Neziskový trh s byty

Sladit bytovou politiku, zájmy nájemníků i majitelů domů patří k nejtěžším problémům a pouhá regulace nestačí. Existuje ovšem i možnost vzniku neziskových bytových organizací.

Fotoportr_t_ii

Václav Klusoň

16.06.2010 11:37

138779_mediafax_richard_radim

Bez nové státní výstavby bytů se tržní ceny po úplném odstranění regulace stanou neúnosnými. Tomu je třeba předejít, trh ovšem zachovat. Foto Richard Radim, Mediafax

Obhájce nájemníků, poslanec ČSSD Stanislav Křeček poskočil v nedávných volbách z osmnáctého místa díky preferencím a ve Sněmovně je znovu. Jeho voliči vědí, že se blíží konec období regulovaného nájemného, a mají z dalšího vývoje obavy.

Sociální demokraté se zároveň hlásí k solidaritě, subsidiaritě a sociální spravedlnosti a zároveň k tržní ekonomice; nemohou proto deregulaci pojmout jen jako administrativně-právní akt, nýbrž musí pro ni hledat přijatelný postup, který je tržně konformní. Žádný z kroků, které tato strana – ať jako strana vládní, či opoziční – v oblasti deregulace nájemného podnikala či podniká, nebylo však možno takto označit. A právě v tom byl, a stále je, její hlavní problém v oblasti bytové politiky.

Regulace stále prodlužovaná
Koncepci státní bytové politiky schválila vláda vedená Jiřím Paroubkem v březnu 2005 s cílem dosáhnout uspokojující míry dostupnosti bydlení pro všechny skupiny obyvatelstva. O rok později byl přijat zákon o deregulaci nájemného. Z kompetentních míst zaznívala optimistická očekávání, že postupné zvyšování nájemného do roku 2010 bude nízké a že trh s byty neovlivní, že nenastane situace, v níž by se lidé museli stěhovat, protože si nemohou dovolit v současných bytech bydlet. Tehdejší ministr pro místní rozvoj Radko Martínek byl dokonce 28. června 2006 v Hospodářských novinách přesvědčen o tom, že „nájemné po deregulaci nedosáhne ani povoleného maxima".

Dnes již víme, jak to dopadlo, resp. dopadá. Topolánkova vláda proto regulaci pro některá města prodloužila až do roku 2012, někde dokonce do roku 2013. Kromě podstatného zhoršení životních podmínek, zejména pro mladé lidi a seniory, byl dalším důvodem pro zpomalení deregulace nedostatek menších bytů. Vzpomínám si na naivní očekávání politiků, že lidé, kteří si uvolněné nájemné ve svých bytech nebudou moci dovolit, se přestěhují do menšího. Kupříkladu ministr Jiří Čunek v roce 2008 nájemníkům doporučoval, aby své byty vyměnili za menší a levnější. Přimlouval se však v Právu ze 12. července 2008 i za to, aby stát podpořil výstavbu sociálních obecních bytů, aby sociálně slabším rodinám přispíval na zvýšené nájemné. 

Rovněž pozdější ministr Rostislav Vondruška považoval prodloužení deregulace nájemného za důležitý sociální krok směrem k domácnostem, které by uvolněním nájemného byly postaveny do neřešitelné situace. Kladl jsem si tehdy otázku: odkud tito a další politici brali tak velký optimismus ve výsledek takto odsunuté deregulace? Co je opravňovalo k naději, že za dva tři roky bude situace jiná? Samozřejmě řada seniorů zemře, ovšem další přibudou a ani mnozí mladí v krátké době poctivým způsobem nezbohatnou natolik, aby si mohli zakoupit vlastní byt nebo zaplatit neregulované nájemné.

Majitelé domů odhadují ztráty z regulace na pět set miliard
Za této situace se zdálo, že jedinou profitující - a tedy i spokojenou sociální skupinou - budou majitelé domů. Nebylo však tomu tak. Podle před rokem zveřejněného stanoviska Občanského sdružení majitelů domů /Ekonomika iHNed.cz 2. 7. 2009/ bude nájemné po ukončení regulace v roce 2010 nebo v roce 2012 stále ještě o 20-60 % pod tzv. „cenou místně obvyklého nájemného“ a deregulované nájemné nepokryje náklady na prostou reprodukci nemovitostí. Zajímavé je, co si majitelé domů do těchto nákladů započítávají. Vedle výdajů na provoz, údržbu a opravy to jsou přirozeně i odpisy, avšak také náklady spojené s částečnou neobsazeností, soudními spory, nedobytnými pohledávkami.

