Český stát dlouhodobě subvencuje hypotéky i doplatky na bydlení nájemcům, čímž pomáhá poptávkové straně bydlení. Tento stav vyhovuje bankám, které spravují státem dotované hypotéky, developerům, kteří dosahují nejvyšších evropských marží, i stávajícím majitelům bytů, kteří mají zaručenou rentu, respektive zhodnocení majetku. Negativní stránkou takto jednostranně nastavené podpory jsou ovšem vysoké nájmy i drahé hypotéky.

Zranitelnost trhu s bydlením jednostranně orientovaného na podporu vlastnického bydlení je zřejmá, když si uvědomíme, že polovinu veškerých hypotečních úvěrů čeká v letošním a příštím roce refinancování — jde skoro o půl milionu domácností s úvěry v souhrnné hodnotě přes bilion korun — při úrokových sazbách kolem pěti procent to zvýší náklady domácností na bydlení o vyšší jednotky tisíc korun měsíčně. A skokové zvýšení zadlužení sektoru domácností jen podpoří vyšší úrokové míry v celé ekonomice.

Příčinami zvýšené ceny hypoték jsou rostoucí vládní deficity, geopolitická rizika ekonomiky závislé na fosilních zdrojích i chybějící společná měna euro. Dostupnost hypoték klesá i se zvyšující se cenou nemovitostí, kterou podporuje slabá regulace investičních nákupů — například v Praze směřuje do rukou investorů a spekulantů až 40 procent nemovitostí.

Velký návrat do reality

Když si před pěti lety Češi brali hypotéky se sazbou kolem dvou procent, málokdo předpokládal, že budou úroky při příští fixaci začínat pětkou. U hypotéky ve výši 3 milionů korun se splatností třicet let může přechod ze sazby 2 procenta na 5,5 procenta znamenat zvýšení měsíční splátky přibližně o pět tisíc korun.

Přes plíživě se zvyšující nezaměstnanost zůstává trh práce relativně silný a poprvé od roku 2019 rostou reálné mzdy, takže riziko vyšších splátek dopadne zejména na domácnosti, které šly při pořizování hypotečního úvěru takzvaně „na krev“. Tedy právě na ty, které by na dobře fungujícím trhu s bydlením nesahaly k hypotékám, ale volily by regulované nájmy či obecní byty.

Pro řadu lidí je překvapením, že hypoteční sazby neklesají, přestože ČNB donedávna uvolňovala svou měnovou politiku — teprve v červnu sazby zvýšila o čtvrt procentního bodu. Ani tento krok ale podle odborníků nebude mít na cenu hypoték zásadní dopad.

Důvodem jsou úrokové swapy, tedy cena dlouhodobých peněz na finančních trzích. Banka si při poskytování dlouhodobé hypotéky potřebuje zajistit zdroje na mnoho let dopředu, a právě cenu těchto peněz úrokové swapy vyjadřují. Pokud rostou, hypotéky zdražují.

Geopolitika, klimatická krize i vládní utrácení

Hlavním důvodem růstu úroků je ropný šok vyvolaný americko-izraelským útokem na Írán — a hlavně strach z jeho dozvuků. Hypotéky jsou dražší, protože rostou inflační očekávání pro příští roky, tj. eroduje budoucí hodnota peněz, které banky dnes lidem půjčí — logicky tak chtějí vyšší úrok. Rostou i klimatická rizika spojená s nastupujícím jevem El Niňo a ohroženou produkcí potravin.

I proto je zcela mimo realitu opakované volání Andreje Babiše, který chce od centrální banky nižší sazby. Nejenže je proti všem pravidlům, aby politici centrální bance do její práce mluvili, ale jde i o ekonomický nesmysl. ČNB je totiž momentálně pod tlakem, aby tržní sazby dohnala a zvedla i ty své.

Českým specifikem je obrat v rozpočtové politice a divočejší plány současného kabinetu na fiskální expanzi, která má být kryta větším zadlužením státu. Svým zadlužováním totiž kabinet — z titulu větší poptávky — logicky zvedá cenu příslušného zboží, v tomto případě peněz.

Jinými slovy, vládnutí na dluh má svou cenu. A to nejen v podobě úroků na vládních dluhopisech, které bude potřeba zaplatit někdy v budoucnu, ale i v růstu úroků všem ostatním, kteří se o kapitál ucházejí a s hladovou vládou soupeří — tedy včetně 1,2 milionu lidí platících hypotéku. Aktuálně stát nabízí „dluhopis republiky“ s pětiletou fixací za 4,544 procenta, čímž určuje referenční cenu, o kterou musí soupeřit domácnosti žádající o hypoteční úvěr či jeho refinancování.

Zdražující se český sen

V mezinárodním srovnání se tak českým hypotékářům žije docela krušně. Podle Evropské centrální banky je průměrná sazba hypotéky v eurozóně 3,43 procenta, zatímco české bankovní sazby kolem 5,0 procenta patří mezi ty nejvyšší.

Vlastní bydlení zůstává pro Čechy jedním z největších životních cílů, cesta k němu je ale stále dražší. Domácnosti počítají s vyššími hypotékami, s většími splátkami i s pomocí rodiny.

Dle loňského výzkumu České bankovní asociace a agentury Ipsos lidé připravující se na hypotéku očekávali, že jim splátky vezmou více než 40 procent čistých příjmů. I proto při plánování budoucích hypotečních úvěrů hraje čím dál větší roli úloha investic — lidé si zvykli, že pokud chtějí v budoucnu dosáhnout na vlastní bydlení, musí na potřebnou akontaci „nechat své peníze pracovat“.

