Velký zájem přinejmenším v několika českých diskuzních skupinách budí v poslední době zprávy z Polska ohledně radikální změny přístupu k bydlení — díky působení levicových stran v současné Tuskově vládě se mají údajně začít výrazně progresivně danit byty kupované ne pro bydlení, ale jako investice. Realita je ovšem složitější. Především je třeba chápat celkové souvislosti a v rámci nich rozlišovat přání a gesta od očekávatelné skutečnosti.

Pokud jde o kontext: nedostatek bytů ve městech je vedle špatně dostupného zdravotnictví a zaměstnaneckých podmínek jedním z problémů, které reálně trápí dnešní Poláky nejvíce. I když se v posledních letech událo v těchto oblastech několik menších změn, ke spokojenosti ve společnosti chybí stále velmi mnoho.

Špatnou situaci potvrzují údaje ministerstva regionálního rozvoje a fondů — v Polsku má chybět okolo dvou miliony bytů a zhruba pětina z bytů stávajících (!) není obývaná, většinou kvůli špatnému technickému stavu. Během posledních deseti let se ceny bytů v Polsku více než zdvojnásobily (v celé EU se zvýšily o 60 procent). Na vlastní byt prostřednictvím hypotéky už nedosáhne ani střední třída, přičemž podobně jako u nás obce takřka nemají vlastní bytové fondy.

Jako důkaz pokřiveného realitního trhu jsou obecně vnímány tzv. mikrobyty o rozlohách od 7 do 25 metrů čtverečních. Rozlohy menší než 25 metrů nesplňují právní podmínky obytného prostoru, nelze v nich mít trvalé bydliště a platí se z nich vyšší daně.

Developeři takovou formu bytů nazývají pozitivními termíny jako „mikroapartmány“ či „compact-living“, nebo užívají argumentace, že „takové bydlení zapadá do nového životního trendu, který odpovídá současným potřebám, otevřenosti vůči změnám a vnímání sebe sama teď a tady“. Široká veřejnost radost z aktuálního okamžiku nesdílí a o obyvatelích několika málo metrů čtverečních mluví spíše jako o „Polácích z klecových chovů“.

Aktuální změny

Za vytrvalé diskuse o neutěšených poměrech prošlo legislativním procesem v posledním zhruba roce několik dílčích změn. Po zářijové novelizaci zákona o geodézii a kartografii od letošního února funguje státní Registr cen nemovitostí. Jedná se o veřejnou databázi transakcí na trhu s nemovitostmi, vytvářenou na základě notářských listin. Systém má zatím ještě své mouchy, chybí některé okresy, projevuje se nejednolitost dat nebo poněkud neohrabané vyhledávání. Proti předchozímu stavu jde o krok dobrým směrem — státní aplikace pro byty, domy i pozemky nahrazuje podobné soukromé placené nástroje.

Odborníci ovšem namítají, že tento nástroj nebude mít až tak zásadní vliv na ceny nemovitostí. V registru se nacházejí smlouvy o převodu vlastnictví, tedy konečné smlouvy. Na developerském trhu jsou však klíčové developerské smlouvy uzavřené o rok či dva dříve. Registr tak zobrazuje, za kolik se nemovitost prodala po dokončení investice, a ne za kolik byla smluvně sjednána ve fázi výstavby. Korekce mohou nastat až na druhotném trhu, když nemovitosti prodávají jejich vlastníci nebo realitní kanceláře.

Rejstřík nicméně opravdu s velkou pravděpodobností eliminuje nejflagrantnější výstřelky v rámci lokalit. „Zůstáváme pouze na úrovni kultivace nákupu nemovitostí, nikoli vytvoření nějakých alternativních forem jejich nákupu,” okomentoval situaci dr. Łukasz Drozda, odborník na městskou urbanistiku.