Představme si dnes zcela hypotetický příklad, že nabídka nájemních bytů jednou převýší poptávku, že tedy ceny nájemného budou klesat a náklady neobsazenosti budou strmě růst. Komu pak budou majitelé domů tyto náklady účtovat? Trhu?

Podle jednoho odhadu majitelů domů způsobila regulace škody v rozsahu pěti set miliard korun, což je ztráta na obecním majetku způsobená privatizací nájemních bytů za zlomek jejich tržní ceny /iHNed.cz, 11. 6. 2009/. Majitelům se rovněž nelíbí snížení podílu nájemního sektoru na celkovém bydlení, které je důsledkem této privatizace, a proto Sdružení majitelů domů požaduje zastavení privatizace.

Náhrady vymáhají ve Štrasburku
Vlastníci domů však také kritizují úmysl ministerstva pro místní rozvoj podpořit výstavbu sociálních bytů. Namísto toho navrhují zavedení příspěvků státu na nájemné, které by podle nich představovaly zvýšení výdajů státního rozpočtu v rozsahu asi šest miliard korun. Kolem pěti tisíc majitelů domů se nyní u Evropského soudu pro lidská práva domáhá náhrady za regulaci nájemného, protože podle nich je tato regulace protiústavní. Majitelé domů by mohli na českém státu údajně vysoudit až desítky miliard korun.

K protiústavnosti regulace zaujal Ústavní soud stanovisko, že regulaci nájmů je možno považovat za protiústavní jen v určitém omezeném období. Podle poslance Stanislava Křečka tím vyjádřili přesvědčení, že „... část období regulace nájmů byla ve veřejném zájmu..., neboť bylo třeba transformovat dosavadní socialistické právo osobního užívání bytu na nájemní vztah“.

Omezení vlastnického práva nebylo takového rozsahu, aby zakládalo nárok na náhradu. Ustálil se právní názor, že ÚS takto omezeným obdobím rozumí léta 2002-2006, kdy se politici nebyli schopni dohodnout na regulačním zákonu. Ten byl přijat, jak již bylo uvedeno, až v roce 2006. Obecné soudy se však ani tímto rozhodnutím Ústavního soudu ve valné většině případů neřídí, protože se drží staré právní zásady, že nelze rozhodovat se zpětnou platností.

Nájemné je cenou za poskytovanou službu, kterou je pronajmutí bytu. Jde o takovou výši ceny, při níž se poptávka na trhu nájemního bydlení vyrovnává s nabídkou, proto se hovoří o rovnovážné tržní ceně. Regulace cen je naproti tomu autoritativním stanovením maximálních cen, jejichž překročení je zakázáno a jež se případně i trestá. V žádném případě nejde tedy o rovnovážnou cenu. Jejím úkolem je zabránit vysokému vzestupu nájemného, k němuž by jinak v důsledku neuspokojené poptávky nepochybně došlo.

Proto v okamžiku zrušení regulace skutečná cena při nezměněné nabídce značně převýší stanovenou maximální cenu. Tento postup je základem administrativně-právní metody deregulace. Pro pravicové liberální strany v tomto okamžiku proces deregulace většinou končí, protože podle nich se dále má každý o sebe postarat sám. Dvacet let trvající regulace nájemného ukazuje, jak obtížně řešitelný tento úkol je, přistupujeme-li k němu tradičními administrativně-právními metodami.

Tržně konformní způsoby deregulace
Politické strany, které se hlásí jak k tržní ekonomice, tak k sociálním hodnotám – u nás je takovou stranou právě ČSSD – by měly prosazovat tržně konformní formu deregulace, která je založena na odpovídajícím zvýšení nabídky nájemního bydlení tak, aby došlo k vyrovnání nabídky a poptávky. Průsečík křivek poptávky a nabídky označuje pak skutečnou rovnovážnou cenu, která se může při dostatečném rozšíření nabídky nájemního bydlení značně přiblížit původní maximální ceně. Zvýšení nabídky si ovšem vyžaduje investice, což může být v době hospodářské krize hlavní příčinou nezájmu politiků o takovýto postup deregulace.

