.

Sami nájemníci domu na Hvězdové si přitom možného prodeje, který by pravděpodobně vyústil v jejich vystěhování, vědomi nejsou. Přestože zatím nelze získat dokumenty o možných zájemcích o koupi, zákonitě se jako jeden z nich nabízí právě Domoplan, který hned vedle dostavuje svůj nový development. Pokud by tomu tak bylo, a zastupitelstvo města Brna by prodej skutečně schválilo, město by tím dalo jasně najevo: jsme ochotní se zbavovat městského majetku, bez ohledu na následky.

A je to právě město, jehož jednání bude klíčem pro budoucnost celé čtvrtě — dokud bude většinovým vlastníkem, má stále hodně možností, jak její podobu ovlivnit. Zůstane jím ale? Brzy to již dokážeme odhadnout — právě na základě osudu domu na Hvězdové. Prodá-li ho, další mohou snadno následovat.

Je pravdou, že současné vedení města se dosud v otázkách sociálního bydlení neprojevovalo příliš slibně: své působení započalo ukončením úspěšného projektu rychlého zabydlení rodin, jehož pilot realizovala minulá radnice, a obnovením privatizací. Přesto lze hledat jistou „naději“ v komplikovanosti privatizačního procesu a v „pohodlí“, jež městu skýtá uchování vlastní „sociálně vyloučené“ lokality.

Pro budoucnost Bratislavské-Cejlu bude zcela zásadní, aby si město ponechalo ve svém vlastnictví co nejvíce bytů. Je to jediný způsob, jak mohou mít veřejná správa, ale i občané, alespoň nějakou kontrolu nad jejím vývojem.

Tlak soukromých developerů neustane. Tamější pozemky jsou stále příliš levné na to, jaký má čtvrť gentrifikační potenciál. Pro tuto chvíli však ještě platí: obraz čtvrtě má stále daleko k tomu, co developeři slibují.

Není tomu tak dávno, co měla čtvrť nálepku „no-go“ zóny a řada lidí si ji asociovala s hlukem, nepořádkem a pouličními šarvátkami. Takové obrazy stěží najdeme ve vizualizacích nových rezidencí, které slibují zelené, pohodlné a bezpečné prostředí. A stejně tak v nich stěží najdeme současné obyvatele čtvrti.

Pekárenský dvůr sice slibuje svým budoucím obyvatelům jistý „životní styl“. Stěží si jej ovšem může dovolit koupit kdokoliv z těch, kdo dnes na Bratislavské bydlí.

Článek byl přeložen z anglického originálu, publikovaného na stránkách Balkan Investigative Reporting Network.

Projekt Město/Fórum pro snesitelnější každodennost je výsledkem spolupráce kolektivu 4AM, z. s. a Centra pro média, ekologii a demokracii, z. s. (CMED). Finančně je podpořen grantem z Islandu, Lichtenštenjska a Norska. Logo grantu EHP a Norska

advertisment

Vítá vás rubrika Město. V unikátní spolupráci s 4AM, Fórem pro architekturu a média usilujeme o snesitelnější každodennost života ve městech.

www.forum4am.cz
advertisment