Deklarovaným cílem novely stavebního zákona je urychlit výstavbu veřejné infrastruktury a bydlení. V praxi to znamená, že — s výjimkou zvláště chráněných území a památkových rezervací — mají zmizet závazná stanoviska orgánů ochrany přírody, památkových, hygienických a dopravních úřadů nebo hasičů. Všechny tyto veřejné zájmy mají nově „vyvažovat“ stavební úřady, respektive nové úřady rozvoje území.

Výstavba jako nejvyšší veřejný zájem

Jenže už v úvodních ustanoveních zákona je jasně řečeno, že výstavba má mít téměř vždy přednost. Převládajícím veřejným zájmem tedy není dostupné bydlení, kvalita života lidí, ani ochrana životního prostředí, ale samotná výstavba.

Zarážející přitom není jen obsah novely, ale i způsob, jakým vznikla. Nevíme, kdo ji napsal, kdo její přípravu financoval, ani kdo a s jakým výsledkem lobboval. Novela neprošla standardním připomínkovým řízením, nevyjádřila se k ní Legislativní rada vlády ani klíčové profesní a samosprávné instituce. Přesto má zásadně přepsat pravidla, podle nichž se v České republice staví — a hlavně, podle nichž se má řešit bytová krize.

Celá novela stojí na předpokladu, že hlavním problémem je pomalé povolování staveb. Pokud se zrychlí řízení, údajně se zlevní bydlení. Jenže dostupné bydlení a rychlá výstavba nejsou totéž.

Zcela zvláštní režim mají získat takzvané významné stavby — tedy infrastruktura typu dálnic a projekty s převažující funkcí bydlení o ploše nad deset tisíc metrů čtverečních, což odpovídá zhruba stovce až dvěma stům bytů. Jde přitom o bytové projekty bez povinnosti řešit dostupnost bydlení a bez jakýchkoli sociálních či cenových kritérií. Tyto stavby má ve zrychleném režimu a bez možnosti odvolání (resp. rozkladu) povolovat nový Úřad rozvoje území ČR.

To je nejen flagrantní zvýhodnění velkých developerů, ale také vytvoření obrovského korupčního rizika. Stačí si představit, jaký tlak bude vyvíjen na úředníky jednoho centrálního úřadu, který bude rozhodovat o miliardových projektech bez možnosti odvolání. Pokud bude stavba povolena nezákonně, zbývá už jen správní žaloba. Jenže soudy přiznávají odkladný účinek výjimečně — a než se spor rozhodne, bude stavba dávno stát. A jak víme, hotové stavby se nebourají.

Novela navíc umožňuje udělovat výjimky z územního plánu. Stačí souhlas vlastníka pozemku a toho, kdo územní plán pořídil. To je otevřené obcházení demokratického procesu, v němž se územní plány projednávají s dotčenými orgány, vlastníky i veřejností. Územní plán se tak z dlouhodobě vyjednaného rámce rozvoje stává jen orientačním dokumentem, který lze obejít politickou dohodou.

V praxi to znamená, že i projekty, které by dnes nebyly možné — například výškové stavby v ochranném pásmu Pražské památkové rezervace — se mohou stát realitou. Pokud splní metriku deseti tisíc metrů čtverečních obytné plochy, novela jim otevře dveře. Sousedé se sice mohou soudit, výsledek už ale na realizaci stavby nic nezmění.

Výstavba není totéž, co dostupné bydlení

Novela přitom vůbec nerozlišuje, jaký typ bydlení má vznikat. Převažujícím veřejným zájmem se stává samotná výstavba — nikoli dostupné bydlení nebo kvalita života lidí. Zákon nijak neřeší, zda nově povolované byty budou sloužit k trvalému bydlení, nebo jako investiční byty. Zákon nepožaduje ani nájemní bydlení, ani cenové stropy, ani podíl bytů dostupných pro běžné domácnosti. Stát se tak dobrovolně vzdává jedné z mála pák, kterou by při povolování velkých projektů mohl mít.

Porovnejme si český návrh s vídeňskou novelou. Ve Vídni od roku 2018 platí, že u projektů nad pět tisíc metrů čtverečních musí dvě třetiny bytů splňovat kritéria dostupného bydlení, včetně zastropovaného nájemného. Výsledkem není kolaps výstavby, ale stabilní trh, kde bydlení zůstává bydlením — nikoli finančním produktem.

Úvaha, že pokud zrychlíme povolování staveb, zlevní se bydlení, ignoruje základní realitu — zejména pražského — trhu s bydlením: nestavíme málo proto, že by to nešlo povolit, ale proto, že se výstavba investorům často nehodí.