Na druhé straně by však bytová výstavba tohoto typu se značným multiplikačním efektem mohla být pojata i jako významné protikrizové opatření.

Každý, kdo by chtěl deregulaci nájemného takto řešit, by musel být s to odpovědět na otázku, kde prostředky na takové investice vzít, kdo má být investorem, a posléze, kdo má nové nájemní byty provozovat. Dosavadní odpovědi politiků na tyto otázky nebyly příliš uspokojivé. Svého času Jiří Čunek vyzval města a obce, aby stavěly malé sociální byty. Takový apel by však dnes při rostoucím deficitu státního rozpočtu a státního zadlužování vyzněl do prázdna. Protože ve většině územních samospráv převažuje nálada spíše stávající bytový fond privatizovat nežli nový vytvářet, nehledě na to, že podle představitelů regionů by města a obce finanční prostředky na výstavbu nájemních bytů těžko hledaly.

Najdou se však prostředky na odškodnění majitelů domů, k němuž nás případně může Evropský soudní dvůr odsoudit? Ty se bezpochyby nalézt budou muset a je lépe s takovým rozsudkem počítat nežli se utěšovat, že k němu snad nedojde. Jednalo by se o desítky milionů, ne-li o miliardy korun. Rovněž by bylo nutno ve státním rozpočtu nalézt dalších šest miliard korun, pokud by došlo k uskutečnění návrhu majitelů domů na poskytnutí příspěvku těm, kteří nebudou moci deregulované nájemné platit.

Zaráží však dnes převládající ztotožňování malých nájemních a sociálních bytů. Proč mají být kupř. byty 2+1, 1+1 či garsoniéry označovány za sociální a jejich nájemníci za sociální případy? Kromě seniorů a mladých manželů mohou někteří, i poměrně dobře situovaní občané, preferovat střídmější a lacinější bydlení kupř. jen proto, že chtějí cestovat, vzdělávat se, investovat do stáří, spořit apod.  Proto levnější menší byty a nájemní bydlení by měly být trvalou a respektovanou součástí této infrastruktury. Nikoliv jen útočištěm sociálně slabých vrstev.

Nájemní bydlení v občanském sektoru?
Je-li víceméně jasné, že investorem nového bytového fondu má být samospráva, je zde otázka další: kdo by měl být provozovatelem nového typu nájemního bydlení. Pro tuto funkci nejsou stát ani obce vhodné. Zbývají jen družstva nebo občanské organizace. V prvním případě by však bylo nutno řešit účast seniorů jako družstevníků, z nichž mnozí by prostě ani na základní vklad neměli, a pro splácení dlouhodobého úvěru by vůbec nepřicházeli v úvahu. Státní i komerční sektor musíme tedy vyloučit; zbývá třetí, občanský sektor a jeho neziskové organizace.

„Neziskovost“ jako taková základní charakteristikou těchto organizací není. Je jí jejich „nevlastnický“ charakter. Proto se v literatuře často setkáváme s označením: nevlastnická organizace (non-proprietary organizations). Je to rozhodně označení příhodnější. Právě tato vlastnost by provozovatelům nájemního bydlení poskytovala záruku, že nově vybudované nájemní domy nemohou být privatizovány; nevlastnicko-neziskové organizace jsou vůči privatizaci zcela imunní. Nemohou být mimo tzv. neziskový sektor nikomu převedeny, tedy nemohou se dostat nejen do soukromých rukou, nýbrž ani do rukou státu či územních samospráv. Jsou trvalou součástí neziskového sektoru.

To má zásadní význam pro zachování instituce nájemního bydlení mimo soukromý sektor. Pokud by si obec, město, či stát vybudované nájemní domy ponechal ve svých rukou, byla by v duchu známé zásady soukromý vlastník-odpovědný vlastník velmi brzo na pořadu dne jejich privatizace a problém občanů, kteří by si nový byt nemohli v privatizaci koupit, by zůstal.

