Chci přispět X

Pražané trpí drahým bydlením. Řešení nabízí Vídeň, jenže má sto let náskok

Vídeň byla již mnohokrát vyhlášena nejlepším městem k životu na světě. Jedním z klíčů k mezinárodnímu úspěchu rakouské metropole je právě dobrá dostupnost bydlení. Jak se to ve Vídni dělá?

Imageedit_2_8965645529

Vojtěch Berger

05.09.2018 10:33

Hlídací Pes

Fireshot_capture_24_-_darujte_i_hlidacipes

v Deníku Referendum


Redakce Deníku Referendum se dohodla s Ústavem nezávislé žurnalistiky na spolupráci, v jejímž rámci budeme přebírat z jeho platformy Hlídacípes.org zhruba tři texty měsíčně. Spolupráce začíná 1. února 2017. Z Hlídacího psa, který je prostorem kvalitního novinářství ve veřejném zájmu, budeme vybírat zejména články, o nichž se domníváme, že vhodně doplňují naši vlastní práci.

Vídeň je celosvětově považovaná za unikátní model trhu s bydlením, kde se daří držet ceny bydlení pod kontrolou a únosné pro všechny skupiny obyvatel, včetně těch příjmově nejslabších.

Známý je i hlavní důvod, proč tomu tak je – téměř stoletá nepřetržitá výstavba obecních bytů, kterých se Vídeň po dokončení (na rozdíl třeba od Prahy) nikdy nezbavila, a na trhu s byty tak má „páku“ na obrovské množství bytových jednotek, ve kterých může regulovat nájem. To by ale samo o sobě nestačilo, aby byl systém dlouhodobě udržitelný.

Vídeňané v „sociálním bydlení“
Kromě 220 tisíc bytů (to je čtvrtina vídeňského bytového fondu) přímo v obecním vlastnictví patří další podobné množství bytů ve městě obecně prospěšným stavebním společnostem, které na stavbu bytů dostávají od města výhodné půjčky.

Na oplátku se zavazují udržet i pro příští generace v nově postavených domech nájemné na „komunální“, tedy únosné úrovni. Výnosy musí společnosti znovu investovat do výstavby nebo oprav bytů.

Wohnpark_alterlaa_-_panoramioVýstavba obecních bytů je pro Vídeň staletou prioritou. Do obecního bytového fondu patří proto i architektonické unikáty, jako například slavné kaskádovité věžáky v Alt-Erlaa. Foto Harald Schilly

Takových společností funguje v Rakousku necelých dvě stě, jen ve Vídni je to několik desítek. Jejich obchodní model využívá snadného přístupu k veřejným financím na podporu výstavby cenově dostupného bydlení a také počítá s dlouhodobými a relativně jistými, i když nižšími výnosy z pronájmu těchto nemovitostí.

„Na 62 procent Vídeňanů dnes bydlí v ‚sociálních bytech‘, tedy v takových, kde cena nájmu za čtvereční metr nepřesahuje sedm eur. To je výsledek toho nepřetržitého vývoje. Kdyby kdysi železná opona protínala Rakousko a Vídeň, vypadalo by to u nás úplně jinak,“ řekl v květnu v rozhovoru pro HlídacíPes.org dlouholetý vídeňský starosta Michael Häupl, který stál v čele města 24 let.

Od roku 1984 má Vídeň také „bytový fond“, který se vedle jiného stará o to, aby město mělo v zásobě rezervu pozemků, kde by se později daly postavit byty, včetně třeba zemědělské půdy daleko od centra. Cílem fondu je tedy vidět o desetiletí dál, než kam dohlédnou developerské společnosti, které se snaží stavět v první řadě tam, kde nová nemovitost přinese okamžitý, výrazný zisk.

Levné bydlení i pro poslance
I když se cenově dostupným bytům ve Vídni říká „sociální“, už dávno neplatí, že jsou jen bydlením pro nejchudší. Aby se zájemce o takový byt mohl hlásit, musí splňovat několik podmínek, včetně té, že jeho roční příjem nepřesáhne sumu zhruba 45 tisíc eur.

Přesto se v obecních bytech najdou nájemníci, kteří tuhle hranici přesáhnou ani ne za pololetí. Třeba poslanec a někdejší známý politik rakouské strany Zelených Peter Pilz, jehož výdělek se v minulém volebním období pohyboval kolem skoro devíti tisíc eur měsíčně. Byt v obecní zástavbě ale získal ještě v době, kdy měl příjmy nižší, a tak v něm mohl zůstat.

Co je pro jedny důkazem, že systém dostupného bydlení ve Vídni má vážné chyby, je pro radnici města „daní za sociální smír“ ve městě.

