Restituce, privatizace, deregulace: a politika bydlení je v troskách

Představovali si, že budou mít vlastní byt a namísto toho stěží vydělají na nájem. Na vině je polistopadová politika, která bydlení vyloučila z veřejného zájmu. Mezi lidmi vyhloubila příkopy, jež je rozdělují dodnes.

16387368_10211920428516433_685491876215176042_n_1_

Gaby Khazalová

29.11.2017 08:00

České bydlení

800px-panel_ky

na prahu krize


Lidé napříč Evropou zjišťují, že ve městech, kde pracují, se nedá bydlet. Ceny bytů rostou a nájmy šplhají spolu s nimi. Zato příjmy už na ně nestačí.

Praha sice není Londýn, brzy jím však může být – městem neobyvatelným pro střední vrstvy. Česká republika si před pětadvaceti lety vybrala cestu neoliberalismu a nechala bytovou politiku vůli trhu. Důsledky už pociťuje: čím dál více lidí se ocitá v bytové nouzi.

Série analýz a reportáží mapuje nedávnou historii, která nás dovedla na práh hypoteční krize, a navrhuje možné cesty ven. Sociální bydlení pro nejslabší nebude stačit, česká veřejnost musí začít mluvit o bydlení dostupném.

Související

„Zvýší-li se cena šunky, tak se bez ní můžeme obejít, ale zvýší-li se neúnosným způsobem cena bydlení, tak ho není možné přestat zítra nebo pozítří konzumovat,“ přiznával v roce 1993 premiér Václav Klaus v rozhovoru pro Respekt. Následných pětadvacet let neexistující politiky bydlení nám přitom ukázalo, jak lehce se může stát, ze ho ze dne na den konzumovat přestaneme.

Pro takřka 180 tisíc lidí v bytové nouzi je dnes bydlení něco jako výběrová šunka. A pro nastupující generaci se tou šunkou může stát v blízké budoucnosti.

Jestliže po revoluci mladé rodiny neměly jistotu vlastního bydlení, které jim tehdejší elita jednohlasně slibovala, dnes už v ně někteří ani nedoufají. Touha po vlastnictví přitom stále přetrvává, přestože se dnešní generaci čím dál více vzdaluje.

Za minulého režimu mladí lidé zakládali rodiny a poté čekali na přidělení vytouženého bytu. V současném režimu pracují, aby dosáhli na přidělení hypotéky a mohli vůbec nějakou rodinu založit. Slibovanou svobodu jim systém zajišťuje na omezenou dobu: mohou odejít z domu a užívat si pár bezstarostných – libovolně prodlužovaných – let ve sdíleném bydlení. Potom přichází nejistota, z níž už dnes mladým nepomůže ani pověstný milion od rodičů.

Ti samí rodiče přitom v porevolučních letech omlouvali nastupující problémy a zmatky s bydlením slovy „děláme to pro své děti“. Pro koho se tu tedy pětadvacet let dělala, nebo spíše nedělala, bytová politika?

Stát do toho nemá co mluvit
Historie české polistopadové politiky bydlení je dějinami malých i větších nespravedlností. V krátkodobém horizontu vyvolaly každodenní konflikty mezi lidmi, v dlouhodobějším zakořenily už tak podlomenou nedůvěru ve správu státu, ba přispěly k dnešní celkové frustraci.

Každý si vybaví alespoň jeden příklad neférovosti, kdy někdo dostal málo nebo nic a někdo zase příliš. Liší se názory na to, proč a jak se to tu zpackalo. Ovšem jednohlasně se vzpomíná na pocit žité nespravedlnosti, který českou společnost provází dodnes.

Bylo by proto příliš zjednodušující nahlížet na události devadesátých a nultých let pouze optikou otevřeného konfliktu mezi minulým režimem a novou ideologií, či mezi nájemníky a vlastníky. Takový konflikt určil směr veřejné i odborné debaty, ba ji výrazně vychýlil. Na minulé kroky se ale také můžeme dívat jako na řetězec převážně špatných rozhodnutí, které vyplynuly z nevědomosti, neochoty či nezájmu polistopadových politiků.