Zakončení procesu, jeho malá politická šance
Posledním krokem naznačeného schématu tržně-konformní deregulace nájemného by tedy bylo založení neziskových bytových organizací poskytujících pronájem bytů. Do těchto organizací by stát, případně samosprávné celky, vložily nově vybudované bytové kapacity a tyto neziskové organizace by pak s nimi hospodařily podle zásad, o nichž byla řeč. Stát by vybudované byty zpravidla převedl do nově založené neziskové organizace bez dalších nároků na splacení investovaného kapitálu, pouze se závazkem, že tento majetek je výlučně určen k nájemnímu bydlení. Pro stát by to tedy byla investice bez finanční návratnosti. Její prospěšnost, a tedy i jakási sociální návratnost, by však spočívala ve vyřešení obtížného úkolu deregulace nájemného ku prospěchu všech.

Dosavadní majitelé domů by v opravdovém tržním nájemném nalezli prostředky pro úhradu svých nákladů a pro dosažení odpovídajícího zisku i spolehlivou informaci pro hodnocení svých dalších záměrů. Pro mnohé dnešní nájemníky by se nájemní bydlení stalo dostupnějším a obešlo by se bez řady současných problémů, zejména soudních sporů a bylo by jim účtováno skutečné tržní, nikoliv „v místě obvyklé“, nájemné.

Jak však již bylo řečeno, zvýšením nabídky na nájemním trhu by se nepochybně výše nájemného snížila. Mohl by tak být problém nájemního bydlení vyřešen k relativní spokojenosti všech, tedy nejen ku spokojenosti nájemníků a majitelů domů, nýbrž i soudů, kterým by se snížila agenda, protože by nemusely rozhodovat o výši tzv. „tržního“ nájemného v obcích, řešit složité spory, suplovat trh. Na scénu by totiž vstoupil opravdový bytový nájemní trh. Avšak i politikům by se naznačený způsob deregulace nakonec vyplatil. Svůj „podíl na zisku“ plynoucího z uplatnění varianty tržně konformní deregulace nájemného by totiž inkasovali v podobě vyššího stupně sociálně-politického smíru ve společnosti i větší důvěry voličů v politickou reprezentaci.

Tržně-konformní způsob deregulace nájemného je tedy daleko složitější a náročnější úkol, než ten, který představuje administrativní forma deregulace. Vyžaduje si institucionální zabezpečení a morálku.


A co si myslíte vy? Diskuse (2 příspěvky)

Dušan Radovanovic - Praha

Středa, 16.Června 2010, 17:27:0

Řekl bych, že v debatě o bydlení a (de)regulaci nájemného se jaksi zapomíná na to, že i bydlení v regulovaném nájemném je mnohdy vlastně výhra a že v daleko nejhorší situaci jsou ti, kterým nespadnul do klína ani byt vlastní, ani ten s regulovaným nájemným. Jejich právo na bydlení nehájí jaksi nikdo. Jejich situaci by paradoxně mohla deregulace cen prospět. Samozřejmě výstavba sociálních bytů na neziskové bázi nastíněná autorem článku je jistě správnou cestou, obávám se však, že bohužel na dlouho velmi nereálnou. Ostatně problematiku bytové politiky ignorovaly levicové strany dosud v podstatě svorně s těmi pravicovými. Nikdo se o její řešení ani pořádně nepokusil.

Aaaprofil

Saša Uhlová - novinářka, Praha 3

Dušan Středa, 16.Června 2010, 20:45:1

1) Přestěhovali jsme se s rodinou s regulovaného nájmu do neregulovaného, neboť jsme na ten regulovaný už neměli. Byt byl sice větší a také asi záleží na tom, jakou rychlostí kde deregulovali, ale představa nějakých směšně malých regulovaných nájmů je mýtem.
2) V Praze je řada prázdných domů a bytů. Často se jedná o domy, které jsou ve vlastnictví soukromých majitelů. V některých nikdo nebydlí už deset, patnáct let. Majitelé mají v nemovitostech uložené peníze, ale často nestojí o to, aby se museli starat o nájemníky. V takovém případě nevím, jak by deregulace pomohla. Tedy nejsem sice v zásadě proti deregulaci (s možností dožití starých lidí, kterým bych to zmrazila), i proto, že je nespravedlivá, jen si nemyslím, že by sama o sobě zlepšila současný stav.

Pro vložení příspěvku musíte být zaregistrováni a přihlášeni.