Debata, kterou nedávno rozpoutalo využití pouhých sedmi milionů z plánovacích smluv od Penty na Praze 1 — zda mají jít na expozici sochařky Magdaleny Jetelové, nebo na vybavenost pro místní obyvatele — ukazuje na obecnější problém. Co jsou developeři ochotni platit? A hlavně — co po nich vlastně požaduje město?

Praha zavedla v roce 2022 systém kontribucí, tedy příspěvků developerů na veřejnou infrastrukturu. Podobné systémy fungují prakticky ve všech západoevropských zemích — město uzavírá s developerem smlouvu, která podmiňuje schválení výstavby v daném území. Zatímco v Německu, Rakousku a dalších zemích se jedná zpravidla o regulační plány, v České republice obvykle o změny územního plánu.

O těchto změnách hlasují zastupitelé. A právě jejich rozhodnutí dramaticky zvyšuje hodnotu pozemků — většinou mnohonásobně. Z pozemku nezastavitelného či s malou kapacitou se rázem stává stavební parcela s obrovským ziskovým potenciálem. A protože toto zhodnocení nezpůsobuje vlastník, ale město svou politickou vůlí, je napříč Evropou standardem, že si samospráva část hodnoty vezme zpět formou kontribucí, tedy příspěvků na veřejnou infrastrukturu.

Nová výstavba totiž nepřináší jen zisky developerům, ale také náklady městu, tedy nám všem. Je třeba budovat či upravovat ulice, vysazovat stromy a zakládat parky, zajišťovat místa ve školkách a školách a posilovat veřejné služby. Dříve tyto náklady neslo výhradně město, zatímco developeři inkasovali zisky. Zavedení plánovacích smluv mělo tuto nerovnováhu částečně narovnat.

Pražská metodika stanovuje, že peníze z kontribucí mají sloužit k rozvoji veřejné infrastruktury, tedy na ulice, náměstí, parky, školy, školky, zdravotnická a sociální zařízení, domovy seniorů či sportoviště, ale také na architektonické a urbanistické soutěže či umění ve veřejném prostoru. Plnění může být jak finanční, tak nefinanční — například formou výstavby školky nebo převodem pozemku.

Podívejme se konkrétně na kontribuce Penty za projekt mezi Masarykovým nádražím a Florencí. Celková hodnota plnění činí 304 milionů Kč. Zahrnuje deset malometrážních bytů, čtyřtřídní školku v jiné lokalitě (Rohan), včetně pozemku a výstavby, úpravy veřejných prostranství včetně umění, urbanistickou soutěž „Florenc 21“ a finanční příspěvky: 7 milionů pro Prahu 1 a 54 milionů pro Prahu 8.

V květnu se radní na zastupitelstvu Prahy 1 předháněli v tom, co všechno se z těchto sedmi milionů zaplatí — školství, zdravotnictví, sociální služby. Jenže když opoziční zastupitelé a občané žádali konkrétní informace, na co přesně budou peníze využity, odpovědi se nedočkali.

O měsíc později dorazil do komise rozvoje Prahy 1 návrh, že peníze půjdou na expozici věnovanou Franzi Kafkovi v podání Magdaleny Jetelové, a to v Novomlýnské vodárenské věži pod správou Prague City Tourism. Takže 7 milionů z kontribucí na občanskou vybavenost má dostat městská firma, která občanskou vybavenost pro místní vůbec nespravuje? A hlavně — proč to má jít z příspěvků určených na služby pro místní, když si hlavní město už vyjednalo dalších 25 milionů právě na umění?

Instalace navíc nemá žádnou vazbu na lokalitu Florence, což je v rozporu s metodikou, která jasně uvádí, že kontribuce mají být využity v místě projektu: „Plnění investora je vázáno na konkrétní účel a lokalitu dotčenou změnou ÚP.“

Metodika sice není právně závazná, ale v tomto případě je to v rozporu i se samotnou smlouvou, která stanovuje, že prostředky mají být využity na občanské vybavení — a to je jasně definována ve stavebním zákoně. Mimochodem: ani pražská metodika, ani pokyn Ministerstva pro místní rozvoj s využíváním peněz z plánovacích smluv na umění nepočítají. Pokud má developer podpořit umění, má tak činit nad rámec těchto smluv.

Z celé situace ale vystupuje obecnější problém: když se rozhoduje, na co půjdou peníze od developerů, co se do seznamu vejde a co už ne? Developeři samozřejmě raději investují do náměstí, uliček, parčíků, soutěží a umění — krásné prostředí zvedá cenu bytů i kanceláří, zlepšuje image a slouží jako perfektní reklama. Zato na služby pro místní, zdravotní a sociální služby pro potřebné nebo cenově dostupné byty se často nedostane. Pokud si o ně město jasně neřekne, zkrátka nebudou. Musí se proto stát prioritou.

A ještě jeden poznatek na závěr: balík 304 milionů z projektu, ze kterého Pentě potečou miliardové zisky, je směšně nízký. Praha by měla mít výrazně vyšší ambice. Mnichov si například říká o polovinu, někdy až dvě třetiny ze zhodnocení pozemku způsobeného schválením regulačního plánu. Není to nařízení shora dané spolkovým stavebním zákonem — je to rozhodnutí města.

Až k tomu dospěje i Praha, možná už nebudeme muset řešit, jestli dát pár milionů na umění, nebo na služby pro místní. A pro začátek — pokud chce Penta podporovat umění, ať expozici Magdaleny Jetelové prostě zaplatí sama. Sedm milionů jsou pro Pentu drobné.