Rezidence Blízká je jedním z nových developmentů v Praze, který od letošního léta nabízí byty k prodeji. Drtivá většina z celkem 223 jednotek zatím zůstává volná. Cena bytu 2+kk o padesáti metrech čtverečních má podle odhadů cenové mapy dosahovat zhruba 9 milionů korun. Co se skrývá za oním výsledným číslem, v jehož důsledku se Praha označuje za jedno z měst s nejméně dostupným bydlením v Evropské unii?

Neprůhledný systém obchodování s pozemky

Na karlínském pozemku v blízkosti Invalidovny, o velikosti 1,4 hektaru, se má začít stavět začátkem příštího roku. Vlastní jej developerská společnost Horizon Holding, která působí v hlavních městech střední a východní Evropy. Mateřské společnosti pražské firmy jsou registrované v Nizozemí. Ještě do roku 2018 ovšem pozemek vlastnil jiný investor, CTR Holding, který v regionu staví zejména byty k pronájmu.

Tři pozemky o výměře 1,5 hektaru přiléhající k ulici U Sluncové byly určené k výstavbě bytových domů. V roce 2018 znalecký posudek, vypracovaný kvůli přeměně firmy z akciové společnosti na společnost s ručením omezeným, ocenil hodnotu pozemků na zhruba 115 milionů korun, celou firmu včetně závazků poté na zhruba 90 milionů korun. Za kolik ovšem nový majitel společnost získal, z veřejných zdrojů zjistit nelze.

Jedná se o názorný příklad toho, jak funguje drtivá většina prodejů pozemků na soukromém trhu: neprodávají se ony samy o sobě, ale namísto nich se prodávají společnosti vytvořené jako takzvané special purpose vehicles, tedy de facto již často rozpracované „projekty“, jichž jsou pozemky součástí.

Za pozornost jistě stojí také daňový aspekt věci: aniž bychom se nyní pouštěli do podrobnější analýzy, je na místě poznamenat, že na podobné transakce často český daňový systém nedosáhne. Ba co více, čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, která by se uplatňovala, pokud by šlo o přímý převod pozemku, stát v roce 2020 zrušil.

Podstatné ovšem je, že v posledku takřka není možné zjistit, za jaké ceny se vlastně stavební pozemky určené pro nové developerské projekty obchodují. A to je problém hned z několika důvodů.

Zaprvé, zabraňuje to vytvoření daňového systému, který by skutečně zohledňoval atraktivitu lokality a tržní ceny. Zadruhé, město není schopno určit, nakolik mají jeho investice do infrastruktury vliv na růst hodnoty přilehlých pozemků soukromých vlastníků. Samo se navíc v prodejích řídí oficiálním daty, která dostatečně nezohledňují tržní aspekt. Zatřetí, dostupná zahraniční data a studie ukazují, že právě růst cen pozemků a nadměrné investice do nich jsou jedním z hlavních důvodů růstu cen bytů, a následně tedy i nájmů.

Ceny bydlení zvyšuje především nárůst cen pozemků

Mezinárodní studie zahrnující data ze čtrnácti vyspělých ekonomik zjistila, že 81 procent nárůstu cen bytů a domů mezi lety 1950 a 2012 padá na vrub rostoucích cen pozemků. Ve městech jako Berlín se v posledních patnácti letech ceny pozemků zosminásobily.

Cena nemovitosti se skládá ze dvou složek: ceny pozemku a ceny stavební struktury, jež na něm vznikne. To znamená, že hodnotu půdy by šlo de facto spočítat odečtením nákladů na výstavbu domu. Analýza cen ve Velké Británii z roku 2017 ukazuje, že zatímco hodnota půdy stoupala velmi výrazně, konstrukční náklady jen mírně.

Právě analýzy z doby kolem roku 2017 je důležité vzít do úvahy, neboť současná situace je vzhledem k pandemii a válce na Ukrajině poněkud specifická: až narušení dodavatelských řetězců a energetická krize způsobily výrazný nárůst stavebních nákladů.

Zástupci realitního trhu často argumentují, že ceny domů stoupají právě kvůli zvyšujícím se nákladům na konstrukci. Kritické studie posledních let však ukazují spíše opak. A do ohniska pozornosti tak navracejí právě cenu půdy.