Současně musíme státu přiznat, že neměl přílišnou naději na to sehrát v nově se formující bytové politice nějakou roli. Potřebu vymanit se z bezbřehé státní kontroly – prezentované nenáviděnými pořadníky – doprovázela nová představa formulovaná nástupem neoliberální ideologie: „Každý nechť si svoje bydlení obstará sám.“

Bydlení se zkrátka považovalo za záležitost jednotlivce: všem bude nejlépe, když do něj stát nebude zasahovat. Taková představa se od 80. let šířila po celém západním světě. Česká republika do ní po revoluci naskočila jako do rozjetého vlaku. A na rozdíl od většiny západních měst dosud nevystoupila.

Sen o vlastním bydlení se od 90. let čím dál víc vzdaluje. Repro Youtube

Téměř ihned po revoluci dal stát od svého bytového fondu ruce pryč: část zrestituoval jednotlivcům a zbytek převedl na obce a u několika výjimek na podniky, které se však bytů měly poté stejně zbavit. Na rozdíl od jiných postkomunistických zemí ani nenastavil obecná pravidla, která by jednání obcí mohla sjednotit, a tím alespoň zabezpečit co nejrovnější podmínky pro všechny.

Podporoval-li tedy stát vůbec něco, bylo to pořizování bydlení do soukromých rukou – formou stavebního spoření či hypoték, po nichž se v prvních porevolučních letech svorně volalo. Naopak se tehdy vůbec neuvažovalo o tom, že může vyvstat skupina lidí, které trh bydlení zabezpečit nedokáže.

Do úvah se nezahrnuly ani společenské proměny, jako je migrace do větších měst za prací nebo narůst počtu lidí, kteří bydlí sami. Stát tak přestal řešit nejen to, kde mají bydlet ti nejslabší, ale také to, kde mají bydlet lidé přicházející do měst.

Bytová politika – která by promýšlela, kdo a kde potřebuje bydlet – fakticky přestala existovat a byla ponechána vůli trhu. Stát se omezil na jeho podporu a vyrovnání se s dědictvím minulého režimu. Činil tak ve třech klíčových krocích: restitucí, privatizací a deregulací. S jejich průběhem není v posledku spokojený takřka nikdo.

Restituce: ten dostal činžák a ten zas nic
V dubnu roku 1991 se u nás rozběhl proces, který neměl v bývalém východním bloku obdobu: začalo se restituovat. Stejně jako se u nás znárodňovalo víc než jinde, tak se taky restituovalo radikálněji než jinde. Zatímco ostatní země východního bloku se až na Estonsko s těmi, co přišli o majetek, vyrovnaly převážně finanční kompenzací, u nás byly objekty zestátněné po únoru 48 prostě navráceny původním majitelům či jejich dědicům.

V praxi restituce vytvořily nový segment: soukromé nájemní bydlení. Kupříkladu v centru Prahy obsáhly až sedmdesát procent trhu s bydlením. Většina obyvatel je zejména v počátcích devadesátých let schvalovala, ti, kteří v domech bydleli, na ně ale doplatili.

Za minulého režimu žili ve státních bytech, k nimž měli alespoň nějaká vlastnická, byť omezená, práva – například směnit byt za jiný. Po restituci se octli pod soukromým vlastníkem, a tedy v pozici regulérních nájemníků, s ochranou slabší, než mají nájemníci v dnešních smlouvách.

Nájemníci nevratně ztratili výhody, kterých požívali. A nikdy za ně nebyli kompenzováni. Vlastníci vytvořili novou zájmovou skupinu, s níž ve jménu ochrany soukromého vlastnictví prosazovali možnost libovolně zvyšovat nájem či vystěhovávat.

Samozřejmě nelze tvrdit, že by se všichni restituenti chovali ke svým nájemníkům špatně. Už jen proto, že nevíme, kolik původních restituentů vůbec majiteli zůstalo a kolik objekty přeprodalo. Není tajemstvím, jakou ulici v Praze vlastní jaká zahraniční vlivná skupina (či mafie), stále však chybí data, která by ukázala, do jaké míry se hlavní město rozprodalo.