Vídeň má tradičně vysoký podíl obyvatel s přistěhovaleckými kořeny, podle některých odhadů je to až polovina z celkového 1,9 milionu Vídeňanů. Město ale nemá žádná ghetta či no-go zóny jako některé západoevropské metropole, kde policie jen těžko vymáhá právo a zajišťuje pořádek.

Jedním z důvodů je právě vysoký počet obecních a takzvaně sociálních bytů rozmístěných rovnoměrně po městě a míchání nejchudších nájemníků s těmi bohatšími. V obecním bytovém komplexu tak vedle sebe může bydlet chudá rodina z Blízkého východu a třeba zmiňovaný poslanec parlamentu.

Koupání na střeše, zeleň v terasách
Kritici současného modelu požadují pravidelný přezkum příjmu nájemníků v obecních bytech. Jeho zastánci naopak tvrdí, že přidělovat obecní byty výhradně jen těm nejchudším by znamenalo vytvořit sociálně vyloučené lokality, jejichž správa (třeba kvůli vyplácení příspěvků na bydlení a dalších dávek) by vyšla v důsledku město mnohem dráž.

Obecní bytové komplexy (či městem podporované „sociální byty“ stavěné a pronajímané obecně prospěšnými společnostmi) navíc nejsou žádné podfinancované „chudinky“ v horších městských čtvrtích.

Protože je výstavba obecních bytů pro Vídeň doslova staletou prioritou a ročně do ní tečou stamiliony eur, patří do komunálního bydlení i architektonické unikáty – třeba jeden z nejdelších obytných komplexů světa Karl Marx-Hof z meziválečného období nebo slavné kaskádovité věžáky v Alt Erlaa s bazény na střechách a zelení na balkonech z přelomu 70. a 80. let.

Nejvyšší standardy si drží sociální bydlení ve Vídni i dnes. Vítězné projekty na nové stavby musí splňovat přísné podmínky v oblasti ekologie, energetické úspornosti i architektonické hodnoty. Za veřejné peníze se tedy nestavějí „králíkárny“, ale nové kvalitní městské čtvrti pro desítky tisíc lidí.

Světově uznávaným příkladem je „Jezerní město Aspern“ na východě Vídně, které by vzhledem ke své okrajové poloze mohlo klidně být klasickým přespávacím sídlištěm. Celá nová čtvrť ale maximálně pamatuje na pěší přesuny po ulicích a na malé obchody, které podporují pouliční „cvrkot“ a zabydlují ulice.

Nový starosta Vídně (a předtím řadu let městský radní pro oblast bydlení) Michael Ludwig si dělával legraci, že Aspern byl jediné staveniště na světě, kam dělníci mohli do práce jezdit rovnou metrem.

Nejprve totiž uprostřed polí vyrostla nadzemní dráha z centra města a až kolem ní začalo vznikat nové město pro 20 tisíc lidí – což mimochodem odpovídá zhruba počtu obyvatel, o který se Vídeň ročně rozroste, včetně tisíců plánovaných pracovních míst přímo ve stejné lokalitě.

Vídeň, náš vzor
Praha pod vedením primátorky Adriany Krnáčové dlouhodobě tvrdí, že se Vídní inspiruje, ať už v odpadovém hospodářství (spalovny, kompostárna), nebo ve způsobu řízení městských firem. V bydlení je to složitější, protože stoletou výstavbu obecních bytů ve Vídni česká metropole zkrátka nedožene. Jak velký náskok ale vlastně Vídeň má?

Podle loňské analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR – příspěvková organizace hlavního města) se Praha od Vídně dlouho vzdalovala, nejen rozprodejem obecních bytů, ale i využitím výnosů z jejich prodeje.

„Privatizace obecního bytového fondu a i jeho pronájem generuje městu dlouhodobě miliardové finanční příjmy, které ale nebyly v minulosti ve většině případů reinvestovány zpět do oblasti bydlení a rozplynuly se v jiných rozpočtových kapitolách hl. m. Prahy, případně jednotlivých městských částí,“ stojí v analýze.

„I proto, aby již k tomuto odčerpávání finančních prostředků ze systému bydlení nadále nedocházelo, zřídila správa města v roce 2015 fond Rozvoje dostupného bydlení na území hl. m. Prahy,“ píše se dále v textu.

Praha musí přidat tisíce bytů ročně
Pro srovnání – podle zmiňované analýzy IPR se v Praze mezi lety 2001–2015 dokončilo jen 3621 obecních bytů, což představuje jen pět procent z celkové bytové výstavby na území hlavního města. V rozmezí let 2008–2015 pak bylo dokončeno pouhých 302 bytů, tedy asi 38 bytů za rok.

