Nepodvolit se a bydlet. Hledači cest, jak se vymanit z trhu s nemovitostmi
Barbora BakošováStále nedostupnější bydlení a nechuť politiků situaci řešit nutí obyvatele k přemýšlení, jak by se mohli rostoucím cenám nájmů a bytů na neregulovaném trhu vzepřít. S jedním z řešení přišla iniciativa Sdílené domy.
Dostupné bydlení začíná být v České republice protimluv. Ceny nemovitostí prudce rostou a splácet hypotéku nebo platit vysoký nájem je pro stále více lidí skutečný problém. Proč? Bytová otázka — jak jsme ukázali v předchozích dílech seriálu — zůstala čistě v rukách trhu.
V bezvýchodných situacích jako je tato, se však obvykle najde někdo s neotřelým nápadem, někdo, kdo se nechce zavedené mašinérii podvolit. Lidé, kteří neohýbají před drsným trhem s nemovitostmi záda.
Jednou z takových iniciativ je sdružení Sdílené domy, které se snaží nastartovat projekt dostupného nájemního bydlení, založený na budování sousedských vazeb, demokratickém rozhodování a politickém přesahu. Jejich představa tolerantní komunity stojí na odmítání rasismu, sexismu a homofobie. Praktickou podstatou nápadu je pak společný nákup nájemního domu v širším centru Prahy, v němž má obyvatelům do budoucna systém promyšlených pravidel zajistit nižší než tržní nájem.
Spolek má nyní šestnáct členů a členek ve věku kolem třiceti let, navzájem se dobře znají, zajímá je aktivismus a o projektu začali společně přemýšlet v roce 2015. Spojuje je nejen potřeba bydlet, ale i nechuť k tomu, jak funguje trh s nemovitostmi. Společně chtějí vytvořit prostor solidárního a dostupného bydlení, který odolá trhu i změnám politické garnitury. A vytvořit přitom komunitu, která bude společně život v domě rozvíjet,
„Naším hlavním úkolem je zaručit, aby se žádný z domů, které si koupíme, nedostal zpět na trh. Jenomže v tržním systému nemůžeš říct, že nechceš, aby se dům v budoucnu prodal. Takže jsme kvůli tomu museli vytvořit složitou strukturu s několika právními subjekty,“ říká Tomáš Němeček, jeden z členů iniciativy.
Sdílené domy založily zastřešující organizaci a družstvo. Zatímco členy družstva budou nájemci budoucího domu, organizace spojí všechny další sdílené domy, které se budou chtít v budoucnu přidat. V jejích stanovách pak budou zanesena pravidla pro fungování, kterými se budou muset řídit další domy. Poslouží jako pojistka proti případnému zneužití — například situacím, kdy bude chtít část družstevníků dům prodat, anebo zvednout nájem.
Bydlení je sdílení
Koupit si společně celý dům a postupně ho opravovat a přizpůsobit svým potřebám je finančně méně náročné, než kupovat jednotlivé byty. Developeři je často nabízejí z výraznou marží. Komunitní pojetí projektu předznamenává, co všechno může vzniknout: společné prostory jako kuchyně, obývák či dílna, ale i kavárna či sociální podnik, otevřený veřejnosti.
„Hledáme dům před rekonstrukcí, budeme si ho chtít opravit sami. Nájemní domy jsou levnější než samostatné byty. Samozřejmě nám není po chuti, že bance zaplatíme hodně peněz, ale jinou možnost nemáme. Na druhé straně jsme přesvědčeni, že je projekt finančně stabilní, a že lidé budou mít o bydlení s nízkým nájmem zájem. Nemyslíme si, že by to mohlo finančně ztroskotat,“ říká další člen iniciativy Miroslav Nosek
V české společnosti dnes převládá touha po osobním vlastnictví. Až v posledních letech, kdy se podařilo popularizovat myšlenku sdílení, se začíná mluvit i o výhodách sdíleného bydlení, v němž se sousedská komunita, která přemýšlí o rozvoji domu a společných aktivitách, vzájemně podporuje. Je také ohleduplnější k přírodě. Spolubydlící se o své věci mohou dělit s ostatními, společně mohou využívat třeba pračku, nářadí nebo troubu — a přitom i něco málo ušetřit. Kdo sdílí, neroztáčí kola konzumu. „Máme v plánu sdílet co nejvíc, ne jen málo používané věci, ale třeba i auto,“ vysvětluje Tomáš.
Právě v této rovině úvah tkví rozdíl mezi Sdílenými domy a klasickými bytovými družstvy. Dnešní bytová družstva legislativně připomínají spíše osobní vlastnictví. Po družstvech lidé obecně moc neprahnou. Pro mnohé je členství v nich jen krokem ke koupi bytu a myšlenka společné péče o dům a rozvoje komunitního bydlení jim v lepším případě nic neříká, v horším je obtěžuje a děsí.
Ze společnosti se totiž víc a víc vytrácí chuť důvěřovat lidem mimo rodinné kruhy a navzájem se podporovat, zintenzivňuje se naopak touha stáhnout se za zdi svého bytu. Český trh s nemovitostmi tento stav posilňuje — developerské projekty vznikají podle léta neměnného mustru, který nějakému utužování sousedských vazeb nenahrává.
Sdílené domy jsou v principu bližší nájemnímu bydlení, protože obyvatelé domu nevlastní žádnou jeho část, ale platí nájem. Každý nájemník tak má jistotu pravidelné nízké sazby, zároveň se ale, podobně jak v klasickém podnájmu, může kdykoliv odstěhovat. Vedle toho jsou sousedské vztahy postaveny na společném rozhodování, v němž má každý hlas stejnou váhu. Nemůže se tak stát, že o fungování domu rozhodne jenom jeden člověk anebo úzká skupina lidí, shoda musí najít všichni.