Půdu se investorům vyplatí prostě držet

Podle výzkumníka zabývajícího se historií vlastnictví půdy Alexandera Dobesona tvoří tržní hodnotu potenciál a lukrativnost pozemku samého, nikoliv budova na něm stojící. „Budovy v čase na hodnotě klesají, zvlášť neinvestuje-li se do nich, hodnota půdy ovšem vesměs vzrůstá,“ vysvětluje. Zhruba od roku 2008 podle něj pozemky začaly v očích investorů být poměrně stabilní investice.

Antoine Paccoud se svým týmem Observatoire de l´Habitat mapuje ceny půdy v Lucembursku již více než deset let. „Naše data ukazují, že nárůst cen pozemků vždy předchází nárůstu cen nemovitostí,“ vysvětluje. Z jeho grafů je patrné, že náklady na stavbu sice stoupají, ovšem zdaleka ne natolik, aby vysvětlily výrazný růst cen domů.

A co tedy vůbec stojí za nárustem cen půdy? „V Lucembursku jsme zjistili, že hlavním důvodem je monopolizace trhu s půdou a transakce, které se na něm odehrávají,“ dodává. Developeři dle jeho slov argumentují tím, že výstavba je zdlouhavý a byrokratický proces, a tím pádem jsou nuceni skupovat půdu s velkým předstihem.

Právě v tomto duchu vydala před nedávnem své prohlášení také Build Europe, asociace zastupující developery a stavební firmy. Podle jejího šéfa, Marca Pigeona, je třeba nárůst cen nemovitostí dostat pod kontrolu tím, že se přestanou schvalovat ekologická opatření limitující využití půdy ve městech. Asociace tak reaguje na snahu řady měst více omezovat možnosti rozvoje pozemků. Kupříkladu Paříž prosadila cíl v příštích deseti letech omezit další zastavování půdy na polovinu.

Výzkum Antoina Paccouda ovšem naznačuje, že navzdory podobným politickým opatřením lucemburští investoři zdaleka nepotřebují skupovat tolik půdy, chtějí-li skutečně jen stavět. Naznačuje přitom dva jiné motivy. „Skoupíte-li značné množství půdy v určité oblasti, získáte monopolní postavení. Tím máte de facto kontrolu nad produkcí i nad cenami,“ uvádí.

Půda je ovšem také výhodné aktivum, jehož rostoucí cena společnosti zlepšuje hospodářské výsledky. Stačí ji držet, třebaže nevyužitou. Zvlášť v zemích jako Lucembursko, kde jsou velmi nízké daně z nemovitých věcí a žádná dědická daň. A co více: vlastník profituje z veřejných investic města, které hodnotu jeho půdy zvyšují — ať už jde o stavbu nové infrastruktury nebo o změnu pozemků v pozemky stavební.

Paccoud se svým týmem počítal ceny půdy stavebních pozemků, které mohou být využity pro stavbu rezidenčního bydlení. Jak sám potvrzuje: podobná data na evropské úrovni neexistují. To nás přivádí k jednomu z hlavních problémů analýzy toho, jak vlastně trh s půdou v evropských městech vypadá.

Na rozdíl od cen bytů a nájmů, dat o dostupnosti bydlení, jsou ceny půdy v podstatě neprozkoumaný fenomén. To je pozoruhodné o to více, že mají zcela zásadní vliv na výsledné ceny nemovitostí — a tím pádem i na celou krizi bydlení.

V čem se liší situace v České republice

Data od společnosti Deloitte ukazují, že cena pozemků pro komerční development v Praze od roku 2015 konstantně rostla — až na mírný pokles v posledních dvou letech zejména v případě prázdných pozemků. Je ovšem nutné uvést, že data zahrnují nejen rezidenční projekty, ale také kanceláře či polyfunkční budovy. Přesto není nárůst tak výrazný jako v případě velkých západních měst typu Berlín či Londýn. A současně není tak strmý jako růst cen bytů.

Vysvětlení to může mít hned několik. Český trh je — právě kupříkladu oproti Berlínu — specifický svou orientací na vlastnictví. Donedávna se drtivá většina nově postavených bytů nabízela k prodeji, až nyní se začali investoři více orientovat na pronájem. To znamená, že ceny bytů do velké míry ovlivňuje poptávka po nákupech, a státní a bankovní politika, které ji vyvolává. A nejde přitom pouze o lidi, kteří hledají vlastní bydlení.

