Bydlení v České republice je mimořádně drahé. Podle České národní banky jsou ceny standardních bytů pro průměrnou českou rodinu přibližně o šedesát procent vyšší, než kolik si může vzhledem ke svým příjmům bezpečně dovolit. V celé Evropské unii neexistuje hlavní město s horší dostupností bydlení než Praha.

Na pořízení nově postaveného bytu 3+1 v Praze je třeba mít přibližně tři miliony korun v hotovosti a po dobu následujících třiceti let být schopen splácet hypotéku kolem padesáti tisíc korun měsíčně. Aby však člověk takovou půjčku vůbec získal, musí mít měsíční příjem alespoň 130 tisíc korun.

Současně médii proběhla zpráva, že největší český developer Central Group pozastavuje zahajování nových projektů. Stávající byty má rozestavěné, další se mu však prý nyní nevyplatí začínat. Na první pohled to působí paradoxně: jak je možné, že se výstavba nevyplácí ve chvíli, kdy jsou ceny bytů rekordně vysoké?

Kalkul developerů

Odpověď je prostá. Central Group je soukromá firma, jejíž povinností vůči vlastníkům není stavět byty, ale maximalizovat zisk. Pokud má své projekty správně propočítané, pak rozhodnutí dočasně nestavět není selháním, ale racionální obchodní strategií. V prostředí extrémně drahých pozemků, vysokých stavebních nákladů, dlouhých povolovacích řízení a drahého financování se totiž může vyplatit nabídku omezit a vyčkat, než zahajovat nové projekty s nižší nebo nejistou návratností.

Developer nakupuje stavební pozemky, připravuje projekty, vyjednává s úřady a zajišťuje financování. Samotnou výstavbu zadává stavebním firmám, architektonický návrh a technické řešení pak externím architektonickým studiím. Největší prostor pro tvorbu zisku si však ponechává až na závěrečnou fázi — prodej bytů.

Byty se v České republice prodávají na trhu, který je často chápán jako džungle, kde je vše dovoleno a silnější vítězí. Developer je na takovém trhu mimořádně silným aktérem: bydlení je základní potřeba a při omezené nabídce se kupující přetlačují o každý dostupný byt. Výsledkem je, že velká část domácností si vlastní bydlení nemůže dovolit a je odkázána na nájemní trh. Ten však v posledních čtyřech letech v krajských městech zdražil zhruba o 43 procent.

Developer navíc ví, že byty nemusí uvádět na trh najednou. Může je prodávat postupně ve chvíli, kdy dosáhne co nejvyšší ceny. Stavební pozemky v atraktivních lokalitách jsou vzácné a obtížně nahraditelné, a developer se proto snaží soustředit jich co nejvíce, aby v dané oblasti získal silné, až monopolní tržní postavení. V takové situaci lze „přiškrtit“ nabídku: pozemky či hotové byty držet v záloze a vyčkávat na další růst cen nebo na změny pravidel, které hodnotu pozemku skokově zvýší. Prodává sice méně bytů, ale za vyšší cenu — a očekávaná zisková marže investorů je tak dosažena.

Dostupné bydlení nevznikne bez obecní a státní výstavby

„Musel bych zdražit o pětinu,“ říká developer. „Ceny stavebních prací a materiálů rostou na úroveň, která je pro investory už neakceptovatelná,“ uvádí v tiskové zprávě a dodává, že jde o „přehřátí celého stavebního trhu, které je potřeba zchladit ‚mokrým hadrem na hlavu‘ a dostat do normálu.“.

Onen „normál“ však neznamená dostupné bydlení, ale takovou míru zisku, jakou investor očekává. Ta závisí na riziku, že projekt selže, i na tom, jaké jiné možnosti zhodnocení kapitálu jsou k dispozici. Pokud například centrální banka udržuje vysoké úrokové sazby a tím i vysoký bezrizikový výnos ze státních dluhopisů, musí být očekávaná marže rizikového developerského projektu o to vyšší. Výsledkem je další růst cen bydlení — a s ním i tlak na inflaci.

„Jsme zvyklí mít třeba dvanáct až patnáct seriózních nabídek. Teď máme v tendru šest dodavatelů, a to s cenami, které nám připadají neadekvátně vysoké,“ uvádí společnost. Nejde tedy o nedostatek kapacit ani pracovní síly — o zakázku má zájem hned několik stavebních firem.

„Chce se mi až říct, že je jedno, jestli stavíte sto, nebo 300 bytů,“ popisuje jiný developer. Pokud by tedy developer chtěl, mohl by bytů stavět výrazně více.

Jenže mnoho Čechů, jejichž reálné mzdy v posledních letech klesly nejvíce v celé Evropské unii, má dnes hluboko do kapsy. Vlastní bydlení si tak může dovolit koupit jen zhruba pětina nejbohatších domácností, které stát za tento „úspěch“ paradoxně ještě zvýhodňuje možností odečtu hypotečních úroků z daní. Zbylé byty skupují malí i velcí institucionální investoři, včetně penzijních fondů. Ti od bydlení očekávají stabilní výnos a ziskovou marži, která se po odečtení nákladů na správu pohybuje kolem šesti procent ročně.

Bydlení se tak stává atraktivní a relativně bezpečnou investicí, což dál tlačí ceny vzhůru — mimo dosah většiny rodin. Svou roli hrají i bankovní pravidla: přibližně polovina hypoték přesahujících devítinásobek ročního příjmu směřuje na nákup investičních bytů.

Když developer mluví o „mokrém hadru pro trh“, myslí tím snížení cen stavebních prací nebo materiálů, aby se mu znovu vešly do požadované marže. Jenže to není řešení bytové krize — je to řešení ziskovosti investora. Ano, do hry vstupují i úroky, složitost stavebního řízení a zdlouhavé povolování, nic z toho však nevysvětluje, proč se výstavba často rozjíždí a zastavuje podle toho, kdy je možné dosáhnout optimální marže, a ne podle skutečné potřeby nových bytů.

Dokud lze na stavebních pozemcích vydělávat i bez stavění — držet je v zásobě a čekat na růst cen — bude se nabídka dávkovat podle zisku developera, nikoli podle skutečných potřeb lidí. Proto dává smysl zavést dva stabilizační mechanismy:

• Zvýšit náklady na držbu nevyužitých stavebních pozemků, aby se vyplatilo stavět, a ne jen čekat.
• Zahájit obecní či státní výstavbu jako stabilní a předvídatelný objem bytů, která poběží i tehdy, když se soukromým developerům stavět nevyplatí.

Takový přístup by trh s bydlením stabilizoval a zároveň zajistil, že nové byty budou dostupné i pro ty, kteří nejsou schopni konkurovat investorům hledajícím čistý zisk.