V tom se Sdílené domy liší od dalšího zajímavého modelu společného bydlení, německého Baugruppe. I v tomto případě se lidé spojují, aby obešli developery a společně s projektantem si navrhují bydlení, které je postavené na vzájemném sdílení a tvorbě komunity. Budoucí dům je pro ně šitý na míru. Pozemek i výstavbu si financují společně a společně splácejí případný úvěr. Každý je však vlastníkem svého bytu a může ho kdykoliv prodat, což je opak toho, co chtějí Sdílené domy.
Inspirace z Německa
Říká se, že lépe je něco dobře ukradnout, než špatně vymyslet. Ani Sdílené domy nezačínají s nepopsaným papírem. Inspiraci čerpají z rovněž německé sítě Mietshäuser Syndikat, která dnes v Německu sdružuje sto dvacet sedm domů a působí již od první poloviny devadesátých let dvacátého tisíciletí.
Členové jednotlivých družstevních domů jsou vzájemně propojení, pravidelně se setkávají na celorepublikových sněmech, zároveň jsou však samostatní a o záležitostech svého domu rozhodují sami.
Německá zkušenost ukazuje, že nejtěžší je právě startovací fáze projektu — nalézt vhodnou právní subjektivitu, sehnat dostatek finančních prostředků na nákup prvních domů, vyřídit půjčku.
Hypotéka od banky je pro iniciativu nevyhnutelná, bez ní by na nákup nesehnala dostatek peněz. Pomoct si ale chce i vlastními úsporami a půjčkami od dalších lidí, kterým nabídne výhodný úrok. Prvních několik let bude nájem sloužit jenom na splácení úvěru. Po nějaké době však poputuje do takzvaného solidárního fondu, který má finančně pomoct při nákupu dalších domů a snížit objem peněz, které je třeba půjčovat od banky.
Sdílené nájemné bude vždy nižší než tržní nájemné. Projekty v německém Mietshäuser Syndikat se ho například na začátku snaží nastavit na dvou třetinách tržní ceny. Pokud k tomu nejsou vážnější důvody, nájem se nezvedá. Maximálně mírně roste společně s inflací. „Nikdy se nestane, že by nájemníci po splacení dalších půjček přestali platit nájem. Když se splatí půjčky, nájemné se začne ukládat do solidárního fondu pro další projekty. Čím je síť větší, tím je schopna dávat do fondu více peněz a tím lépe se dokáže dále rozšiřovat. Takže když je domů hodně, mají více peněz a pomáhají si,” vysvětluje Miroslav Nosek.
A co když někdo nebude mít z různých důvodu na nájem, čímž ohrozí i samotné splácení úvěrů družstva? „Chceme fungovat jako komunita, to znamená, že se lidé o sebe budou schopni navzájem postarat a pomoct si. Zvažujeme, že zavedeme fond, ze kterého by se platil nájem v případě, že někdo onemocní nebo ztratí práci,“ popisuje Miroslav.
Hned, co bude založena organizace a družstvo, čeká iniciativu hledání vhodného domu. Chce ho koupit od soukromého vlastníka, aby nepřispívala k zmenšování obecního bytového fondu, ale raději ukrajovala z realitního trhu.
Jaké překážky stojí iniciativě v cestě, se ukáže. V některých německých městech podporují Mietshäuser Syndikat i místní politikové, kteří mu nabízejí opuštěné budovy. V České republice bude nejprve nutné změnit převládající způsob uvažování o bydlení — udělat z něj základní právo, propojit jej s hodnotami rovnosti, důstojnosti, solidarity a péče.
Cesta, kterou se vydaly Sdílené domy, však není pro každého. Ne všem může například vyhovovat, že si dům budou opravovat sami a žít tak několik let v jakémsi provizoriu. Takovýto počin vyžaduje jistou dávku odhodlání a zápalu. A i samotné sdílení umí být náročné: vyžaduje promyšlená pravidla, ale samozřejmě i vystavení svých vlastních potřeb potřebám ostatních a mimořádnou schopnost dohodnout se.
Ke spravedlivému bydlení
Trh současné vysoké ceny bydlení nevyřeší, protože za ně nese odpovědnost. Z bydlení se stalo zboží, s nímž se spekuluje, obchoduje na mezinárodních trzích, bere se jako investice. Opustila se představa, že má být právem pro všechny skupiny obyvatel, ne jenom pro ty, které na něj v deregulovaném tržním systému dosáhnou.
Současná bytová krize přitom odhaluje konflikt přístupů: pro jeden je bydlení nástrojem ekonomického zisku, pro ten druhý základní potřebou, od níž se odvíjí jistoty a spokojenost lidí. To, kde a v čem lidé bydlí, přitom do velké míry zrcadlí, jakým způsobem o ně stát pečuje. Stát a obce mají velký podíl na vzniku tohoto problému, ale zároveň bez jejich zapojení není možné nalézt komplexní řešení.
Nastavení dobré bytové politiky, opírající se o dostupné bydlení, je sice tím hlavním nástrojem, jak zpřístupnit kvalitní a jisté bydlení pro všechny vrstvy společnosti, ale není jediným. I sami lidé můžou vzít situaci do vlastních rukou a čelit nekontrolovanému realitnímu trhu. Dosavadní zkušenosti iniciativy Sdílené domy však ukazují, že nalézt způsoby, jak budovy „stahovat“ z trhu, není vůbec jednoduché.
Zahraniční praxe naopak dává naději, že to není marná snaha. Pokud nebudou klást obce a stát takovýmto iniciativám překážky, můžeme se k spravedlivému bydlení dopracovat o něco rychleji.