Vídeň, která vloni oznámila, že po víc než deseti letech znovu obnoví výstavbu komunálních bytů, chce do roku 2020 rozestavět až čtyři tisíce bytových jednotek.

Ani rakouská metropole ale není imunní vůči spekulacím na trhu s nemovitostmi. Nájmy v bytech soukromých vlastníků vzrostly ve Vídni od roku 2008 o 43 procent a jen vysoký podíl obecních nebo „podporovaných“ bytů drží ceny ve většině bytů nízko.

Město právě také finišuje s přípravou nového stavebního zákona, který by měl podmínky pro cenově dostupné bydlení udržet i do budoucna. Novela by například měla stanovit cenový limit pro cenu pozemků, na kterých by měly vyrůst právě „sociální byty“. Nižší kupní cena pozemku by také znamenala nižší náklady pro stavitele a spolu s regulací nájemného i nižší nájemné pro obyvatele.

Kromě toho nový stavební zákon ve Vídni předpokládá i regulaci krátkodobého pronajímání bytů v rámci platformy Airbnb. Něco podobného dlouhodobě zvažuje i Praha.

A co si myslíte vy? Diskuse (4 příspěvky)

J_

Jiří Kubička - psycholog, Praha

Čtvrtek, 6.Září 2018, 08:50:51

Bytovou krizi měla Praha už ve dvacátých letech. Hodně o tom píše Peroutka v Budování státu. Zajímavé, že tehdy se o tom uvažovalo daleko více socialisticky než později v devadesátých letech. letech.

Za socialismu byla bytová nouze velká, mladí manželé často bydleli i s dítětem u rodičů jednoho z nich. Velkou roli hrály známosti, proto třeba známí umělci apod. mívali krásné byty v historickém centru. Socialistické to bylo, ale spravedlivé ne.

V devadesátých letech proběhla bytová loterie podle toho, kde člověk bydlel. Někdo získal byt na Starém městě, někdo garsonku na sídlišti, kdo bydlel v bytě s majitelem, tak ostrouhal. Nebylo to tehdy rozdělení na chudé a bohaté.

U dnešních seniorů z toho ale rozdělení na chudé a bohatší vzniklo. U důchodců totiž o jejich ekonomické situací rozhoduje hlavně to, jak bydlí a pak to, zda žijí v páru nebo sami. Výše důlchdu takový vliv nemá.

Manželský pár ve vlastním bytě je na tom poměrně dobře, poplatky zaplatí z jednoho důchodu a z druhého žijí. Kdo je sám a platí nájem v Praze, je na tom bídně.

Za první republiky nebylo možno vlastnit byt, kdo neměl dům, bydel v nájmu, i bohatí lidé. To obrovské rozšíření vlastnického bydlení vedlo k tomu, že bydlení v nájmu je problematické nejen kvůli výši nájmu, není dostatečná ochrana nájemníků a chybí kultivované zvyklosti ve vztahu nájemníků a majitelů. Přitom pro mladé lidi by byl nájem většinou lepší než vlastní byt, protože jejich bytové potřeby se mění, stěhují se, pobývají v zahraničí atd.

Jevi_1

Eva Hájková - Moravskoslezský kraj

Čtvrtek, 6.Září 2018, 09:05:25

Převody bytů do vlastnictví se mohutně podporovaly.
Toto je reklamní píseň Českomoravské stavební spořitelny někdy z přelomu z devadesátých let a prvního desetiletí 21. století (na nápěv písně Běží liška k Táboru)
"Brzy bude zájem mít
asi každý nájemník
vyměnit byt za vlastní.
Každý večer o tom sním. "

Vojtěch Klusáček - Brno

Čtvrtek, 6.Září 2018, 21:37:34

O přelom a v dlouhodobé perspektivě do dneška se o konec nájemního bydlení, tedy alespoň jako lacinější alternativy k osobnímu vlastnictví postaral Klaus, coby ještě ministr financí zastavil veškerou státní a veřejnou bytovou výstavbu. Od té doby nevznikl prakticky žádný státní nebo obecní byt.

Jiří Nushart - maloměšťácký usmiřovač

Autor je patrně krajně pravicový diverzant: Pátek, 7.Září 2018, 01:14:1

"Vídeň má tradičně vysoký podíl obyvatel s přistěhovaleckými kořeny, podle některých odhadů je to až polovina z celkového 1,9 milionu Vídeňanů. Město ale nemá žádná ghetta či no-go zóny jako některé západoevropské metropole, kde policie jen těžko vymáhá právo a zajišťuje pořádek."

Každý přece ví, že žádná ze západoevropských metropolí nemá žádné no-go zóny a že v Sovětském svazu nejsou žádné gulagy!!!

Pro vložení příspěvku musíte být zaregistrováni a přihlášeni.