Podle letos zveřejněné studie společnosti Dataligence se v České republice pronajímá přibližně 223 tisíc investičních bytů, které vlastní zhruba 71 tisíc majitelů. Společnost se zaměřovala na fyzické osoby vlastnící alespoň tři bytové jednotky. Nejvíce investičních bytů je předvídatelně v Praze a Středočeském kraji.

Britský ekonom Josh Ryan-Collins, autor knihy „Rethinking the economics of land and housing“, na historických datech názorně ukazuje, že ceny bytů v Británii začaly stoupat od 80. let jakožto důsledek deregulace hypotečních úvěrů. Vlády pak tento trend dál posilovaly politickými kroky, které podněcovaly nákup bytů.

Podobně na příkladu Irska ukazuje, že přestože se tam stavělo více než kdekoliv jinde v Evropě, ceny stoupaly. Poskytovalo se totiž příliš mnoho úvěrů. Tím tak mimo jiné vyvrací otřepaný argument, že nedostupnost bydlení vyřeší trh tím, že se bude více stavět. Česká republika patří mezi státy s nejmenším podílem nájemníků. A také mezi země, kde nejvíce hrozí vytváření cenových bublin.

Právě kupování bytů na investice tak může být jedním z důvodů nárůstu cen bytů — strmějšího než cen půdy. Milan Roček z Dataligence poskytuje ještě další vysvětlení: „Data o cenách zpravidla zahrnují pozemky, které byly zobchodovány před mnoha lety. Pozemků pro velké developmenty, které aktuálně sledujeme v Praze, se již aktuální transakce na trhu příliš netýkají,“ vysvětluje. Developeři jsou dnes dle něj výrazně stabilizovanější a mají půdu již nakoupenou.

Je třeba začít analyzovat data

Finanční analytici zabývající se evropským realitním trhem, které jsme oslovili, vysvětlují, že metod, jak se ceny pozemků vypočítávají, je tolik, a data z jednotlivých zemí jsou natolik odlišná, že se srovnávání vyhýbají. Komparativními daty nedisponují ani instituce Evropské unie.

Přitom právě v unijních dokumentech najdeme celou řadu zmínek o potřebě data mapovat. Kupříkladu ve zprávě o zdanění půdy a jejího využití Evropské agentury pro životní prostředí jako jedno z hlavních doporučení ukládá sestavení databáze mapující ceny na evropské úrovni.

„Rozdílné způsoby výpočtu poukazují na nedostatek jednotných dat na evropské úrovni. Je zapotřebí vytvořit databázi mapující ceny pozemků a nemovitostí s cílem umožnit jejich komparaci,“ píše se v ní. Studie přitom vyšla už v roce 2010, tedy před třinácti lety.

Přestože v jednotlivých zemích existuje celá řada indexů zahrnujících ceny půdy, jejich výpovědní hodnota bývá omezená. Nejčastěji najdeme výpočty z dat o nabídkách uveřejněných realitními kancelářemi, ta ovšem nezohledňují skutečné ceny nakonec realizovaných prodejů. Výrazně se také liší data mapující prodeje půdy pro stavbu rodinných domů od těch pro velké developerské projekty.

Právě data o cenách pozemků pro rodinné domy zpracovává Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd — a to na základě údajů od bank. Podle něj se ukazuje, že ceny pozemků v České republice v posledních letech stabilně rostou. A v porovnání s indexy pro byty a rodinné domy rychleji.

Jednotlivé státy většinou pracují s daty založenými na údajích z kupních smluv, tedy skutečně realizovaných transakcí. Ale i v takových případech se mohou ty registrované od skutečných cen na trhu lišit.

Příkladem za všechny je Praha. Město nabízí v online aplikaci takzvanou cenovou mapu, podle níž vypočítává cenové hladiny jednotlivých pozemků. V naší vizualizaci dat z cenové mapy lze vysledovat, v jakých pražských lokalitách jsou pozemky nejdražší.

Jde de facto o jediná veřejně dostupná data k cenám jednotlivých pozemků. Ty jsou vypočítávány na základě informaci od katastrálního úřadu, který eviduje veškeré smlouvy týkající se prodejů nemovitostí včetně kupních cen.

