Deset měsíců bydlení, potom dva roky soudů o kauci ve výši pár tisíc. Takovou zkušenost má Praveen Kumar Rengaraj — dvaatřicetiletý vědec původem v Indie, který si před časem našel bydlení v brněnských Obřanech.

Do České republiky přijel Praveen před šesti lety studovat doktorát z molekulární biologie. Za tu dobu prošel několika typy bydlení včetně studentských kolejí, kde mu ale prostředí nevyhovovalo. „Na kolejích bydlí především mladší studenti, kteří tam pořádají večírky. A já potřeboval klid, abych mohl přes den fungovat v laboratoři,“ vypráví Praveen, který se proto před dvěma lety rozhodl přestěhovat do domu v klidné brněnské lokalitě. Jako nájemník část domu sdílel s několika dalšími mladými lidmi.

Majitelka domu však začala časem nájemníkům znepříjemňovat život řadou naschválů. Nájemníci se proto postupně stěhovali pryč. Nakonec se rozhodl odstěhovat i Praveen. Kauci ve výši deseti tisíc korun, kterou na začátku zaplatil, mu však majitelka odmítala vrátit.

Kauce, často ve výši jednoho nebo více nájmů, přitom slouží jako pojistka pro majitele v případě, že by nájemce neplatil nájem, energie nebo byt poničil nad rámec běžného používání. Majitel přitom musí doložit, že nájemce škody způsobil. To se však v tomto případě nestalo.

Praveen je jedním z mnoha lidí v České republice, kteří se s touto praktikou setkali. Na rozdíl od řady jiných se však rozhodl bránit. Spojil se s Iniciativou nájemníků a nájemnic — organizací, která pomáhá lidem řešit problémy s nájemním bydlením. Díky tomu se jeho případ dostal zcela výjimečně až k soudu. Jde o první takový případ, který organizace řešila a který se jí zároveň povedlo vyhrát.

Praveen však nebyl jediný, komu majitelka kauci nevrátila. Stejně na tom byl i jeden z jeho spolubydlících Prerak, shodou okolností také z Indie. I on se rozhodl soudit.

„Černoch, který neví, jak používat koupelnu“

V obřanském domě se předzvěsti problémů objevily už při podpisu smlouvy. Tehdy je nájemníci ale ještě nerozpoznali. Smlouva nebyla psaná na majitelku domu, ale na její firmu — společnost s ručením omezeným, kterou si za tím účelem majitelka založila a byla její jednatelkou. Takové případy bývají podle právníka Ludvíka Barabáše, který cizince u soudu zastupoval, podezřelé.

„Společnost s ručením omezeným se dá snadno zlikvidovat a nemusí tím pádem platit dluhy, které způsobí,“ vysvětluje Barabáš.

Pokud zároveň podepíšou lidé smlouvu se společností, a ne s majitelem, bydlí ve skutečnosti v podnájmu, nikoliv v nájmu. A v tom je rozdíl. „Podnájemník má mnohem horší ochranu v zákoně než nájemník,“ vysvětluje právník, proč by se lidé měli mít před podnájmy na pozoru.

Dalším varovným signálem bylo, když majitelka cizincům tvrdila, že neumí anglicky. „Všechny zprávy nám posílala v češtině, takže jsem s ní musel komunikovat přes online překladač,“ vypráví Praveen. Později u soudu přitom majitelka přiznala, že anglicky umí.

Údajná neznalost angličtiny tak byla jednou z dalších taktik. „Když vám lidé pořádně nerozumí, tím spíš vám odkývají různé věci, protože jim často nic jiného nezbývá,“ říká Barabáš.

Že nebude odchod z bydlení jednoduchý, došlo Praveenovi dva měsíce před skončením smlouvy. V té době si majitelka začala vymýšlet rozličné škody, aby nemusela kauci vracet. „Celý rok bylo vše v pořádku, a najednou se začaly objevovat problémy. Majitelka si takto připravovala půdu,“ vysvětluje Barabáš.

