Hnutí ANO, dlouhodobě nejsilnější volební subjekt, zveřejnil své povolební legislativní priority. Stínový premiér Karel Havlíček v této souvislosti opakovaně uvedl, že ANO smete ze stolu současný stavební zákon a vrátí se k verzi, kterou připravila bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Pojďme si proto připomenout hlavní obrysy zákona, který se, ač schválen Parlamentem, nikdy nezačal používat. Týká se to totiž nás všech.

Nový stavební zákon, pro který v červenci 2021 po vrácení Senátem hlasovali jen poslanci a poslankyně ANO a SPD, dostal hned po podzimních volbách v roce 2021 od současné koalice stopku, respektive byl znovu novelizován, a to vcelku razantně. Hlavní spor se tehdy týkal toho, zda budou stavební úřady tak jako dosud pod vlivem samospráv — tak to chtěla koalice SPOLU —, či zda budou takzvanou čistou státní správou — což prosazovalo ANO.

Výsledkem mnohaletého úsilí o zásadní reformu stavebního práva — kromě stavebního zákona se totiž musí změnit desítky souvisejících zákonů — je hustě sešívaná a různě záplatovaná norma, plně účinná od léta 2024, se kterou není spokojen snad vůbec nikdo. Zfušovaná digitalizace je už jen symbolickou tečkou za smutným příběhem o tvorbě normy, která se týká každého z nás bez ohledu na to, zda se chystáme stavět.

Volání po změně zákona, který je v plné účinnosti pár měsíců, ukazuje nebezpečný důsledek rezignace na hledání širší shody mezi koalicí a opozicí. Připravit nový stavební zákon, který bude lepší než ten, co máme, by byl hezký slib, leč ANO plánuje návrat k verzi, která je v mnoha ohledech vyloženě škodlivá.

Zfalšovaná a neexistující data

Na počátku celého procesu reformy stavebního práva v roce 2016—2017 stál požadavek na zásadní zrychlení povolování staveb. Byl poháněn obecně sdílenou „pravdou“, že vydat povolení ke stavbě trvá v České republice moc dlouho. Veřejná správa však žádná relevantní data o délce povolovacích řízení neměla — a dosud nemá! —, a tak zastánci urychlování opřeli svoji argumentaci o žebříček Doing Business zpracovávaný Světovou bankou.

V tomto žebříčku získala Česká republika velmi špatné hodnocení — z celkového počtu 190 hodnocených zemí se umístila na 156 místě. Kritici žebříčku marně upozorňovali, že podkladem k hodnocení je skladová hala uprostřed polí, a že to není vhodný podklad pro přípravu rozsáhlých změn.

Síla žebříčku Světové banky byla tehdy neotřesitelná. Tak neotřesitelná, že ani poté, co Světová banka v září 2021 přiznala, že žebříček byl sestavován korupčně a přistoupila k jeho zrušení, nebránilo to českým tvůrcům veřejného mínění se na něj stále odvolávat. Zastánci zrychlování řízení se žebříčku nechtěli vzdát i proto, že nemají k dispozici žádná jiná relevantní data.

Je to těžko uvěřitelné, ale česká veřejná správa ani v roce 2025 neměří délku povolovacích procesů. Máme k dispozici jen dílčí měření od různých zájmových skupin, ty ale trpí z pochopitelných důvodů různými zkresleními, nejčastěji proto, že pracují s příliš malým vzorkem. Situace, kdy odpovědné ministerstvo nemá k dispozici data, za které by ručilo, je o to nepochopitelnější, že každé dva roky dělá robustní dotazníkové šetření mezi stavebními úřady.

Důvodů, proč se úřady dosud neodhodlaly měřit délku povolování, bude jistě více, jedním z nich však je nejspíš to, že nestačí měřit absolutní délku, ale je třeba měřit délku mezi jednotlivými milníky povolovacího procesu. A tam na nás čekají nejspíš odpovědi, které se tvůrcům silného příběhu o pomalém povolování nemohou hodit.

Mohlo by se ukázat, že investoři předkládají nekvalitní projekty, které musí úřad žadatelům vracet. Mohlo by se ukázat, že na úřadech objektivně chybí pracovníci. Mohlo by se ukázat, že ani úřad ani stavebník nemají šanci získat potřebné informace z příliš obecného územního plánu, a vzniká široký prostor pro interpretaci, co je a co není možné v místě postavit.