Prázdné chátrající domy, jeden z vedlejších účinků restitucí. Foto FB Pražské vycházky

Přestože se zprvu v dobovém tisku o restitucích psalo jako o „morálně oprávněných“, následné vyhrocené spory o vyhánění nájemníků metodami typu vypínání elektřiny jejich obraz pokřivily. Od nápravy křivdy minulosti se tak veřejná debata záhy posunula k vleklému konfliktu mezi skupinou vlastníků a nájemníků.

Deregulace: ten levně bydlel a ten zas ne
Kdo se po revoluci octl na vznikajícím realitním trhu, neměl to lehké. Hypotéky ještě v podstatě nefungovaly, úroky byly vzhledem ke kupní síle neúnosné, a byty k pronájmu chyběly. Nastalá situace byla tristní zejména pro mladé osamostatňující se lidi ve městech. Mnozí z toho tehdy vinili regulované nájemné.

Kupříkladu na Praze 1 a 2 klesl mezi lety 1991 a 2001 počet bytů téměř o šest tisíc. Pokud se totiž zrovna uvolnil nový byt k pronájmu, jen málokdy bytem zůstal.

Nedostatečná právní ochrana a poptávka soukromého kapitálu způsobila, že vlastníci nájemních domů měnili bytové prostory na nebytové. Centrum města se proměnilo v kanceláře, z nichž majitelům proudily nepoměrně vyšší zisky než od regulovaných nájemníků. Odtud plynuly snahy některých vlastníků přemístit lidi do jiných bytů či rovnou je vystěhovat bez náhrady.

Vlastníci se obhajovali právě regulací, která nájmy držela hluboko pod tržní hodnotou. Část z nich totiž získala v restituci zchátralé domy, na jejichž rekonstrukci potřebovala finance. Někteří se proto objektů zbavovali, jiní pronajímali bytové jednotky firmám, cizincům či novým nájemníkům.

Na problém stát při restituci nepomyslel, ani se jej nepokusil nijak řešit. Vše měla vyřešit deregulace.

Kromě postupného zvyšování nájemného začala od roku 1995 platit vyhláška, která nájemníky fakticky rozdělila na dvě skupiny: lidé s již uzavřenými nájemními smlouvami měli nájemné regulované, ti s novými už ne. „Kdyby se zachovalo postupné zvyšování nájemného, mohlo se regulovat podle příjmů, spravedlivě,“ vzpomíná Stanislav Křeček, dlouholetý předseda Sdružení nájemníků.

Vyhláška z roku 1995 podle něj vytvořila dvoukolejný systém a zprznila podstatu regulace: nesloužila těm, co to potřebují, ale těm, co měli štěstí, že stihli uzavřít smlouvu. Doplatila na ni tehdy dorůstající generace Husákových dětí. „Regulovaný nájem tu byl 95 let. Málokdo ví, že nešlo o výmysl minulého režimu, ale že se regulovalo už za první republiky,“ vypráví Křeček.

Právě na potřebné mysleli všichni ti, kteří v různých fázích deregulování odmítali. „Věděli jsme, že je potřeba nájemné zvyšovat, ale ne tak, aby to část společnosti zruinovalo,“ vzpomíná dnes Táňa Fischerová. Tehdejší poslankyně ostře kritizovala zákon z roku 2005, který započal definitivní ukončení regulace.

V bytech s regulovaným nájemným tehdy žilo osm set tisíc domácností. „Vnímám to jako největší křivdu své politické kariéry. I ve městě přece potřebují žít zdravotní sestry nebo důchodci,“ dodává trpce Fischerová.

Odborné studie z tehdejší doby jí dávaly za pravdu: upozorňovaly, že by úplná regulace ohrozila nemalý počet domácností. Příspěvek na bydlení byl příliš nízký a regulace by vyžadovala jeho navýšení takovým způsobem, že by byla neúnosnou zátěží pro rozpočet.

I kdyby se navíc využily veškeré obecní byty pro ty, kterým by hrozilo vystěhování, potřebu by nepokryly. Ohrožena byla hlavně Praha a Jihomoravský kraj, kde se očekávalo, že nájmy vyletí nejvíce. Ostatně právě v některý částech Prahy se nakonec nájmy zcela přestaly regulovat až v roce 2012, namísto původního plánu 2010. Za riziko tehdy odborníci považovali také vytváření ghett v oblastech s vysokou nezaměstnaností.