Majitelka například tvrdila, že byla poškozena koupelna, do níž však podnájemníci neměli přístup. Dalším problémem mělo být vytopení spodního bytu během povodní. Výhrady se týkaly i údajně špatně uklizené kuchyně nebo chodby, které podle majitelky musela uklidit profesionální firma.

Nakonec se majitelka začala k cizincům chovat rasisticky. „Ke konci pobytu nám každý týden posílala e-maily, ve kterých popisovala, jak máme uklízet a vysvětlovala nám, že v nepořádku rostou bakterie,“ popisuje Praveen. „Vůbec jsem nechápal, proč nám takové věci píše. Dělám doktorát z molekulární biologie, takže jak fungují bakterie, vím moc dobře,“ vypráví dnes už pobaveně vědec, kterého majitelka dokonce tehdy označila za „černocha, který neví, jak používat koupelnu“.

Rozšířený problém

Kradení kaucí se však zdaleka netýká jen cizinců, přestože ti jsou kvůli jazykové bariéře a neznalosti místních poměrů snadným terčem. Případy, kdy se chce majitel zadržením kauce obohatit, jsou v České republice běžné. Nejhorší je situace ve vyloučených lokalitách, kde lidé nemají prostředky ani znalosti na to, aby se bránili.

„Jde o jeden z nejčastějších problémů, s nímž se na nás lidé obracejí,“ potvrzuje Hana Vašíčková z Iniciativy nájemníků a nájemnic. Celkem organizace řešila už přes sedm desítek těchto případů, v nichž zachránila nájemníkům více než 1,7 milionu korun.

Lidí, kteří se na organizaci s problémem obracejí, navíc přibývá. Důvodem není podle Vašíčkové ani tak to, že by bylo kradení kaucí častější, jako spíše to, že si lidé neférové chování už nechtějí nechat líbit.

Roli hrají také stále vyšší ceny nájmů. A tedy i kaucí. „Čím dál častěji jde o částky, nad kterými lidé už nechtějí mávnout rukou,“ říká Vašíčková s tím, že pokud se člověk stěhuje například do bytu jedna plus jedna, může počáteční částka dosáhnout třeba devadesáti tisíc korun. „Zaplatíte první nájem, provizi realitce a kauci ve výši několika dalších nájmů. To už jsou opravdu velké peníze, a proto lidé vracení kaucí více řeší,“ dodává Vašíčková.

Deset tisíc za kauci, dvě stě tisíc za právníka

V nájmu žije v České republice asi dva miliony lidí a kvůli rostoucím cenám nemovitostí jich bude přibývat.

Kradení kaucí tak může být v budoucnu ještě častější. Kolik je takových případů celkem, není snadné určit. Lidé se totiž s ukradenou kaucí často smíří, protože představa, že se budou soudit, je pro ně nepříjemná.

Stěhování bývá zároveň samo o sobě stresující, mnohdy navíc vyvolané nepříjemnou událostí jako třeba rozchod nebo ztráta práce. „Myslím, že právě toho pronajímatelé využívají. Že jsou lidé při stěhování ve stresu, takže si některé věci nechají snáze líbit,“ říká Vašíčková.

Praveen byl ale jedním z těch, kteří se kauce vzdát nechtěli. Na otázku, zda uvažoval o tom, že kauci oželí, protože mu za vynaložené úsilí nestojí, kroutí hlavou. „Takhle já nepřemýšlím. Když jsem se od právníka dozvěděl, že je alespoň nějaká šance spor vyhrát, šel jsem do toho,“ říká.

Hlavním důvodem, proč se lidé o kauce nesoudí, je ale jiný — cena za právníka. Ta by totiž byla v drtivé většině případů mnohem vyšší než sama kauce, o niž se lidé soudí. Pokud by soud náhodou prohráli, nepřišli by jen o kauci, ale také o další desítky až stovky tisíc.

