Krizi bydlení by podle vlády měla vyřešit novela stavebního zákona zvaná Lex Developer, kterou nyní projednává Poslanecká sněmovna. O jejím smyslu a důsledcích diskutovalo na semináři Společnosti pro udržitelný život (STUŽ), podpořeném Komisí pro životní prostředí Akademie věd ČR, deset expertek a političek: RNDr. Jitka Seitlová, senátorka, místopředsedkyně Senátu PČR, Ing. arch. Veronika Kovářová, poslankyně PSP ČR, JUDr. Tereza Snopková, Ph.D., z Ústavu státu a práva AV ČR, Ing. Renata Zdařilová, Ph.D., členka představenstva ČKAIT, Mgr. Jindra Tužilová, vedoucí legislativní analytička Sdružení místních samospráv, Ing. arch. Anna Vinklárková, architektka se specializací na územní plánování z občanské organizace Arnika, Ing. Jana Komrsková, náměstkyně primátora hlavního města Prahy, Ing. Eva Tylová, místopředsedkyně STUŽ a zastupitelka hlavního města Prahy, Ing. Jana Dlouhá, místopředsedkyně České komise pro UNESCO a Ing. Gabriela Lněničková, MBA, zastupitelka hlavního města Prahy.

Novela stavebního zákona je připravována ve velkém chaosu a pod tlakem. Předložila ji v prosinci loňského roku skupina poslanců vedená Andrejem Babišem a vláda ji hned po jmenování schválila, ale hned začala připravovat komplexní pozměňovací návrh o téměř tisíci stranách. Poslanci ho dostali jen týden před projednáním ve výborech. Přes řadu výhrad koaliční poslanci jeho podporu ve výborech protlačili silou. Novela neprošla standardním připomínkovým řízením a nemá lobbistickou stopu předepsanou zákonem.

Omezení demokratických práv pro zájmy developerů

Z odborné debaty vyplynulo, že deklarovaným cílem novely je sice zrychlit výstavbu, ale ve skutečnosti povede spíše k jejímu zablokování. Zrychlení může být pouze pro ty tzv. strategické stavby, které bude povolovat centrální úřad ve zrychleném režimu. Ten má vzniknout z Dopravního a energetického stavebního úřadu, který dosud rozhodoval o stavbách ve veřejném zájmu, jako je například dopravní či energetická infrastruktura.

Do této skupiny však byly zařazeny i stavby hromadného bydlení nad 10 000 m2, kde nadpoloviční část tvoří bydlení. Pro tyto stavby budou platit zvláštní výhody jako např. nemožnost odvolání. Zrušení práva na odvolání nemá u žádného typu řízení v ČR obdobu.

Ačkoli se tvůrci novely zaštiťují potřebou řešit bytovou krizi, podmínka zajistit dostupné bydlení v ní chybí. Jak upozornila Anna Vinklárková, Vídeň v roce 2018 v reakci na růst cen nájmů a bytů schválila pravidla, že bytové projekty nad 5 tisíc m2 musí mít dvě třetiny bytů se zastropovanou cenou. Naproti tomu u nás jsou soukromé zájmy developerů například na výstavbu luxusního bydlení jednoznačně nadřazeny zájmům občanů.

Výstavba většího počtu bytů neznamená pokles jejich ceny: cena chvíli stagnuje, ale neklesá. Developeři si totiž dobře hlídají, aby nepustili na trh příliš mnoho bytů a tím neklesla jejich cena. Ostatně v žebříčku nejbohatších Čechů je v první stovce osm developerů. Největším rezidenčním stavitelem u nás je Dušan Kunovský, jehož majetek za posledních deset let kontinuálně roste a dnes činí 37 miliard korun.

Novela stavebního zákona má jasně za cíl povolit právě developerské projekty, které by současné zákonné podmínky nesplnily. Proto zákon dostal označení Lex Developer. Dle Veroniky Kovářové je to zřejmě hlavní důvod, proč vláda tlačí schválení novely stůj co stůj, aby začal centrální úřad fungovat od 1. ledna 2027, přestože v novele jsou i tak očividné chyby jako třeba nedokončené věty.

Podpora korupčního prostředí

Jitka Seitlová upozornila na korupční rizika centralizace moci do jednoho úřadu v situaci, kdy je v zákoně řada neurčitých, obecných výrazů, které budou potřebovat výklad.

Jana Komrsková označila rozhodnutí o výjimce z územního plánu na neveřejné radě jako významné korupční riziko. Naproti tomu na zastupitelstvo, které je veřejné, mohou přijít občané i média, takže rozhodování je pod veřejnou kontrolou.

Podle Jindry Tužilové 90 procent obcí odmítá dohody s investorem bez veřejnosti a dotčených orgánů. Veřejná kontrola totiž chrání starosty před nařčením z korupce. Problémem je i to, že dotčené orgány nebudou kontrolovat zákonnost.