Developeři dnes mají napříč Prahou povolené projekty, které leží ladem. Ne proto, že by je brzdily úřady, ale proto, že je pro ně výhodnější dávkovat byty na trh postupně a udržovat vysoké ceny. Rychlejší povolování v takovém prostředí nepovede k dostupnějšímu bydlení, ale k většímu prostoru pro spekulaci.

Česká bytová krize není selháním regulace, ale naopak důsledkem její dlouhodobé absence. Bydlení se u nás stalo předmětem financializace: běžné domácnosti soupeří o byty s fondy, bankami a globálními investory. Vývoj cen nemovitostí odpovídá spíše vývoji na světových trzích než lokální nabídce.

V takovém prostředí nemůže deregulace přinést dostupnost. Naopak ji dále oslabuje. Zrychlením povolování bez jasných pravidel stát rezignuje na bytovou politiku a přenechává ji trhu, který už opakovaně ukázal, že dostupné bydlení zajistit neumí.

Prázdné byty a prázdné pozemky

Argument, že „se musí stavět víc“, zní přesvědčivě jen do chvíle, než se podíváme na data. Podle expertního odhadu Ministerstva pro místní rozvoj je v České republice dlouhodobě neobydlených zhruba 577 tisíc bytů, z toho asi 200 tisíc v bytových domech. Do těchto čísel nejsou počítány ani nemovitosti pro rekreaci, ani druhé bydlení, ani dočasně prázdné byty. Pouze ty dlouhodobě neobydlené a nevyužívané. V samotné Praze jde o více než 93 tisíc neobydlených bytů. Pro srovnání: ročně se v hlavním městě dokončí přibližně šest tisíc bytů.

I kdyby se patnáct let nestavělo vůbec nic, bytový fond by se z hlediska počtu bytů nijak dramaticky „nezhroutil“. Museli bychom ale donutit vlastníky investičních bytů, kteří je používají hlavně jako úložiště peněz, a vlastníky bytů nelegálně zneužívaných pro ubytovávání typu Airbnb, aby je pronajímali k trvalému bydlení.

Podobná situace jako u prázdných bytů panuje i u stavebních pozemků. Problémem není absolutní nedostatek stavebních pozemků, ale skutečnost, že vlastníci stavebních pozemků s těmito pozemky spekulují, mají je jako úložiště peněz, nebo se o ně vůbec nestarají.

Data, kolik vlastně máme stavebních pozemků napříč celou republikou, nemáme. Problém ale může doložit před několika lety realizovaná analýza územních plánů ve Zlínském kraji. Ta ukázala, že obce mají počty stavebních pozemků pro bydlení často násobně větší, než odpovídá jejich reálným potřebám — od dvojnásobku po dokonce až dvojsetnásobek skutečných potřeb. Podhodnocení počtu stavebních pozemků nebyl zjištěno ani v jednom ze 150 hodnocených územních plánů.

Problémem tedy není nedostatek pozemků, ale jejich zadržování a spekulace s nimi. V některých evropských zemích jsou stavební pozemky zdaněny tak, že vlastníka donutí buď stavět, nebo pozemek prodat. Novela stavebního zákona tento problém nijak neřeší.

Naopak: usnadňuje vymezování nových stavebních pozemků a rychlé povolování staveb na úkor ochrany krajiny, památek, zemědělské půdy, hygienických limitů i kvality života lidí. Podle předložené novely zákona se převažujícím veřejným zájmem stává samotná výstavba velkých projektů bez jakýchkoli nároků na jejich společenský přínos.

Novela stavebního zákona je obhajována tvrzením, že si musíme vybrat: buď budeme řešit krizi bydlení, nebo ochranu přírody, památek a práv lidí. Jenže to je falešné dilema. Skutečná volba je jinde: mezi regulovaným trhem, který slouží lidem a přináší dostupné bydlení, a deregulovaným trhem, který slouží spekulaci.

Bydlení potřebujeme. Ale nepotřebujeme zákon, který pod záminkou jeho dostupnosti oslabuje ochranu veřejných zájmů a dává výhody těm, kdo na krizi bydlení nejvíc vydělávají.

Pokud mají stát či obce ambici krizi bydlení skutečně řešit, musí začít regulovat investiční byty, nelegální zneužívání bytů pro ubytování typu Airbnb a spekulace se stavebními pozemky — a inspirovat se tam, kde to funguje — třeba v Rakousku a Německu. Rychlé povolování staveb samo o sobě nic nezachrání.