Praveen s Prerakem měli ale štěstí. Advokátní kancelář, která jejich případ řešila, pro ně pracovala zdarma. Takové případy jsou však vzácné a často závisí na dobré vůli a ochotě právníků.

„Někteří advokáti opravdu zastávají myšlenku, že slouží jako ochránci práva. To dělá i naše kancelář, díky čemuž se zapojujeme do nejrůznějších projektů, jako je třeba spolupráce s Iniciativou nájemníků a nájemnic,“ vysvětluje Ludvík Barabáš.

„Tohle ale nedělají zdaleka všichni, protože právní služby jsou pořád především podnikání, která vám musí vydělat,“ dodává. Upozorňuje přitom, že cena za právní služby pro Praveena s Prerakem za celé dva roky činila 200 tisíc korun.

Řešení v rukou nájemníků

Hana Vašíčková z Iniciativy nájemníků a nájemnic i právník Ludvík Barabáš se shodují, že řešení, které by pomohlo situaci zlepšit, se hledá obtížně. Legislativa je podle nich nastavená formálně dobře, v praxi ale naráží na zmíněný nepoměr mezi výší kauce a náklady na soudní řízení, kvůli kterým se většina nájemců chce sporu vyhnout.

Lidé by se ale podle Vašíčkové i přesto neměli bát s majiteli jednat a ohradit se, pokud nechtějí kauci vrátit. „Kdyby se většina nájemníků bránila, zmenší se i počet pronajímatelů, kteří si nekalé chování dovolí,“ je přesvědčena Vašíčková.

Zároveň připomíná věc, o které mnoho nájemců, ale ani pronajímatelů neví: Ke kauci se ze zákona přičítají úroky. Ty by měl nájemce na konci spolu s kaucí dostat. Kolik by měl člověk po ukončení nájmu na úrocích dostat, lze spočítat například pomocí Kalkulačky úroků z kauce. Úroků se nemůže nájemce vzdát, a to ani v případě, že je tato informace uvedena ve smlouvě.

Pokud pronajímatel nechce kauci nebo úroky zaplatit, je vhodné říct si o pomoc — kamarádovi, který řešil podobný problém, nebo v případě mladých lidí rodičům, kteří mají více životních zkušeností. Lidé se mohou také obrátit na organizace, které se právy nájemníků zabývají. Kromě Iniciativy nájemníků a nájemnic je to například Sdružení nájemníků ČR. A pomoci mohou i pracovníci kontaktních míst pro bydlení na městských magistrátech.

Zmenšit riziko sporu může také, pokud si lidé na předávání bytu přivedou další osobu — ať už právníka, zástupce občanské organizace nebo příbuzného či kamaráda. „Tohle funguje velice dobře. Přítomnost dalšího člověka může snížit například riziko slovní agrese,“ říká Vašíčková. „Měli jsme i případ, kdy se majitel snažil poničit vybavení bytu přímo při předávání a v takovém případě se svědek velice hodil,“ dodává.

Doprovodu využil nakonec i Praveen, který přišel na předání bytu s právníkem Ludvíkem Barabášem a členy Iniciativy nájemníků a nájemnic. Ti se postarali, aby majitelka nepožadovala peníze, na něž neměla nárok, a pořídili z předávání audio a video nahrávky.

Kauci ten den však majitelka nevrátila. Právní kancelář na ni proto nakonec podala žalobu. První soud — ten o Praveenovu kauci — se teď podařilo vyhrát.

Nepravomocně soud rozhodl také o tom, že majitelka musí právní kanceláři částečně uhradit náklady soudního řízení, a to ve výši osmadvacet tisíc korun. Soud teď ještě musí rozhodnout o tom samém v případě Praveenova spolubydlícího Preraka.

Už první vyhraný soud je ale úspěch. Ukazuje totiž, že domáhat se kaucí má smysl. „Pokud by se každý problematický případ dával k soudu, naprostá většina z nich dopadne dobře, tedy ve prospěch nájemce,“ potvrzuje právník Ludvík Barabáš.