Nájem zvedej, parodoval Těžkej Pokondr na pražské demonstraci proti deregulaci v roce 2005. Video Youtube

Na skokový nárůst nájemného vzpomíná také ekolog Milan Smrž, který tehdy bydlel v činžáku na Truhlářské: „Kdysi jsme platili dvě stovky – to je jasné, že to bylo neúnosné. V té poslední fázi ale najednou za jediný rok stoupl nájem o pět tisíc. To už bylo pro spoustu domácností moc.“

Mezi lety 2003 a 2005 byl Milan Smrž zastupitelem na Praze 1, členem jediného tamějšího hnutí, které před deregulací varovalo, pořádalo dokonce demonstrace. „Báli jsme se, že to odnesou ti nejslabší, a proto jsme chtěli alespoň pomalejší tempo a kompenzaci sociálně slabým,“ vysvětluje Smrž.

O úplném odmítnutí deregulace se nezmiňuje. Na tehdejší dobu vzpomíná jako na snahu zmírnit její neblahé důsledky. Věděl, že systém v posledku vytvářel další nespravedlnost, protože zvýhodňoval ty s regulovaným nájemným oproti těm s tržním.

A přesto: „Nebyli jsme moc oblíbení. Nevystupovali jsme totiž jen proti deregulaci, ale také proti privatizaci,“ vypráví Smrž s úsměvem.

Privatizace: ten měl byt vždycky a ten zas nikdy
„Snažili jsme se tehdy vyvolat lokální referendum o rozdělení výnosů z privatizace rovným dílem mezi ty, co si vlastní byt koupit nemohli,“ popisuje. Částka prý vycházela dokonce v řádu několika set tisíc na osobu. „Vylepoval jsem letáky v činžácích restituentů, většina majitelů mě ale vykopla. Přitom bylo přece v jejich zájmu, aby měli jejich nájemníci více peněz,“ kroutí i po letech hlavou.

Hnutí tehdy vadilo, že se Praha 1 zbavila cenného majetku prakticky za pakatel. Ceny privatizovaných bytů se pohybovaly mezi 200 až 300 tisíci korun. Zejména ale hnutí upozorňovalo na zjevnou nerovnost: zatímco někteří levně nakoupili, jiní nemohli, protože jejich byty připadly restituentům.

Zatímco restituce vytvořila z lidí běžné soukromé nájemníky, privatizace kvazi-vlastnická práva lidí z minulého režimu naopak rozšířila. Obyvatelé domů znárodněných po roce 1948 měli zkrátka pech. Do bytů přitom tehdy mnozí z nich investovali. Pokud jste měli tu smůlu, že jste celý život zvelebovali byt, který byl posléze restituován, vaše investice v podstatě propadla.

„V jistém ohledu privatizace reprodukovala stávající nerovnosti. Ti, kteří měli dobrou pozici za minulého režimu a získali třeba byt na Vinohradech, ho potom mohli prakticky hned levně odkoupit. Naopak neprivilegovaní lidé v bytech s regulovaným nájmem se privatizace obávali, protože na byt neměli,“ vysvětluje sociolog a odborník na bydlení Jan Sládek.

Městská legenda ostatně praví: „To za seniorem přišel pán v saku s kufříkem a nabídl mu, že za něj byt odkoupí a nechá ho tam dožít.“ Šméčkoví obchodníci takto vydělávali na strachu hlavně starších lidí z vystěhování. Obecně lze však říct, že byty se zpravidla privatizovaly skutečným nájemníkům.

To potvrzuje také Smrž. Problém však viděl spíše ve způsobu ohodnocování: cena bytových jednotek se vypočítávala na základě velikosti, na lokaci nezáleželo. Někdo tak přišel za stejnou částku k bytu v lukrativní ulici, který měl mnohem vyšší tržní cenu. „Chtěli jsme, aby noví vlastníci nesměli byty po určitou dobu prodat,“ objasňuje. Podle sociologa Sládka však byla taková představa neuskutečnitelná: vlastnická práva se rozšiřovala, bylo proto nemyslitelné je takto de facto omezit.