Anna Vinklárková varuje, že rozhodování stavebního úřadu nebude nezávislé. Předsedu centrálního úřadu jmenuje vláda na návrh ministra — a ministryně Mrázová má svou kauzu černé stavby už teď. Rozpory v odborných stanoviscích bude rozhodovat vedoucí odboru rozvoje.

Novela negativně ovlivní ochranu životního prostředí i kulturních památek

Novela stavebního zákona zasahuje do celkem dvaačtyřiceti dalších zákonů a řadu z nich — včetně zákona o památkové péči nebo ochraně přírody a krajiny — mění zásadním způsobem. Vzniká „centrální stavební úřad“. Do kompetencí stavebních úřadů se přesouvají kompetence odborných dotčených orgánů, které v rámci řízení vydávaly závazná stanoviska, jež teď nahrazují stanoviska s nižší váhou. V zastavitelném území nově bude záměr povolen, přestože porušuje stávající ochranu veřejných zájmů.

Oslabení ochrany životního prostředí kritizovala Tereza Snopková, jedná se o nahrazování „závazných stanovisek“ dotčených orgánů (voda, lesy, ovzduší), které mohly záměr zakázat, pouhými „vyjádřeními“. K tomu patří také zrušení nedávno zavedeného fungujícího Jednotného environmentálního stanoviska.

Ochrana přírody různých kategorií by měla být provázaná. Místo toho vznikne paralelní struktura, která z hlediska ochrany prohlubuje rozdíl mezi chráněným územím a ostatním územím, kde orgánem ochrany budou stavební úřady. Hrozí tak snižování standardů ochrany mimo chráněná území.

Oslabení památkové péče kritizovala Veronika Kovářová i Jana Dlouhá. Národní památkový ústav podle novely zákona bude vydávat vyjádření pouze ke kulturním památkám a národním kulturním památkám, ztrácí pravomoci nad památkovými rezervacemi a památkovými zónami. Tam o tom bude rozhodovat památkář na stavebním úřadě, který se bude vyjadřovat pouze ke stavebním pracím.

Oslabení požadavků na výstavbu popsala Renata Zdařilová. Představila čtrnáct hlavních výhrad, které uplatnila Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě. Podrobně se věnovala zhoršené kvalitě výstavby a přístupnosti staveb. Požadavky na přístupnost staveb jsou totiž požadovány pouze pro lidi s postižením, a nikoli pro lidi s jiným pohybovým handicapem, například seniory, maminky s kočárkem a podobně. Podle novely by měly být nadřazeny ekonomické náklady nad technickými požadavky na výstavbu. To znamená, že developer bude moci prostě říct, že limity nedodržel, protože by to bylo moc drahé.

Novelu je nutné odmítnout

Podle aktuálního průzkumu České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě úspěšnost povolení do jednoho roku činí 82 procent. Řízení se dnes protahuje jen u špatně připravených staveb, případně staveb neúměrných svému okolí.

Anna Vinklárková upozornila, že do roku 2028 se třikrát změní, kdo a podle čeho bude rozhodovat, což povede ke zpomalení řízení. Podle zkušeností Jindry Tužilové se lhůty v současnosti nedodržují kvůli nedostatku lidí. Do nového úřadu chce přejít jen třicet procent zaměstnanců, čímž se situace ještě zhorší. Obce totiž přetahují pracovníky k zajištění vlastní agendy.

Centrální úřad vzniklý z Dopravního a energetického stavebního úřadu bude zřejmě od 1. ledna 2027 fungovat. Budeme tedy mít stavebníky dvojí kategorie. Jedněm — velkým developerům — povede řízení funkční centrální úřad, zatímco menším investorům „druhé kategorie“ úřad, ve kterém nebude dostatek pracovníků.

Podle analýzy Jindry Tužilové sice různé typy obcí mají odlišné parametry, v pohledu na rizika novely však docházejí ke stejným negativním závěrům: z devíti set analyzovaných obcí je devadesát procent proti novele. Zvláště menší obce nejsou schopny převzít územní plánování, protože na to nemají lidi ani peníze. Nově musí samy vypracovat územní plány bez podpory obcí s rozšířenou působností, jež propustí pracovníky, kteří dosud zpracovávali územní plány. Ve výsledku vznikne dvourychlostní stát: velká města se budou rozvíjet, zatímco malá města nikoli.

Účastnice semináře proto společně vyzvaly zákonodárce, aby novelu stavebního zákona nepřijímali v současné podobě a zohlednili hlas odborné i veřejné sféry, která dbá na udržitelnost a demokratickou kontrolu výstavby.

Podrobná vyjádření a prezentace a videozáznam jsou dostupné zde.