Problém je ovšem v aktuálnosti dat — tedy v tom, že se výpočty pro ceny některých pozemků logicky zakládají na historických datech. Zejména pozemky ve vlastnictví města ne vždy odpovídají jejich skutečné hodnotě.

Znalost dat je nutným předpokladem účinné regulace

Experti na daňové systémy napříč Evropou upozorňují, že pro jakékoliv uvažování o zdanění pozemků na základě jejich skutečné hodnoty, jsou zapotřebí právě neustále aktualizovaná data. „Dánsko se pokusilo podobný systém zavést, ale v řadě zemí se setkáváme s námitkami, že vypočítávat tržní hodnoty pozemků je příliš drahé a byrokraticky obtížné,“ vysvětluje výzkumník působící na kodaňské univerzitě Alexander Dobeson.

„Data o cenách se těžko analyzují, neboť je ovlivňuje celá řada různých faktorů — kupříkladu hodnota investice je do velké míry tvořena předpokládaným příjmem, který stavba vygeneruje,“ vysvětluje Tom Leahy, expert analytické společnosti MSCI.

Developeři se na trhu utkávají o stavební pozemky na základě toho, jaké příjmy očekávají ze svých projektů. To má důsledky pro to, co se vlastně ve městech staví. Kupříkladu investice do menších zařízených bytů, které se krátkodobě pronajímají studentům či lidem hledajícím jen střednědobý nájem, podle dat slibují řádově vyšší výnosy než dlouhodobé pronájmy. Investor tak samozřejmě zvažuje, zda se více vyplatí stavět kanceláře, byty k prodeji či byty k pronájmu.

Podle Toma Leahyho jsou navíc ceny pozemků vysoce nestabilní. Trh s pozemky je totiž výrazněji než jiné trhy definován příležitostmi k nákupu. „Nefunguje to tak, že byste měli nějaký objem pozemků, který obchodujete na pravidelné bázi,“ vysvětluje.

Zatímco budovy či byty jsou podle něj kupovány s cílem přímých výnosů, nákupy pozemků jsou spíše spekulativní aktivitou. V městech jako Paříž, kde je prázdných dostupných pozemků již jen málo, tak investice proudí spíše do rekonstrukcí stávajících staveb.

To se pomalu začíná projevovat také v Praze. Podle Milana Ročka ze společnosti Dataligence, která mapuje ceny bytů a nové developerské projekty, se zvyšuje počet rekonstrukcí starších činžovních domu v užším centru, v brownfieldech či dostavby v prolukách. „Nabídka se přesouvá z periferie do širšího centra. Před patnácti lety se stavělo hlavně na zelené louce a v okrajových částech Prahy, teď se konečně daří zaplňovat rozvolněnost města, zejména brownfieldy,“ říká.

Státy i výzkumníci napříč Evropou si začínají uvědomovat, že pro řešení nedostupnosti bydlení jsou pozemky a nakládání s nimi zcela zásadní. Cena pozemků má přímý vliv na to, zda je vůbec možné uvažovat o stavbě dostupného bydlení — anebo zdali se budou ve městech stavět zejména luxusní byty k prodeji či kancelářské bloky.

Stále více se také ovšem začíná hovořit o tom, jak je nastavený současný daňový systém. Podle výzkumníka Paq Research Jakuba Komárka u nás tvoří daně z nemovitostí (tedy daně z vlastnictví pozemků i budov) ani ne jedno procento příjmů velkých obcí nad sto tisíc obyvatel.

Současný systém přitom nebere vůbec v potaz hodnotu pozemku — jednoduše řečeno: stejná daň platí pro pozemek na Pařížské ulici jako pro celý zbytek Prahy 1. Pro uvažování o tom, jak lze nastavit systém spravedlivěji, je přitom zásadní vědět, jakou mají pozemky vůbec hodnotu. A tato data zde chybí.

Článek vznikl v rámci sítě „Urban Journalism Network“, což je projekt podporovaný organizací Arena for Journalism in Europe. Síť zahrnuje média, která se zabývají tématy podstatnými pro evropská města, a vznikla jako pokračování projektu Města v pronájmu oceněného Evropskou novinářskou cenou. Investigativní série „Ground Control“ byla finančně podpořena nadací Journalismfund Europe, fondem Investigative Journalism for Europe (IJ4EU) a programem Stars4Media.