Každopádně příběh o pomalém povolování je nesmrtelný, momentálně je úspěšně živen nefunkční digitalizací. Otázkou zůstává, zda se stát někdy odhodlá měřit délku povolovacího procesu.

Developeři sobě

Druhý hrubý faul při přípravě stavební legislativy spočíval v tom, že hlavní slovo při psaní zákonů měli developeři. Ministerstvo pro místní rozvoj rezignovalo na erudici úředníků a objednalo si text zákona u Hospodářské komory, jejímiž členy jsou všechny významné developerské společnosti. Bezprecedentní privatizace legislativní práce přinesla „potřebné“ výsledky — regulace byla nepokrytě vychýlena ve prospěch developerů.

Pomyslnou hlavní cenu za opatření vstřícné k velkým stavebníkům by měla dostat takzvané fikce souhlasného rozhodnutí. Nápad, že by povolení pro celou stavbu vydal automaticky počítač, pokud by stavební úřad nedodržel lhůtu předepsanou zákonem, sice nakonec z návrhu vypadl, ale nepochybně se v budoucnu znovu přihlásí o slovo.

Ostatně fikci souhlasu máme v redukovaném provedení i v opraveném zákoně. Fiktivní kladné vyjádření lze získat u závazných stanovisek. Pokud je příslušný úřad nevydá v předepsané lhůtě, považuje se za „souhlasné a bez podmínek“.

Státní aparát tím rezignuje na ochranu veřejných zájmů. Jediným důležitým a sledovaným aspektem se stává rychlost rozhodování. Kvalita projektů a minimalizace jeho negativních dopadů na okolí se staví na okraj zájmu. Fikce souhlasu je také novou příležitostí pro korupci. Bez chybějící digitalizace celého povolovacího procesu je jen obtížně zjistitelné, kolikrát se konkrétní úřad nevyjádřil, jakých projektů se mlčení týkalo a jaké k tomu úřad měl důvody.

Ochrana přírody a památek nás rozčiluje

Chytlavým heslem reformy se stala formulka jedna žádost — jeden úřad - jedno razítko. Pochopitelná frustrace žadatelů o stavební povolení z příliš komplikovaného procesu a velkého množství aktérů, jejichž vyjádření si stavebník musí obstarat, se stala mimo jiné záminkou pro likvidaci takzvaných závazných stanovisek.

Odborná vyjádření k ochraně památek nebo dopadům na životní prostředí, dosud nezávislá na stavebním úřadu, měla přestat existovat, posouzení konfliktů mezi touhou stavět a respektem k životnímu prostředí či kulturnímu dědictví si měl nově stavební úřad posuzovat sám, a to v prostředí, kdy vedení stavebního úřadu bude hodnoceno podle počtu schválených žádostí.

Integrace dotčených orgánů přitom neobsahovala žádné pojistky pro odbornou nezávislost úředníků, kteří by v rámci stavebního úřadu posuzovali dopady záměru na hospodaření s vodou, veřejnou zeleň či zábory nejkvalitnější zemědělské půdy.

Expertně zaměřené odbory obecních či krajských úřadů měly i nadále existovat, ovšem bez kompetence dát stavebním záměrům stopku nebo stanovit závazné podmínky pro jejich realizaci. Za připomenutí stojí, že studie Parlamentního institutu prokázala, že koncentrace posuzování staveb do rukou jednoho úřadu není v okolních zemích obvyklá.

Územní plánování stále na okraji zájmu

Obecně je shoda na tom, že pro kvalitní a rychlou výstavbu je nezbytné mít dobře zpracovaný územní plán, který jasně určuje, co, kde a za jakých podmínek je možné stavět.

Proto považuji za alarmující, že ani ANO ani koalice SPOLU neměly ambici zahrnout do nové stavební legislativy reformu územního plánování. Reformu, která by lépe definovala vztahy mezi aktéry a motivovala je k dohodě. Reformu, která by do územního plánování zahrnula ekonomické nástroje. Reformu, která by nenutila dělat podrobné a závazné územní plány pro příliš velká území. Reforma, která by legitimní spory o využití území řešila pomocí zastavovacích plánů pro menší území.

Doposud se reforma stavebního práva řešila od konce, ačkoli řada neduhů v povolovacím procesu by zanikla právě díky dobře nastavenému územnímu plánování. Současná snaha Ministerstva pro místní rozvoj připravit věcný záměr reformy územního plánování je krok správným směrem, otazníky jsou však kolem toho, zda přežije podzimní volby, a to bez ohledu na to, kdo bude sestavovat vládu.