Český trh v sobě ale skrývá paradox — zatímco investování pomáhá lidem spořit na vlastní bydlení, nemalá část investic stále směřuje právě do nákupu investičních nemovitostí — což dále podporuje růst cen bydlení a zhoršuje jeho dostupnost.

A proto se stále významnějším zdrojem financování stávají rodiny budoucích „hypotékářů“— s podporou příbuzných počítá při spolufinancování hypoték třetina budoucích žadatelů, jejichž průměrný věk navíc přesahuje čtyřicet let.

Není divu. Podle metodiky ČNB by všechny dluhy domácností neměly překročit 40 procent čistých příjmů a současně osminásobek čistého ročního příjmu. Pokud si vezmeme hypotetickou průměrnou pražskou domácnost, která touží po vlastním bytě o výměře 60 metrů, potřebuje na jeho koupi dvacet čistých ročních platů — a našetřit si „stranou“ na hypotéku potřebnou pětinu ceny bytu trvá patnáct let. Hypoteční systém se zkrátka posouvá od nástroje pro financování bydlení k nástroji podnikání a akumulace kapitálu.

Lidé zároveň vnímají ohrožení svých budoucích příjmů — roste nejistota ohledně dopadů nastupující umělé inteligence na trh práce. Tento slon v místnosti, o kterém se nemluví, nejvíce ohrožuje právě střední třídu, která je nejvíce závislá na příjmech z práce.

Posílit nabídkovou stranu bydlení

Americký publicista Ezra Klein ve své nejnovější knize Abundance (Hojnost) tvrdí, že pokud chceme lepší budoucnost, musíme do ní více investovat — zejména posílením veřejných infrastruktur. Efektivnější trh s bydlením proto vyžaduje hlavně masivní investice do rozšíření obecního a městského bytového fondu, ale také zlepšení podmínek nájemníků.

Zatímco po sametové revoluci obce a města privatizovaly své bytové fondy, teď je začínají pomalu obnovovat, aby zajistily bydlení mladým rodinám, seniorům nebo vybraným klíčovým profesím — to se týká i lidí ze středněpříjmových skupin. Proto byly ostatně velmi rychle rozebrány prostředky z programu Státního fondu podpory investic (SFPI). Obce potřebují alternativu vůči soukromému developmentu, která jim zajistí dlouhodobou kontrolu nad tím, komu a za jakých podmínek budou pronajímat své byty.

Systémovější řešení než dotace nabízí komplexní regulace — k evropským lídrům v oblasti městského a sociálního bydlení patří rakouská Vídeň. Město vlastní či prostřednictvím městských bytových družstev a neziskových stavebních spolků spravuje přibližně 50 procent bytového fondu. Tyto spolky mohou rozdělovat pouze velmi malé podíly ze zisku, většinu musí reinvestovat zpět do bytové výstavby. Nové developerské projekty nad 5 000 m² musí poskytovat minimálně dvě třetiny bytů v kategorii regulovaného bydlení.

Díky těmto parametrům je nájemné v městských bytech až o 30 procent nižší než tržní, což zajišťuje vysokou dostupnost bydlení a stabilní sociální mix. Silná městská politika bydlení také umožňuje komplexní a ambiciózní strategie — včetně robustního plánu na přechod chlazení a vytápění Vídně z fosilních zdrojů na klimaticky neutrální technologie do roku 2040.

Vídeňský model dokazuje, že dostupné městské bydlení lze realizovat kombinací stabilního financování, regulace developerů a strategické správy pozemků. Pochopitelně jsou potřeba transparentní a férová pravidla pro přidělování bytů — ostatně právě skandál nelegitimního užívání městského bytu v Bílině ministryní pro místní rozvoj Zuzanou Mrázovou ukazuje, že funkční veřejný systém bydlení vyžaduje především transparentní a dobře nastavená pravidla a kontrolu, která zajistí důvěru veřejnosti.

Bydlení je veřejný zájem a lidské právo

Reforma bydlení vyžaduje i další systémové kroky — omezení subvencí hypoték, stavebního spoření či časových testů na nákup nemovitostí, které stojí stát až 28 miliard ročně a posilují financializaci bydlení. Je potřeba regulovat daňově výhodné pronajímání bytů pomocí technologických platforem jako Airbnb.

Je třeba posílit práva nájemníků — omezením výše kaucí (aktuálně zákon povoluje až šestinásobek měsíčního nájemného), regulací růstu nájemného (zavedení cenových stropů nebo přísnějších pravidel pro navyšování nájmů), prodloužením výpovědních lhůt u smluv na dobu neurčitou (a ztížením výpovědí bez udání důvodů), zajištěním ochrany před vystěhováním a podporou prevence bydlení.

Součástí opatření posilujících nájemnictvo jako ekonomicky slabší stranu je ale i zvyšování vymahatelnosti práva, která zajistí nezbytnou právní jistotu jak nájemníkům, tak pronajímatelům.

Řešení bydlení se dnes rámuje jako ideový střet mezi zajištěnými vlastníky a mladými lidmi bez zděděného majetku — což je zásadní zdroj politické polarizace rozežírající demokracii zevnitř. Ve skutečnosti však jde o konflikt mezi korporátními a oligarchickými zájmy developerů, bank a rentiérů vlastnících stovky či tisíce bytů, kterým vyhovuje státem dotovaná a neregulovaná financializace bydlení, a zájmy lidí, kteří své bydlení jako základní životní právo potřebují řešit formou dostupného nájmu, rozumně dosažitelné hypotéky nebo férového obecního bydlení.