Stavební právo nepotřebuje další restrikce ani uvolnění

Povede rapidní zrychlení povolování staveb k dostupnějšímu bydlení pro všechny? Anebo je nutné novou výstavbu přísněji regulovat? Tyto otázky nejsou především šťastně položené.

Předmětem ožehavých diskusí je v současnosti stavební právo a jeho plánovaná reforma – vznik nového stavebního zákona, který má prý rapidně urychlit povolování staveb a tím podpořit výstavbu bytů. Mluví se hodně o tom, že za současné situace trvá povolování větších bytových projektů reálně i přes deset let.

O velmi nešťastné praxi v současném schvalování staveb bylo napsáno už mnoho článků. Nepovažuji za nutné zatěžovat čtenáře všemi právními a technickými detaily projektování a přípravy staveb, nicméně bych rád zmínil největší brzdy stavebního řízení, se kterými se ve své projekční praxi setkávám. Respektive – zdůraznil bych tu nejspíše nejproblematičtější část: získávání závazných stanovisek dotčených orgánů a souhlasů dotčených vlastníků.

Dotčené orgány státní správy (například odbory životního prostředí, hygieny, dopravy...) mohou na stavební záměry uplatňovat svoje maximální požadavky, a to i bez ohledu na ostatní zájmy. Veřejný zájem by měl být výsledkem nalezení rovnováhy mezi dílčími zájmy. Není to žádný idealismus, vycházím z podstaty věci. V současné praxi se ale veřejný zájem štěpí na mnoho partikulárních zájmů prosazovaných ve své maximální míře, které se často dostávají i do rozporu.

Proti jejich stanoviskům také není reálná možnost právní obrany. Jedinou možností v případě nesouhlasu nebo podezření na úřední zvůli je požádat o povolení stavby i s nesouhlasnými stanovisky, nechat si stavbu zamítnout a pak se proti tomuto zamítnutí odvolat. S tím většina investorů zcela pochopitelně nesouhlasí. Proto my projektanti a investoři s námi trávíme měsíce a roky času přepracováváním projektů, aby se vešly do „džungle“ úředních požadavků – předem nezjistitelných a se stále se měnící metodikou.

Oproti tomu stojí plánovaná reforma stavebního zákona. Její podstatou je právě omezení, až eliminace moci dotčených orgánů. Má být zavedena fikce souhlasu, tedy pokud se dotčený orgán do stanovené lhůty nevyjádří, má se za to, že jeho stanovisko je kladné.

Podle mého názoru a také názoru mnoha odborníků a odbornic je to ukázkový příklad přístupu ode zdi ke zdi. Není pochyb o tom, že současná praxe povolování staveb je neudržitelná a vyžaduje zásadní změnu. Tou nabízenou změnou je ale „zhasnutí světel“. Nabízí se paralela s divokým přechodem na volný trh v 90. letech. Nejenže tu vzniká korupční potenciál u spřízněných žadatelů úřady záměrně „prokoučují“ i zásadní stanoviska –, ale stále jim zůstává možnost menší stavebníky přetěžovat až šikanovat úředními požadavky.

StavbaJak omezit riziko stavby předimenzovaných nebo architektonicky nevhodných domů? Foto WMC

Podstatnější ovšem je, že v případě fikce souhlasu mohou být zanedbány i důležité veřejné zájmy. U zdravotní nezávadnosti bydlení či požární ochrany problém nevzniká. Projektant, který byť i na nátlak investora vyprojektuje technicky nevyhovující dům, nese riziko všech případných škod. Opravy, nebo dokonce následky na lidském zdraví či životech mohou být pro projektanta likvidační. Hrozí i trestní stíhání. Proto je očekávatelné, že projektanti si budou rizik vědomi a sami ve svém zájmu nedopustí stavbu domu, kde jsou lidé zbytečně obtěžování hlukem nebo se z něj při požáru nedá utéct.

Horší situace je u méně technických, pro veřejný zájem však důležitějších aspektů: památkové péče a kapacity místa, kterou by mělo hlídat územní plánování. Fikce souhlasu památkářů nebo orgánu územního plánování (pokud jeho funkci nedokáže plnit stavební úřad) hrozí výstavbou předimenzovaných nebo architektonicky nevhodných domů. Jak asi potrestat projektanta nebo developera za to, že z nového bytového komplexu každé ráno vyjíždí příliš mnoho aut? Naúčtovat mu koupi tramvajenky pro všechny obyvatele místa?

Developeři na krátké šňůře
V diskusích na levici mnohdy vzniká dojem, že povolovací proces staveb není třeba řešit. Obzvláště když dnešní praxe přece drží nenasytné developery na krátké šňůře, jinak by zastavěli předraženými bytovými projekty každičký volný kousek místa. Jenže stejně drží na krátké šňůře – či spíše v klinči – všechny zájemce o všeobecně dostupné bydlení, obce coby investory sociálního bydlení i družstva a komunity.

Krom toho, navrhovaná reforma nijak neřeší další významnou překážku schvalování staveb: totiž vypořádávání požadavků dotčených soukromých vlastníků (například sousedů). Pokud třeba vzniká velký developerský projekt, jeho investor může stále tlačit na menší nebo veřejné sousedící investory – třeba s cílem donutit je k odprodeji jejich pozemků. Může obstruovat svůj nutný souhlas s napojením na dopravní infrastrukturu a inženýrské sítě. Anebo může napadat projekt a docílit jeho zrušení třeba kvůli nepřesně formulované větě v technické zprávě.

