Jak na volné byty. Několik příkladů ze západních zemí

Nedostatek bytů, narůstající ceny, rostoucí počet spekulativních bytů, to zdaleka nejsou jenom české problémy. Milan Smrž popisuje, jak se je pokoušejí řešit v některých západoevropských zemích a s jakým úspěchem.

Volné, neprodané či nepronajaté byty slouží svým majitelům jako investice v blahé víře, že ceny nemovitostí a jejich pronájmů stále porostou. To se ovšem kdykoliv může ukázat jako nepravdivý předpoklad. Nic neroste nade všechnu míru.

Prázdné byty nejsou pro veřejnost ani pro investory žádným přínosem. I když byt není pronajat, stále vyžaduje náklady. Je třeba zaplatit nejen daň z nemovitosti a úroky z úvěru, ale i náklady na elektřinu a topení, které ani ve volném bytě nejsou podle současných pravidel pro rozpočet energetických nákladů nulové. Všechny tyto náklady jsou předběžnými výdaji a měly by být uvedeny v daňovém přiznání. Tyto předběžné výdaje je ale třeba doložit, pakliže si tyto náklady bude chtít majitel bytu nebo objektu odečíst jako způsobilé náklady.

Zde je ale háček, který platí jak v českém, tak i v německém daňovém právu. V případě prázdného bytu musíte správci daně prokázat úmysl, že chcete prázdný objekt pronajmout. Pakliže tak věrohodným způsobem neučiníte, nemohou se náklady na prázdný byt stát uznatelnými náklady ve smyslu daňového zákona. Většinou platí, že čím déle je dům nebo byt volný, tím podrobněji bude daňový úřad údaje kontrolovat. Zájem nemovitost pronajmout můžete prokazovat kopiemi inzertních novin nebo internetových stránek, účty od realitních makléřů, evidencí nákladů na opravy a renovace či protokoly z jednání s klienty.

Zurich-2526618_960_720V největším švýcarském městě Curychu není volný prakticky žádný byt. Foto Pixabay

Německý daňový úřad také bude zkoumat, zda odmítáte snížit nájemné nebo že nemovitost nebyla dlouhodobě renovována. V tom případě by opět náklady na volný byt neuznal jako způsobilé. Daňové úřady jsou tedy vhodnými nástroji, které mohou přispět ke snížení počtu dlouhodobě volných a nepronajatých bytů.

Odlišný je švýcarský pohled. Ve Švýcarsku jsou vlastněné byty zdaněny v každém případě, ať jsou pronajaty, bydlí v nich majitel nebo jsou prázdné. Jsou zdaněny podle velikosti fiktivního nájmu. Tato hodnota se vypočítá na základě ceny pozemku a hodnoty budovy a musí činit alespoň 60 procent tržní hodnoty. Tato částka (Mietwertbesteuerung) je připočtena k dalším příjmům a zdaněna.

V největším švýcarském městě Curychu není volný prakticky žádný byt. Ve švýcarských vesnicích je volných od jednoho do 2,5 procenta třípokojových a dvoupokojových bytů, ale v Curychu pouze 0,25 procent. Ve švýcarské demokracii český odpor proti kontrole obsazenosti bytů neexistuje, zato zde mají celkem sedm povolených způsobů, jak tuto skutečnost ověřovat. Mezi ně patří záznam stavu vodoměrů a elektroměrů nebo kontrola, zda je byt inzerován. Díky zdanění nemovitostí se nevyplácí nechávat byt či nemovitost neobsazenou. Zdanění se promíjí pouze v případech, kdy je objekt zřetelně neuživatelný.

V únoru 2018 zpřísnil městský senát v Berlíně pravidla pro prázdné byty pro ty majitele, kteří nechávají své byty volné, aniž by je pronajali. Po třech měsících (bývalo to půl roku) musí majitel zaplatit pokutu ve výši několika tisíc euro. Peněžitý trest majitelé nakonec zaplatí, protože doufají, že nájmy stále porostou. Je ale pravděpodobné, že až budou chtít byt pronajmout, upraví nájem tak, aby prostředky na pokutu získali zpět. Začarovaný kruh. V současné chvíli není žádná přesná statistika známá, ale počet volných bytů je nízký, odhaduje se na 1,1%, což v Berlíně představuje 18.000 bytů.

Ani v Rakousku není příliš jasno. V 80. letech minulého století zamítl rakouský ústavní soud výběr daně z volných bytů ve Vídni. Argumentoval, že dávka je příliš vysoká a odporuje tak zásadě rovnosti. Městské zastupitelstvo ale tvrdilo, že poplatek musí být vysoký, aby se na trh dostalo více bytů. V Innsbrucku se přesně neví, kolik zde je volných bytů, odhady se pohybují mezi jedním až třemi tisíci.

V rakouské spolkové zemi Vorarlberg (388 tisícobyvatel) se odhaduje míra neobsazenosti na dva tisíce bytů. Země zahájila projekt „Bezpečný pronájem“, aby povzbudila majitele domů. Pokud nejsou nemovitosti pronajaty, je to ve většině případů proto, že se vlastníci nebo majitelé vyhýbají problémy s nájemníky, že vnímají nájemní práva jako příliš komplikovaná či jim vadí vysoké zdanění nebo byrokracie. Na druhé straně, v provedeném průzkumu 85 procent uvedlo, že chtějí nemovitost pronajímat, když by se v těchto bodech něco změnilo.

Na základě výsledků studie chce nyní vláda Voralbergu zvážit, jaká opatření jsou možná, a počítá se součinností s federální vládou. Guvernér Wallner říká, že nájem je příliš komplikovaný; nikdo tomu už nerozumí, takže systém potřebuje zjednodušení.

A co si myslíte vy? Diskuse (0 příspěvků)

Pro vložení příspěvku musíte být zaregistrováni a přihlášeni.