Ještě výrazněji než v rámci jedné čtvrti se pochopitelně lišily byty mezi jednotlivými obcemi. Každá obec či městská část si nastavovala pravidla sama.

Někde se privatizovalo všechno, jako v Teplicích pod vedením Jaroslava Kubery. Jinde pouze část bytového fondu, jako třeba v Brně. Lišilo se také tempo a výše cen.

Společné privatizační politice podle Sládka účinně zabránil všudypřítomný odpor vůči centralizaci. „Sídla se také výrazně decentralizovala, řekl bych až fragmentizovala. Ideální úrovní pro tvorbu bytové politiky by byly kraje, jen myslím nemají ani bytové odbory,“ ilustruje Sládek.

Obce, které si část bytů ponechaly a privatizaci už zastavily, si dnes své rozhodnutí spíše chválí. Už totiž vědí, že čím dál více lidí se ocitá v situaci, kdy si na trhu bydlení neseženou.

Dalším problémem je, že velká část obcí nevložila peníze z privatizace zpět do bydlení. Podle Sládka je totiž třeba obcím přiznat, že mnohdy neměly finance na to, aby se s byty a domy ve špatném stavu vypořádaly. Potřebovaly se jich proto zkrátka zbavit.

„Privatizace se tehdy moc neřešila. Lidé byli právem naštvaní z průběhu transformace, bydlení posloužilo jako úlitba lidem,“ připomíná Sládek. Milan Smrž k tomu dodává: „U nás na Praze 1 panoval konsenzus: pro privatizaci byli kromě nás všichni.“ Jinou cestu si nedokáží představit ani odborníci z dalších postkomunistických zemí – dokonce ani Maďaři, kteří dnes na privatizaci většiny bytů doplácí.

Na prahu nové krize
Restituovalo se, deregulovalo se a privatizovalo se ve jménu neoliberální ideologie, podle které všechny problémy k prospěchu všech vždy nejlépe vyřeší trh. Málokdo se v porevolučních letech zabýval tím, že trh vytváří nezamýšlené dlouhodobé důsledky. Jejich typickým příkladem je právě vznik radikální nerovnosti v přístupu k bydlení.

Hrubě řečeno, vlastníci mají dokonce zájem na tom, aby se situace neřešila, protože na vysokých a soustavně rostoucích cenách vydělávají. A díky své ekonomické převaze mají ve společnosti spontánně větší moc než ti, kdo nemají přístup k jinému nežli nájemnímu bydlení.

V ideologickém spoléhání se na trh tu nikdo pozorně nesledoval, jakým trendům a problémům čelí západní města. Natožpak aby ty problémy pronikly do veřejné debaty. Až později si začínáme všímat jevů, jako je gentrifikace, privatizace veřejného prostoru nebo rozšiřování vyloučených lokalit.

90. léta jsme zkrátka potřebovali „zvládnout“. Otázka bydlení se tváří tvář velké privatizaci octla na okraji zájmu, kde je navzdory své důležitosti dodnes. Vzpomeňme, že například bytová situace lidí na Ostravsku ještě nedávno média takřka nezajímala.

RPG byty jsou přitom ukázkovým příkladem nezvládnuté privatizace, jež vyvolala spravedlivý hněv, který léta doutnal v celém regionu. Vždyť kdo by důvěřoval politikům, kteří nedokáží nejen nejslabším, ale ani střední vrstvě zajistit jednu z nejzákladnějších lidských potřeb.

V posledku totiž není rozdíl mezi těmi, kteří státu vyčítají nedostatek sociálních bytů, kterým vadí vysoký nájem v Praze, nebo třeba těmi, kterým slibovali vlastní byt, aby nakonec nic nedostali. Mít střechu nad hlavou je základní právo, ale také naše zřejmě největší životní starost a investice.

Pokud jsme nuceni pochybovat, zda nájem zaplatíme nebo zda na vlastní byt našetříme a pak ho zvládneme splatit, přicházíme možná o nejzásadnější opěrný bod našeho života. Na prahu takové situace se dnes ocitá čím dál víc lidí.