Další oblastí, kde je v rámci vládní koalice shoda na potřebné regulaci, jsou krátkodobé nájmy. Polská vláda předpokládá, že až 35 procent pronájmů funguje v šedé zóně, mohlo by jít o 70 až 100 tisíc bytů v celém Polsku. I zde bude základem pro další změny nový registr krátkodobých nájmů — Centrální registr turistických ubytovacích zařízení (CWTON), který nahrazuje různě vedené registry jednotlivých obcí.

Od 20. května 2026 má být každý majitel, který nabízí ubytování na dobu kratší než 30 dní, povinen podat žádost o zápis do registru. Po ověření obdrží jedinečné identifikační číslo. Rezervační portály, jako jsou Booking nebo Airbnb, budou povinny toto číslo vyžadovat u každého inzerátu. Jiná forma pronájmu nebude nově legální a bude postihována vysokými pokutami.

Na registr mají pak navazovat ještě další právní změny. Polské samosprávy budou mít od roku 2029 pravomoc regulovat krátkodobé ubytování vytvářením beznájemních zón. Na toto opatření navážou v roce 2030 zpřísněné požární normy pro větší ubytovací kapacity (nad šest bytových jednotek).

Novela počítá i s tím, že obce samy budou rozhodovat o způsobu výběru turistického poplatku, což jim může přinést dodatečné příjmy. Podle návrhu má 80 procent prostředků z poplatku zůstat v obecních rozpočtech a 20 procent má směřovat do Polské turistické organizace na propagaci země.

Zkušenost hypotékami, výstavba a radikální posun

V předchozích letech se Tuskova vláda pokoušela řešit bytovou krizi řešit státními příspěvky na hypotéky. Výsledek byl z pohledu bydlících tristní. Dostupnost bydlení se nijak nezlepšila, pouze developeři využili státní podporu k zvýšení svých marží zhruba o třetinu. Nyní ministerstvo regionálního rozvoje plánuje vybudovat 18 tisíc bytů a dva tisíce nových míst na studentských kolejích, a to jak vlastní výstavbou, tak i podporou komunálního a družstevního bydlení.

Nutno ovšem připomenout, že na výstavbě nových bytů si vylámala zuby předchozí vláda Práva a spravedlnosti. Za premiéra Morawieckého mělo v letech 2016 až 2019 být alespoň zahájena výstavba stovky tisíc bytů, podle údajů kontrolního úřadu v roce 2021 jich vzniklo pouze patnáct tisíc a dalších dvacet tisíc bylo rozestavěno. Nájmy v těchto bytech navíc nebyly v souladu s prvotním plánem výrazně nižší, ale srovnatelné s tržním nájmem.

Experti na bydlení přitom v polské debatě zdůrazňují, že nic z výše uvedeného nevyřeší současnou bytovou krizi samo o sobě. Nejkomplexnější návrhy vedoucí alespoň k trochu víc výraznému zlepšení nabízí Nová levice. V březnu skutečně tato strana, která je jedním ze tří členů současné koalice, navrhla úpravu daňového zákona, která má omezit nákupy bytů jako investici. Cílem je ztížit hromadění nemovitostí komerčními subjekty, a zlepšit tak dostupnost bydlení pro lidi, kteří hledají vlastní domov.

Podle návrhu by majitelé prvního a druhého bytu měli každý rok platit daň 0,02 procenta hodnoty, od třetí nemovitosti by daň měla začínat 0,5 procenta a po dekádě vzrůst až na 1,5 procenta. Fakticky by se jednalo o katastrální daň (daň z nemovitosti), která v Polsku pro poměrně velký odpor obyvatel nebyla nikdy zavedena. Odborníci upozorňují na to, že stát neprovedl taxaci nemovitostí, na základě které by mohl nemovitosti danit. Ocenění hodnoty nemovitostí státem může trvat roky.

Pokud by levicová novelizace prošla, začala by platit od 1. ledna 2027. Naděje na její schválení je nicméně poměrně malá. Proti se nejspíše postaví jak neoliberální Občanská koalice, která je v současné vládě nejsilnější, a tak i agrární Polská strana lidová — ostatně stejně jako proti většině levicových návrhů.