Právě vyjednávání se soukromými subjekty je tou příčinou, která nese největší vinu na protahování příprav staveb i na více než deset let. I u závazných stanovisek úřadů je situace příznivější, a to díky tomu, že jsou nároková. Pokud projekt splňuje podmínky (jakkoliv složité a měnící se), závazné stanovisko nelze nevydat.

Další, mnohem důležitější problém rovněž zůstává neřešený. Při aktuálně platné novele stavebního zákona byla ze stavebních řízení vyloučena veřejnost. Takto to zůstává. Dle dřívější praxe připomínky občanské společnosti nenesly zásadní vinu na průtazích při povolování staveb. Navíc jsou nejlepší zpětnou vazbou pro projektanta a investora, když se plánovaná stavba takříkajíc setká se svým místem. Veřejnost, tedy lidé v místě bydlící, jsou nejlepšími hlídači kapacity místa a estetického rázu lokality.

Otázka, zda starý, nebo nový stavební zákon, je falešné dilema. Potřebujeme úplně jiný koncept. Takový, který splní následující:
  • Urychlí a zpružní schvalovací proces
  • Umožní efektivní komunikaci mezi všemi zúčastněnými partnery, a to díky využití moderních komunikačních technologií
  • Vyváží moc všech zúčastněných: stavebního úřadu, dotčených orgánů, investora, dotčených vlastníků, veřejnosti a samozřejmě i investora. Přinese pojistky proti zneužití moci některé ze stran
  • Zajistí neopominutelnost veřejného zájmu coby synergie požadavků na zdravotní nezávadnost stavby, environmentální šetrnost, dopravní dostupnost, zachování hodnot místa a bezpečnost. Cílem je dosažení nejlepší možné rovnováhy v daném případě, nikoliv plnění maximálních požadavků
  • Zajistí právo veřejnosti na vyjádření se k záměru, případně jeho legitimní ovlivnění. Přitom poskytne nejlepší možnou informovanost
Pro možné řešení se lze inspirovat více či méně funkčními modely v zahraničí. V mnoha zemích světa (například v USA) funguje elektronické odevzdávání projektové dokumentace staveb s následujícím mechanismem: zástupce investora (nejčastěji projektant) nahraje veškeré výkresy a technické zprávy v elektronické podobě do aplikace stavebního úřadu. Od této chvíle se jednotlivé dotčené subjekty, úřady a soukromí vlastníci, začnou k projektu vyjadřovat. Celá dokumentace je tím také zveřejněna, tudíž může uplatňovat svoje připomínky i veřejnost.

Komunikace je interaktivní a probíhá v reálném čase. Projektant tedy může velice rychle připomínky zapracovávat a případně konzultovat. Aplikace funguje jako virtuální kulatý stůl, kde jednotlivé dotčené subjekty vzájemně jednají. Jejich požadavky jsou tedy koordinované. V okamžiku, kdy jsou všechny zájmy vypořádány, stavební úřad přistoupí ke konečnému schválení stavby. Působí případně jako mediátor, pokud je nalezení dohody mezi některými subjekty obtížné.

Informovanost a spolupráce
Předpokladem funkce takového systému je i plná informovanost všech zúčastněných. Proto je samozřejmou nutností bezplatné zveřejnění všech technických norem a také jasné stavební předpisy a vyhlášky bez možnosti dvojího výkladu a bez předem nezjistitelných metodik.

Největší slabinou každého systému je nerovnováha moci. Zjednodušeně řečeno, žádná pravidla v reálném světě nejsou dokonale vyvážená. Pravidla tvoří lidé a lidé mají vždy nějaké svoje zájmy. Mocenská nerovnováha může být ať už ve prospěch moci veřejné (požadavky některého z úřadů → prostor pro korupci), anebo ve prospěch moci soukromé (soused s faktickým právem veta, nátlak veřejnosti namísto konkrétních připomínek → prostor pro vyřizování osobních averzí nebo neférové prosazování obchodních zájmů). Přesto je maximální otevřenost a informovanost ve stavebním řízení podle mého vždy přínosem. A to proto, že každé případné zneužití lze korigovat v koordinaci s dalšími zájmy.

Konkrétní příklad: pokud lidé v místě nesouhlasí se stavbou družstevního bytového domu, protože se třeba obávají křiku dětí, přílišné dopravní zátěže, anebo se jim navrhovaný dům „jen“ architektonicky nelíbí, je tu veřejný subjekt, který může zdůraznit, že právo na dostupné bydlení je důležitější než právo na klidné bydlení (pokud samozřejmě nově bydlící svým chováním nebudou porušovat platné zákony a vyhlášky – to už ale není věc stavebního práva).

Stavební úřad jako mediátor pak může navrhnout případná kompromisní řešení pro zvýšení přijatelnosti projektu: změna umístění dětského hřiště, omezení počtu parkovacích míst nebo úpravy vzhledu stavby. K připomínkám, že v domě budou bydlet sociálně slabší lidé anebo skupiny lidí takzvaně v nemilosti, samozřejmě nemůže být přihlíženo. Nad stavebním zákonem vždy stojí listina základních lidských práv a svobod.

Dnes probíhají diskuze, zda stavební právo má stát na principu restriktivním – současný stav, anebo na principu benevolentním – návrh nového stavebního zákona. Ve skutečnosti je ale potřeba zcela jiný přístup: kooperativní. Stavba každého domu se těsně dotýká veřejných zájmů. Jinak řečeno – nás všech občanů a občanek, tím více, čím blíže bydlíme. Veřejné zájmy se však nesmí stát žádným nedobytným trezorem, od kterého jsme pro jistotu zahodili klíč. Je potřeba vytvořit takový systém, který bude motivovat soukromé osoby i subjekty veřejné správy ke vzájemné spolupráci.